我对澳洲房市的一些看法,欢迎轻拍.

feiery · 发表于 2014-1-25 05:06:18

大家都知道从13年初,澳洲的楼市开始复苏,交易开始变得活跃.特别是13年中到现在,整个澳洲的房市可以说是一片大好.5大城市平均有近10%的涨幅,特别是以悉尼为首(近14%+).下跌的澳币给了众多海外投资者入市的大好机会.每个人都说现在是楼市开始从上坡路,又一轮房市狂潮开始了..下跌的澳币和利息,让众多投资者和首次置业者找到机会进入楼市.但是,我想说的是,这次真的是又一轮经济及楼市大好转的前奏么?
说实话.我感觉不是.并且我对澳大利亚整体经济的长期走势是持悲观失望的态度的.所谓的这次市场,经济及房市复苏新周期并不是真的周期.真实的情况是温水煮青蛙.澳大利亚的经济正处在失控的边缘.
整个世界的经济是不是处在复苏或是慢性自杀的阶段,很多经济学家有不同的看法.在这里我不想过多讨论.在我看来,美国和Euro经济最差的时候以经过去了,但是这二大版块以经把经济危机急性病转成了慢性病. 二大版块所谓的复苏是以本国本地区货贬值为前提的,同时打压以中国,印度为首的新经济体发展为手段.真正做到了我日子不好过,你也别好过,大家一起来抢饭碗的世实.从美国叫喊让生产制造业回流就知道了.
中国经济转型和放缓,让前几年至高气扬的澳大利亚在近二十年首次尝到了苦头.高居不下的澳币也低下了高贵的头,加入了下跌的大军.从澳洲本土市场看,澳洲经济跟本还看不到任何好转的迹象.高起的失业率和不断减少的全职工作,让本土澳洲人叫苦不迭.请问同城在鬼子上斑的兄弟姐妹,您周围是不是在不断上演工作外包,公司才员的大戏?您的朋友,亲戚是不是重新加入了失业大军?或是担心随时失业?Ford, Holden关厂的消息对澳洲及维省经济可以说是剧痛的,随之而来的是更多的失业.大家都知道生产和制造业应该是一个国家的back bone产业.但是现在澳洲还有生产制造的back bone产业么?生产制造业在澳洲正在慢慢消亡.(当然这和无能的连续几届政府也有直接的关系).
做为一个经济停滞不前的国前,为什么现在房市一头热呢?大家现在吃饭都在算算哪里能便宜一毛钱.为什么还有这么多人加入房市的狂潮呢?说白了这些都是无赖澳洲政府的把戏.下跌的澳币和利息的确给了很多人入市的机会.但是如果你是精精业业工作的本地职员,我建议你还是观望一下.因为这个市场不是给你准备的,而是给那此钱袋鼓鼓的中国及海外投资者的.澳洲的楼市短期内会是像烟花一样灿烂,但是之后便是长期的死寂.
如果你真想买,我肯定也不拦你,不拉你.几点建议:
关于置业的城市选择:悉尼>Brisbane>Mel>Perth>Adelaide.长期看这几个城市的楼市走势悉尼和布市要好于其它三个城市.
关于房型:买Home&land,不要碰Apt.如果你budget不多,至少买个Townhouse.所以
Home&land>townhouse>Apt>Student Accomodation
如果你是First home buyer,无论任何时候都是入市的时机.因为你现在的rental是dead money.并且现在房租也的确很高了.如果你能复首府,不如考虑买个小的,或是便宜的,比如说墨市的西,北区.以后有机会再Upgrade.
对于买房投资者,choose smartly.一定要多比较,不要听中介的呼诱.考虑学区房,或是交通方便,离车站近的.
欢迎大家加入我的QQ群一起讨论.请轻拍啊.

Baxter · 发表于 2014-1-26 21:05:32

买HOUSE最好,但最贵...

summerchen2cq · 发表于 2014-1-27 14:31:18

不认为布里斯班是一个投资的好地方,毕竟是水灾区.

summerchen2cq · 发表于 2014-1-27 14:36:42

还有买house或者apt还是townhouse是根据客户的情况, 如果自主肯定是house和townhouse,但是投资的话真的不一定,原因是新的apt有比townhouse和house高的租金回报(同一个区),除此之外apt更容易出租,如果要比升值潜力的话,其实20年来house和apt涨幅是差不多的,你可以去查一下. 如果觉得我说的不对,欢迎指出并讨论.

superoz · 发表于 2014-2-8 18:26:49

楼主犯了一个概念性错误，经济好不等于房价涨，经济差不等于房价跌。2008年至今美国经济都未有真正的好转，年轻人失业率在7。5%以上居高不下，房价呢？已经升回了2006年的高点上方。经济和资产价格没有很强的相关性。（这点有悖于大家的常识）
同样的情况发生在法国、英国和加拿大。虽然有一部分原因是新移民潮所带来的价格上行压力，但是相当一部分是大型房屋投资管理基金REITS和对冲基金资产配置的结果。
发达国家各国的量化宽松所带来的后遗症才刚刚开始，资金正从高企的新兴国家市场回流发达国家。大家可以看看英国、德国、法国、新加坡、日本、澳大利亚和美国股市连创新高的情况，资金正不断回流。
每一次金融危机背后就是社会财富的重新分配，金融危机前，欧美高负债买房的低收入阶层都因为无法支持月供，导致现金链断裂，个人信用大幅受损，资产大幅贬值，现在还持有股票和房产的投资人基本上都处于社会中上层，因为他们有足够的储蓄和现金流来度过寒冬。社会财富已经重新分配到少部分的富人手里，这个情况在澳洲也是一样的。
除非这个阶层出现现金流断裂（大规模高净值人群破产，主业凋零，资不抵债），出现大量的房屋抛售，不然市场的趋势是很难出现大方向上的改变，一个散户交易频繁，大机构投资策略不变的市场，最多时出现微调，和结构性的泡沫（类似于中国股市的530小盘股崩盘）。
悉尼西区（穷人区）是比较价格波动较大的区域，那边的新房公寓可以卖到50万以上，但这个区的租金500元每周住两房，对选择西区的工薪底层来说是难以承受的，这块地方的增长是不可持续的。
对于学区房和白人富人区的房子也要看当地的居住人口组成（当年投行裁员，Mosman的房子就大跌了一段），但是由于良好的基本面和有限的供给，即使下跌也是很好的买入机会。
华人区的房子取决于居住成本和移民政策的变化，现在华人有大规模西迁的倾向，因为便宜的新楼花都是华人在购买，旧的ashfield，hurstville，eastwood之类房价上升空间有限，但跌幅也不大，风险主要来自拍卖所带来的价格调涨。