澳洲房市将何去何从？

edwardzhou

随着近两年澳洲房产市场（特别是悉尼）的升温，越来越多的人开始对澳洲的房产市场表示忧虑甚至断言两年以内必将下跌。那么澳洲房市的未来到底会何去何从呢？ 我们不妨冷静下来分析一下这些忧虑，他们的产生到底是基于对市场的分析得出的还是仅仅基于对升温市场的恐慌和推断？纵观各种影响房产市场价格的因素，我们可以发现澳洲其实正面临一个严峻的现况那就是-澳洲的房产供应要显著低于市场的需求。 引用澳洲权威房产杂志《Australian Property Investment》副总编Shannon Molloy的话“面对澳洲如此高的人口增长率，我们在建的房产离满足基本供应其实都还有很远距离”。 近期，由澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics-ABS）人口统计部主任—Bjorn Jarvis揭示的数据显示：保守估计，到2075年澳洲的人口将达到4600万（澳洲现有人口为2200万）；非保守估计，到2058年澳洲人口就可以达到这个数值。 在这个数字的背后是各州首府城市—悉尼、墨尔本、珀斯、布里斯班、阿德莱德等面临的更为严峻的前景。根据ABS的统计数据，澳洲有66.1%的人口居住在州首府，到2061年这个百分比将增长到73.4%，届时悉尼和墨尔本的人口都将突破800万，这意味着悉尼和墨尔本的等州首府城市的人口将是现在的两倍！然而问题是澳洲首府城市可供开发的土地资源已经相当稀有。 《澳洲城市的未来》此书的作者之一、西澳大学“澳洲城市设计研究中心”助理教授—Julian Bolleter表示，“如果澳洲当局没有对人口增长这个危机做出合理的应对，那么今后几十年澳洲各州首府的将面临严重的居住拥挤问题。因为到2101年澳洲人口增长预计将为3940万，但是澳洲现有的住宅发展计划计算的人口增长仅为550万。” 所以我们可以看到澳洲的房市其实还有很大的发展空间，这两年房产市场的升温也是刚性需求释放以及供需关系的原因使然。当然很多人都担心这两年房产市场的升温使得房价产生泡沫，那么到底这些泡沫是不是存在呢？ 近日，澳新银行首席经济学家Warren Hogan向澳洲经济发展委员会透露，基于低利率和市场短缺，“房产市场正处于周期性上升的初期阶段。我们预计，在2013年和2015年之间房价将会上升15-20%”。Hogan同时还表示“虽然澳新银行的贷款业务增长了18%，但是如果把四大银行一起看待，整个系统只增长了5%。现在还不存在过渡放贷的危机，所以也不存在泡沫。澳洲联邦银行的领导Ian Narev表示“我们没有说过永远，但是我们认为，现阶段并没有出现房产市场泡沫的早期迹象”。昆士兰州财长Tim Nicholls表示，昆州没有迹象表明有房市泡沫。“昆州房市稳定，房价稳步上升，因此我们并不会过度担忧这里会出现房市泡沫。” Australia PropertyMonitor的资深经济师Andrew Wilson预测十年以内，澳洲各州首府城城市的房价中值将为：悉尼—121万墨尔本—82万布里斯班—81万珀斯—108万阿德莱德—59.5万 其实并不难理解对房市的这种担忧的情绪。回顾10年以前的中国房产市场，也是一片房市即将崩盘泡沫即将破裂的恐慌情绪。但是之后的事实证实了只要有刚性需求的支持，房市的增长可以说是必然的。当然，我并不是指现在的中国房市，因为随着政府各种强势调控手段的落实，我们已经很难预测中国的房市将会如何。 但是和中国30年的房市历史相比，澳洲的房市历史超过100年，在这一百多年中，从政府规划、审批到开发商甚至投资者等各个环节都已经建立的相对完善健全的体系。以上种种都证实了澳洲房产市场近两年的升温其实是刚性需求的释放，以及健康的房市投资所致。就如澳洲房市的百年历史，澳洲的房市投资也并非新兴概念，而是有其一套完善的体系。

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YuXiaoPian

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maggie315

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