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发表于 2013-8-22 17:29:03
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本帖最后由 zephyr1986 于 2013-11-16 16:00 编辑
我们先来看几组数据： 表一
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2013-8-22 17:25 上传
表二
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2013-8-22 17:26 上传
大家可以看到，表一中的AAA/Aaa指数代表着世界三大评级机构标准普尔S&P、惠誉Fitch和穆迪Moodys对独立主权国家的主权信用评级。但凡熟悉金融市场的人都清楚，每一次三家中有一家开口，上调或下调某国家的主权信用级别，当国经济都会发生一场“大地震”，进而对全世界经济产生巨大的影响。比如之前希腊、爱尔兰等“欧猪五国”在短时间内濒临破产，都是这三家机构打的头阵，从而导致了欧债危机的愈演愈烈。悉尼时间2011年8月6日上午，国际三大评级公司之一的标准普尔宣布下调美国主权信用评级，由AAA调降到AA+，评级展望负面，这在近百年来尚属首次，美国只好推出了QE3来刺激经济。大家可能还比较关心中国的评级，中国从来就没有高过AA-，评级展望稳定，当然比日本还是要好些的。整个亚洲只有新加坡还保持着最高的信用级别。我们再回过头看澳达利亚，三大评级机构全部打出最高的分数，对澳洲经济保持着充分的认可。全世界唯独北欧个别国家和加拿大、新加坡能与澳大利亚相媲美。
评判主权信用级别的一个重要标准是国家债务占GDP的比重，俗话讲就是还款能力。表二中可以看出，日本是常年入不敷出的国家，随时濒临破产，只不过人家盘子大，暂时没谁敢逼它还钱。美国和欧洲也是债务连连，自身难保。“OECD”是Organisationfor Economic Co-operation and Development的简称----世界经济合作组织，在这堂课里暂且代表世界平均值吧。那么对比之下，澳洲的经济简直健康的良性的一塌糊涂，一如既往的秉承着只存钱不借钱的原则。
图一
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2013-8-22 17:26 上传
大家注意图一中，红色的线代表最近十年全世界GDP增长的平均值。08年的经济危机开始到结束，可以很明显的看到GDP的严重下滑，直至4%的负增长。而蓝色的线代表澳大利亚的GDP增长，基本没有受到世界经济危机的波及，平缓的度过了这惊心动魄的三年。然而，实际上，我们知道澳大利亚的GDP总值中，68%（2012年数据）来自于铁矿石的出口，尤其是对中国的出口。那么，当世界经济发生衰退时，当中国的PMI（制造业采购经理人指数）连续小于50（荣枯分水岭）时，当全世界对铁矿石的消耗大幅下降时，澳大利亚如何能洁身自好？秘密就在于RBA（澳联储）迅速有效的货币政策-----降息。（见图二）通过大举降息来激发源自国内的消费需求，是在短时间内提高GDP的有效方法，中国也曾经屡试不爽。当澳洲当局感觉到到经济危机的危险信号时，从2007年中旬至2009年初，澳达利亚进入了一轮高速的降息周期，以弥补由于矿产品需求下滑而有可能导致的GDP缺口。在这个过程中房屋和土地的增值自然扮演着一个非常重要的角色。高达3.5%的降息额度一方面降低了开发商的贷款成本，另一方面降低了购房者的存款需求。在经过半年的政策“缓滞期”后，房价从2008年到2010年，理所当然的开始了大幅度的提升，从而帮助澳洲经济平稳的度过了那一段最艰难的时期。同一时期的大宗商品价格和股票波动类似，与房地产市场呈现出了截然相反的状态(见图三)。
图二
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2013-8-22 17:26 上传
图三
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2013-8-22 17:26 上传
然而，是药三分毒，药效越好毒性也越强。大幅度降息的“毒”是明显的，它引发了澳洲金融市场上的资金出逃，汇率无序下跌（图五），进口成本增加，国内物价飙升，民众生活成本大幅提高。经济上最显著的表现就是“通货膨胀率”的上升，从图四中我们可以看出，仅09年当年，澳大利亚的通货膨胀率就过去十年的平均值相比较，有至少两个百分点的升高。这是宏观经济学中一个简单的因果关系，通过控制银行利息控制借贷成本，进而控制商业活跃程度与经济增长，CPI这个东西又是不得不考虑的一个附产品。因此，09年之后RBA开始对基本利率进行缓慢的回调。以上推演再一次证明了我在上一篇文章中得出的结论，澳洲的房价并不存在所谓“人为炒作”或者“泡沫”，也打破了很多行内人的传说，类似“每年增长7%-10%，7到10年翻一倍”。直接证据就是房价的变化与CPI浮动的亦步亦趋。建筑材料的价格上涨与人工成本提高的简单叠加而已。08到10年每年房价的涨幅或者超过了7%-10%，而其后随着利率的回调，却是有减无增。
