【澳洲悉尼租房买房咨询交流贴】有问必答！服务大家！欢迎交流！ - 第6页

悉尼自助购房 · 发表于 2014-2-23 22:10:24

回复网友pinknose的问题：
谢谢楼主的解答。Sunland这个开发商怎么样？他在kellyville的项目推荐吗？感谢。

答：Sunland这家开发商成立于1983年，经过13年的迅速发展后于1995年2月份在澳洲上市，目前市值接近3亿澳元，在开发物业总值32亿澳元。Sunland是一家追求高品质高水平的物业开发商，在31年的成长过程中留下大量获奖无数的经典杰作，产品涉及别墅住宅社区、区域开发及高层公寓项目。过往项目主要位于昆士兰州，值得一提的是Sunland在黄金海岸有多个超豪华建筑作品，包括耗资2.5亿澳元的黄金海岸第一高楼Q1，耗资5.5亿澳元的黄金海岸第三高楼Circle on Cavill和耗资2.5亿澳元的六星级酒店palazzo versace。
Sunland公司看好悉尼Hills Districts的发展潜力，在悉尼的投资3.1亿开发500多套别墅。Sunland过去几年在Kellyville试水开发的第一个别墅项目Parc（224套）已经全部售罄。今年将推出第二个项目Dahlia（169套），另外该集团于去年底和今年初在North Kellyville又买下二块别墅地块，未来几年将陆续有高端别墅产品上市以满足高端客户的需求。
本人考察接触过Sunland集团多个项目，对该公司的建筑设计品质和营销策划均留下深刻印象。作为一家高端定位的上市开发商，Sunland集团立足把每个项目都做到极致成为当地的地标建筑，即使是小型住宅项目都精心策划开发以求与众不同。Sunland的市场定位注定了这家开发商的客户群体会以中高收入家庭或殷实投资客为主。如果你对居住环境和生活品质有比较高的要求的话，会跟容易跟Sunland开发的项目产生共鸣。Kellyville所在的Hills Districts有大量中小开发商开发的项目在售，价钱相对便宜些但是产品质量参差不齐。如果是比较追求性价比的话，中小开发商的项目相对比较有优势，但是如果追求居住品质和生活环境的话，Sunland开发的别墅社区是不二的选择。

悉尼自助购房 · 发表于 2014-2-23 20:19:51

留守妈妈发表于 2014-2-22 23:24
谢谢老师之前的回复！我有个新问题请教您。之前说过，我女儿是PR，在2013年用现金够买了一套房子现在出租， ...
谢谢老师之前的回复！我有个新问题请教您。之前说过，我女儿是PR，在2013年用现金购买了一套房子现在出租，后来又贷款买了一套房子自己住（贷款时同时抵押了两套房产），因为这两套房子都离市区比较远，现在想卖掉其中的一套，请问卖哪一套比较划算，怎么做能规避一些经济损失，因为在买房之前没有事先了解相关政策，现在不知道该怎么做。特别渴望得到您的指导，谢谢！辛苦了！
答：卖房优先卖自住房，因为自住房出售不需要交增值税。2013年买的投资房到现在持有时间应该还不足1年，现在出售的话增值部分的100%利润需要全部纳税，而持有1年以上增值部分的50%利润计入纳税。很明显现在出售投资房不如先出售自住房划算。（本文写于2014年2月，假设你的投资房在2013年2月以后购买）
从税务角度考虑，投资房应该尽量多贷款，自住房尽量少贷款。你提到投资房是用现金全款买的，自住房用投资房作为抵押申请了贷款（这么做自住房可以贷款100%购买），这么做在税务上特别吃亏。因为投资房的贷款利息是可以退税的，你们的投资房贷款比例比较少或者完全没有贷款的话，那么投资房将会是正现金流收入从而增加了你们的税收，起不到太大的退税帮助。而自住房的贷款利息是不能退税的，但是按你的描述你们的自住房贷款比例可能比较高，这些自住房的贷款利息无法帮助退税。
卖掉自住房之后，如果你的女儿有全职收入的话，建议她可以增加原来投资房的贷款比例，然后自己在近市区的地方租房或买房，这样既能满足自己居住要求又能避税。

