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本帖最后由 kiki123456 于 2014-1-13 20:50 编辑
客观来说，wentworth point的升值点很明显，大家都在说，人人都在提，不过还是有一些问题很多人想不到，甚至中介也不知道，我来提一提，看看是否和大家了解的有出入。
wentworth point房子目前都在推的楼盘，毗陵rhodes的应该是承建商VQ建的，好像前阵子是第二期了吧，这个开发商通过朋友了解，业内的和外行的，大多评价是，做工粗糙。LZ不清楚这个粗糙的定义，但就拿meriton做个例子，meriton的房子质量应该算是中等偏上吧，可以说是大体过得去，细节比较粗糙，比起VQ来，LZ认为还是略剩一筹，这点个人看法不同，见仁见智。大体上，LZ总结了以下几点，也许大多数准业主并没有想到或了解，或中介并不会告知：
1. 建成的公寓墙壁是木板空心墙。LZ不100%确定，但肯定不是吉普了，隔音效果会略差，墙的抗撞击力也是很差的。怎么说呢，LZ住过中介的房子，就是那种一脚能踢出个洞的那种。。
2. 中介都在推即将建成的桥，但这个桥有以下几点问题：
a。不能通私家车，通向rhodes的桥究竟对业主有多大意义呢？看各人生活习惯不同吧。如果是LZ，这个桥完全是个鸡肋，怎么说呢，wentworth point本身交通很差，住过去的话，基本都要有私家车，这个桥不通私家车，除了步行去rhodes 火车站和westfield 没有任何意义，1km左右的路程，还是十分累的。
b。这个桥是会建不假，应该不会夭折，毕竟是投标建的。但，桥的预计建成日期是16年底，这是个什么概念呢，预计建成日期，大家可以把它往后再推3-6个月，应该就会是实际建成日期了。而wentworth point的第二期楼花交房，中介们说是16年中，这又是什么概念呢，大家可以往前推3-6个月，把它作为现实的实际交房日期。明白乐吧各位业主，也就是说，很有可能，等大家入住的时候，桥还得等大几个月建成，这说明什么呢，不但入住了以后得绕道去rhodes，大家得提前把贷款做好，settle，到入住将近半年的时间，桥完工。很好，桥对大家的意义无非是推动wentworth point房价上升，如果桥本身就有a里的诸多限制，又要等settle才能建好的话，短期投资客要考虑好，这个桥是否能给你带来足够的收益了。
3. Wentworth point属于auburn council，而rhodes属于canada bay council。auburn council是个没有钱，规划和基建又极其无能的council。呵呵，这说明什么呢，除了大家都在说的，wentworth point可能要独立出来成立一个council的指望外，这个auburn council基本不要去指望它了。又呵呵了，等着自己成立council，这会是几几年的事呢？LZ不知道，但短期投资的话，三思吧。
4. 关于升值潜力，LZ认为短期很渺茫，长期是个很有指望的区，但对于投资来说，LZ认为实在没有必要把有限的资金砸在一个很长期的区上，除非你打算吧家庭的大本营设立在这里。wentworth的房价大概是1房55万左右，2房65万左右。3房80万左右（可能不准确，大家姑且看个趋势）。这个区目前值不值这个价钱呢，LZ认为不值，因为目前的基建一塌糊涂。而rhodes呢，1房60万左右，2房80万左右，3房100万左右，事实上是有钱无房了，而这里呢，环境没得说，基建呢，也是十分不错的，值不值这个价呢，抛去现在被炒上去的趋势来说，还是值的。都说wentworth point的房价会直逼rhodes，或许会的，但是，首先基建不能太差吧，不然说不过去了。这里不提关于entertainment centre和shopping centre等无限期的规划了，我们就提升值潜力吧，按照广大投资客的爱好，2房的房型来说，80-65=15W的升值空间，时常大约在5年（算上桥建成，和各种基建的规划，5年是保守了，不可能低于5年的），投资者还需缴纳50%的房屋增值税，剩下多少大家都会算的了，短期投资的话，这个回报率是否值得呢。关于自住吗，这个选择范围就很广了，这个地区毕竟是个长期会涨的地方，是短期利益，还是长期利益，大家好好拿捏。如果打算resell 楼花的准业主们，以上的分析不适用，因为这个地方3年内，绝对不可能涨到和rhodes齐平的。
5. 关于污染源，这个传闻很多。但老一辈移民对于这个地方评价不高，关于临近的地方似乎在十几年前存在一个污染源，又或是垃圾场。再看rhodes的住客几乎都是近些年的新移民，这点还是看大家怎么看吧，LZ没有专门研究过关于这个污染源，但总归是要留心的。
6. 不知道中介们和业主们是否有了解关于海外贷款的银行，有地域区分的。在4大银行中，内部人士透露，wentworth point是个被列入黑名单的区域，也就是说，海外贷款者，如果选择在4大中唯一提供海外贷款的westpac贷款的话，呵呵，你的贷款估计玄了。但是变化难说，3年后的事谁知道呢。
7.关于rental guarantee。wentworth的房子在近几期是有租房保证的。不了解这个的业主请google一下。那么什么地方会存在rental guarantee呢。。是的，这有关于这个地方租房的难易。说明这个地方租房的帖子在这里不难找到，大家综合考虑一下吧。
8. 关于这块地方从前在开发商们手中捻转的历史。大家有资深的房屋中介朋友可以去了解一下，挺有意思的，或许会帮助大家的判断。
9. 不知道大家对银行贷款的额度是否有了解，具体的不多说，大概是，银行会对该房产进行估价，和售价对比，哪个低，贷款的额度就base on那个价格发放。如果wentworth point如楼主所说，如此之多的优点都如水中月镜中花的话，那么，是否有风险银行低估该地区的房子，导致贷款发放过少，给大家带来更大的资金压力呢？比如，65w成交的房子，银行估价60w，从westpac贷出80%，除了首付和定金的20%,还得补齐4w的差价。这点对资金不足的短期投资客简直是灾难，也是要考虑的风险之一。
以上9点LZ不保证100%的正确性，但确实是LZ在资讯过N个中介朋友，和本地老移民同志之后，得到的信息，都是大家从中介处很难获知的信息，写在这里，以做参考。LZ的观点是，这块地方，短期投资要慎重，长期投资可观望。自住吗，没有这么多限制了。
求喷子勿喷，有理说理，欢迎讨论。
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