这里有一个简单而惊人的结论了: 如果于08年在澳洲随机区域取随机抽样购买房产，以20%为首付，利用5倍杠杆，在10年应该已经取得了80%-100%的盈利。而如果购房时间在2010年，做同样的随机抽样，减除印花税和出售手续费，至今是没有任何盈利可言的。
图四
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2013-8-22 17:26 上传
图五
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2013-8-22 17:26 上传
“澳大利亚央行2011年11月1日宣布，因外部经济恶化影响该国经济前景，而国内通胀形势已得到一定控制，下调基准利率25个基点至4.50%。这是该行自2009年10月份以来首次下调基准利率。”http://www.fumuqin.com/InfoFiles/001004/174525-66303.html我们回过头去再来看图二，2011年11月1日是一个重要的拐点，这篇文章的重点也随之而来了。澳联储为何突然再一次启动了降息而非加息周期？外部经济恶化又是在指什么？2011-2012年确实是不太平的一年，除了世界末日的传说，日本地震、利比亚战争、欧洲主权债务危机、美国失业率高居不下（>9.0）、第三第四轮量化宽松政策启动。这些除了让澳洲民众给予一些有限的同情心外，并不能影响到这个独立的岛国，甚至有人说世界末日澳洲最安全。直到一个月月都见的寻常数据不寻常的出现在人们的视野中，震惊了世界，吓坏了澳洲人。它就是中国PMI---制造业采购经理人指数。我不知道PMI具体是什么意思，也不关心它是怎么被计算出来的。我以往只懂得看见它比上个月高，AUD/USD就会涨，反之则降。是为了赚钱而需要掌握的规律。直到11年的11月，PMI=49。“PMI指数50为荣枯分水线。当PMI大于50时，说明经济在发展，PMI指数越大于50说明经济发展越强势；当PMI小于50时，说明经济在衰退，越小于50说明经济衰退越快。”PMI略大于50，说明经济在缓慢前进，PMI略小于50说明经济在慢慢走向衰退。中国PMI上一次开始低于50还是2008年7月的48.4。一时间，“中国经济硬着陆”等形容词开始不胫而走。以为经济危机已经蒸发，可以喘口气的RBA立刻采取了措施，连续降息七次直至今天的3.0%。事实证明RBA这一次的当机立断还是明智的，12年8月 PMI=49.2；12年9月PMI=49.8；2013年4月15日公布“中国一季度GDP同比增长7.7%，远低于市场8%的预期。虽然经济运行总体平稳，但经济面临的诸多问题依然不能小视。联想到前段时间惠誉下调中国主权评级时，市场以阴谋论来看待，未免有点过分。中国一季度GDP同比增长7.7%，下调评级并非全错。”现货黄金当天史上前所未有的大幅跳水10%，连带大宗商品全线走低。“随着澳洲矿业荣景触顶，澳元前景逐渐被市场看淡。澳大利亚四大银行中绝大多数认为，澳元汇率升值将迫使澳洲联储(RBA)今年重启降息周期，将利率压低至历史低位，以刺激经济增长。澳新银行(ANZ)和澳洲国民银行(NAB)预计，今年底前澳洲联储将隔夜现金利率从目前的3%分别降至2.5%和2.25%。西太平洋(6.38,-0.04,-0.62%)银行(Westpac Banking)预计将利率降至2.75%。”http://www.efhaiwai.com/media/201303/729.html
是不是非常眼熟？是不是通过之前的分析和结论可以自行画出图一至图五后面的曲线？所以我再此推论：沉寂两年的澳大利亚房地产将在连续降息的“缓滞期”结束，也就是现在，开始再次启动，重新上路！ 二手市场最近通通从“offerprice”改为“auction”可以证明；越来越多的海外资金进驻房产市场可以证明；很多没有动工就立刻售罄的新楼盘也可以证明。当局也在全面配合：营建许可率大幅上升、提高首次置业补、启动社区改造计划，甚至开始放松移民政策（图六）！
图六
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2013-8-22 17:26 上传
似乎严苛的营建政策、高昂的人工成本以及快速的人口增长（图七）决定了澳大利亚房产供永远小于求的不正常供求关系（图八）。这招可以百试百灵，至少能用到2025年。那么何不珍惜机会，先下手为强？
图七
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2013-8-22 17:26 上传
图八
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2013-8-22 17:27 上传
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