悉尼自助购房 · 发表于 2014-2-23 19:58:58

mmww2222 发表于 2014-2-20 21:35
请问一下贷款问题
如果贷了二十万，二十年还清，但是提前还了十万，或者全还掉了，会有罚金之类的吗？
谢 ...
请问一下贷款问题
如果贷了二十万，二十年还清，但是提前还了十万，或者全还掉了，会有罚金之类的吗？
谢谢
答：如果你的贷款有部分或全部金额都是做成固定利率贷款的话，那么在固定利率年限内提前还款会有罚款。如果是做成全部浮动利率的话，一般银行规定是在贷款1年内全部还清会有罚款。
如果你现在已经有贷款的话，可以直接通过银行查询你的贷款提前还清是否有贷款，因为每家银行具体要求会有细微的不一样。

留守妈妈 · 发表于 2014-2-22 23:24:07

谢谢老师之前的回复！我有个新问题请教您。之前说过，我女儿是PR，在2013年用现金够买了一套房子现在出租，后来又贷款买了一套房子自己住（贷款时同时抵押了两套房产），因为这两套房子都离市区比较远，现在想卖掉其中的一套，请问卖哪一套比较划算，怎么做能规避一些经济损失，因为在买房之前没有事先了解相关政策，现在不知道该怎么做。特别渴望得到您的指导，谢谢！辛苦了！

mmww2222 · 发表于 2014-2-20 21:35:50

请问一下贷款问题
如果贷了二十万，二十年还清，但是提前还了十万，或者全还掉了，会有罚金之类的吗？
谢谢

悉尼自助购房 · 发表于 2014-2-16 21:12:47

本帖最后由悉尼自助购房于 2014-2-16 21:16 编辑
回复网友"pinknose"关于学区问题：

楼主你好，我今年计划去悉尼定居，想问一下
1.为了孩子上学想买校区房（小学、中学好点的），请问那里的就近入学的区域是怎么划分的？是按大的行政区吗？哪个网站可以查询学区的划分？
比如carlingford和 Baullkham hills都是Baulkham hills 行政区下的，那么是否在只要这里居住都可以选择上Baulkham hills 的任何学校？
答：1. 关于学校介绍和学生成绩统计可以上网站http://www.myschool.edu.au/，这个网站比较权威而且信息比较齐全。入学不一定能随意选择大区域内的任何学校，区域划分要具体打电话咨询学校比较准确，每个学校都有自己的学区划分，这些划分没有统一放到网站。
2.听说如果作为当地人买需要有两年local的工作经验才能贷款？是吗？
答：当地人贷款至少要有半年以上的全职工作经验，当然有比较长期稳定的工作经验对贷款有帮助。
3. 你那里也有二手房信息吗？
答：有的，详询QQ1047252724.
谢谢啦。

悉尼自助购房 · 发表于 2014-2-16 20:59:03

回复网友Eleanor问题：
1.未饱和区域，如Mascot，尽管房价不算很高，会不会由于规划不当，未来居民过多，出现类似国内“天通苑”交通生活严重不便，卖房困难，升值意义只停留在数字的情况？
答：澳洲这边住房供应规划是做了充分的人口增长和就业机会调查后，当地政府才提供相对于的城市发展规划，跟国内比较粗放式的城市开发不一样。比如新房供应量比较大的区域Parramatta、Rhodes或Zetland，这些区域目前也不存在这些问题。
2.您在帖子中被问及某个区的房产用来投资怎样时，说到“需要长期投资，短期租金回报和升值潜力一般”，这里的“长期”、“短期”大概分别是指几年内？
答：长期指5年以上，短期指1、2年内。
3.从今后卖房角度考虑，未来近city地区的房价会不会攀升较高，以至卖房后没有充裕资金再置房产的情况发生？如果会，是否建议适当提升预算，优先考虑地段，避免交房后因主要活动地区变动大而卖房？
答：悉尼是卫星城市，有多个就业中心，有众多海湾和海港，跟北京环状城市规有很大的不一样，房价并不是越往悉尼市中心就越贵。决定悉尼房价要看区域好坏以及需求多少。买房要一步步过渡，没有人能一步到位买到最理想的房子，而且随着你年龄和经历的增长对居住环境的要求也会不一样，所以你不用太担心以后买不起近city的房子。
4.无PR,无收入，要想贷款至少能批70%，是否只能以父母名义买投资房？
答：以你的名义买投资房，做海外收入也可以贷款70%左右。
5.不确定交房后2年内是否卖房，不想交增值税，能否买投资房后，在交房后转为自住？此操作方式是否不能以父母名义购买（父母无PR，不移民）？
答：不想交增值税，那么要以你的名义购买，然后你一直住在房子里面。
6.想要避免风险，贷款比例能不能现在就做个准确预估？
答：购买85万以下的房产，贷款70%是比较保险的预估。一般可以贷款70%-80%。
7.每隔几年更换银行，一直只还贷款利息，是否可行？
答：可以每隔五年换一次，这样可以一直不换本金只还利息。
8.三种贷款利率方式中，哪种最适合在经济不充裕时期还贷？
答：由于现在的澳洲央行利率比较低，比较建议你做2年固定利率贷款比较划算。

悉尼自助购房 · 发表于 2014-2-16 20:37:46

本帖最后由悉尼自助购房于 2014-2-23 22:28 编辑
回复网友Julia701101问题：
楼主好，我陪女儿来悉尼读高中（监护人签证，孩子不满18周岁），目前租房住在castle hill.最近想在附近买一处二手独立屋自住。我有以下问题烦请您解答。. [/ v+ V7 }, B6 L o4 @
1 我因为持有2年的临时签证，所以可以以我名义购买二手房自住，我老公因为还在国内，只持有2年多次往返的探亲签证，每次最多停留三月，所以，以他的名义是否可以独立购买二手房呢？（因为他收入较高，贷款额度会高些）3 _3 P" E" x; t答：1.单独以他的名义无法购买二手房，但是你们可以联名购买，这样贷款的时候银行可以参考他的收入。

2.如果以我名义购买房屋，那么将来两年后我签证到期,是否可以留给女儿上大学继续居住？9 s1 S1 h1 |+ ~2.不可以。按照现行的政策，你在签证到期后离境需要强制出售房屋，不能保留。

3 如果法律规定我将来离开澳洲必须出售房屋的话，那么是不是可以出售给女儿？她到时很可能在读大学，拿的也会是留学签证。3.可以出售给小孩，她的签证有12个月以上的有效期可以购买。但是面临一个问题你们要再交一次印花税。

4，因她现在不满18岁，不可以独立购买房屋，我是否可以和她联名购买二手房屋，如果可以这样购买的话，将来我签证期满，是否将我的份额转让给她，她就可以继续居住？4.可以，但是属于你的份额需要交印花税。

5如果我可以和她共同买房的话，可否我只占1%的份额，而她占99%，（为了将来印花税少付）但是所有贷款的收入证明都来自我自己。5.你的份额至少要占到20%，银行才能给你提供贷款。另外有一点要提醒：在买二手房出合同之后，你们要先让律师给你们申请FIRB，申请批下来才能签合同。

6。如果将来我们卖出这套房屋的话，是否也和本地人一样享受自住房屋增值税免交的待遇呢？. j9 t3 R/ q. p. c6.是的，自住房不需要交增值税。 问题太多，谢谢您了

悉尼自助购房 · 发表于 2014-2-12 21:50:07

本帖最后由悉尼自助购房于 2014-2-16 21:17 编辑
回复网友rabbitcat2014问题：
感谢楼主的帖子看到了很多有用的信息！
　　想请问一下我的情况是我是澳洲PR，但是我未婚夫是国内的没有任何澳洲身份，这种情况下，他能否通过澳洲海外投资委员会申请购买二手房？难度大不大？
　　另外，想知道自住房和投资房怎么区分？我是首次置业，比如说我买了房子自己只住了半年之后就租出去了是否还是可以算是自住的。
　　谢谢楼主！
答：夫妻只要一方有澳洲PR，就可以直接在澳洲购买二手房，无申请难度。如果你们在悉尼首次置业购买65万以下新房的话，还可以享受$15000首次置业补贴和印花税减免。
自住房顾名思义是自己住的房子，自己的所有联系方式和水电网都要以自己名义开通，一个家庭只能登记一个自住房。
特点：自住房出售不需要交增值税，自住没有地税，不能用于折旧退税。
投资房是指用于出租获利为主要用途的房产，如果一个家庭拥有多套房产，则自住房以外的所有房产均视为投资房。
特点：投资房出售要交增值税，土地价值超过40万的别墅投资房每年需交纳一定比例地税，投资房支出及折旧均可退税。
买新房申请补贴的时候，需填登记表告知政府房屋是自住还是投资用途。享受首次置业补贴需遵守法律约定，在交房的第一年内在自住房里面连续注满6个月。如果你买房住半年后整屋出租，自己搬到别的房子住，那么你买的房子属性转变成投资房，你所住的房子（无论是买的还是租的）界定为你的自住房。