关于买房的一些疑惑

SunHeat · 发表于 2014-1-24 11:45:36

楼主你好，感谢你在这里为大家提供帮助。我想在澳洲买房，有些问题不太清楚想咨询一下。
我和妻子是PR。父母不是。想买2套，一套将来自住，一套出租。对区的分数要求比较高，目前在看悉尼Mosman、Epping和墨尔本CBD（包括Docklands、Southbank这些周边比较好的区），墨尔本别的区也可以考虑。两套里需要有一套保证有好的公立小学，例如悉尼排名前300的小学中的公立小学。两套中出租的那一套希望好租一些租金回报率高。

据说墨尔本没有好的公立小学。排名靠前的全是私立小学。私立小学很贵负担很重所以我有一条要求是保证有好的公立小学。想向你求证这个说法，听听你的意见。

Epping Park这个项目有中介跟我说价格虚高，会贷不满8成。想听听你的意见。

有的贷款中介跟我说可以拿到4.95%到5%之间的利率（当时说贷款600,000）。还有的说4.85%到4.95%（是针对贷款480,000说的）。Westpac跟我说5.08%已经是最低利率了（还没说贷多少）。想问一下前两家，特别是第二家那么低利率的贷款是从哪里来的？是不是谁家利率给得低就去谁家贷款？有别的讲究吗？

父母不是PR，买房之后如果出租，租金交多少税？我的意思是想知道同一套房PR买来出租和海外投资者买来出租哪个租金回报高？以后出售的时候PR和海外投资者交的税差别有多大？我目前在澳洲没有工作。准备找工作。如果找到理想工作的话期望年薪在90,000澳币左右。如果不顺利可能会打工或者转行，收入就不确定了，但应该低于前面那个数字。

如果两套都是我自己买，但我最近不去澳洲，18个月以后去，本来打算将来自住的那套是出租合算还是空关拿补贴合算（假设买的是新房65万以下）？有没有变通变法？

55万和65万两条线是悉尼线还是NSW线还是全澳线？每个州的关于房产的税收、补贴是分开制定还是全澳统一？

关于首付如何从CNY到AUD，如何从中国帐号到澳洲帐号。四大行虽然有网页介绍，但说的不清楚，我留言让他们回复，也没有人回复我。我看到ANZ说可以写委托书让父母帮着一起换汇，又说当天换汇当天转账可以全部转出，否则第二天开始每天只能转1万美元。我想知道“全部转出”包括父母换的那部分吗？我知道这个可能是银行的问题，不是您的问题，我就是想知道如何转过来比较安全、方便和省钱。

转账以后税务局那边的问题。如果两套都是我自己买，并且其间相隔时间比较长，比如超过1年，我第二次转过来的金额会不会被challenge？是不是只要我提供钱来源的相关证据就可以不被challenge？

想请你推荐房子，楼花、现新房、二手均可。

谢谢！

rube524 · 发表于 2014-1-24 13:12:57

1.墨尔本不大了解
2.悉尼现在楼花平均价格在70w2房。Epping这个区是未来的中心.上到Hornsby,左去castle hill parramatta,右去chatswood , city 南到straithfield burwood. 又是学区房。不管是好的小学中学，大学都很近。离Macquarie shopping centre 8分钟开车，5分钟可以到eastwood华人区买东西方便便宜，所以站在中立角度这是个不错的区，对得起这个80W的价格
3. 4大银行的利率在4.88-4.98之间小银行可以到4.74-4.79. 个别可以到4.64产品不一样利率也不一样
4. 父母买的房子不用交税因为利息和其他费用会大于你的租金可以抵扣。还有房子的折旧。具体问题到时候可以联系我
5.出租合算因为一年租金就能拿3w左右
6.每个州都不一樣. 55w-65w是NSW的
7.可以澳洲4大银行开个账户然后通过国内银行转或者通过一些地下钱庄比如昆仑或者直接转到开发商trust account
8.你让父母转再让同性的亲戚转都没问题的到时候就说父母和亲戚赞助买房
9.二手房可以去domain或者realestate网上看。新房的话可以多看看多和中介沟通。也可以联系我
最后祝你买房马到成功
有任何房产咨询或者贷款咨询可以联系我
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Summerpatrick

buyaocai · 发表于 2014-1-25 16:14:24

1、据说墨尔本没有好的公立小学。排名靠前的全是私立小学。私立小学很贵负担很重所以我有一条要求是保证有好的公立小学。想向你求证这个说法，听听你的意见。
答：我长期在悉尼生活，对墨尔本是否有好的公立小学不太清楚，但是悉尼确实有很多不错的公立小学。简单来说澳洲的私立小学比较注重对学生综合素质和为人处世的培养，课余有比较多社区及户外活动，虽然学费高昂和就读名额有限，但是让私立学校一直是富人家庭培养子女的首选。公立学校比较注重对学生学习能力和生存能力的培养，公立学校面向居住在学区内所有小孩招生，受众面比较广，大部分澳洲人都是选择当地就近的公立学校入读，对学校好坏的意识要比华人淡薄些。由于公立学校直接跟住房区域挂钩，所以华人在选购房产的时候都会优先考察下公立学校的水平，所谓的优秀公立学校是指学生的考试成绩在公立学校里面排名靠前，并不衡量学生学习能力以外的水平。
2、Epping Park这个项目有中介跟我说价格虚高，会贷不满8成。想听听你的意见。
答：最终能贷款多少要看银行估价以及贷款申请人的收入情况，有些买家能贷款8成，有些不足8成。
3.有的贷款中介跟我说可以拿到4.95%到5%之间的利率（当时说贷款600,000）。还有的说4.85%到4.95%（是针对贷款480,000说的）。Westpac跟我说5.08%已经是最低利率了（还没说贷多少）。想问一下前两家，特别是第二家那么低利率的贷款是从哪里来的？是不是谁家利率给得低就去谁家贷款？有别的讲究吗？
答：贷款一般都能申请到比市面上标准利率低0.6%-1%的折后利率。最终贷款利率多少取决于三点：1、银行贷款基准利率；2、具体贷款总额；3、贷款申请机构业绩。你提到的第二家机构给你的offer利率比较划算，有可能他们走的银行本身贷款利率比较便宜，也有可能他们在某家银行的贷款申请业绩特别优异。一般在选择贷款产品和机构的时候，要先弄清楚自己想要的是什么（有些贷款申请人追求低利率、有些追求贷款审批宽松、有些追求多样服务产品和服务质量等），多跟贷款broker交流，让他们给你提供周全的贷款规划。
4、父母不是PR，买房之后如果出租，租金交多少税？我的意思是想知道同一套房PR买来出租和海外投资者买来出租哪个租金回报高？以后出售的时候PR和海外投资者交的税差别有多大？我目前在澳洲没有工作。准备找工作。如果找到理想工作的话期望年薪在90,000澳币左右。如果不顺利可能会打工或者转行，收入就不确定了，但应该低于前面那个数字。
答：从交税的角度来说，PR有收入交的税要比海外投资者名义交的税高。从避税的角度来说， PR有收入避的税要比海外投资者名义避的税高。投资房的折旧和开支（包括贷款利息、物业费、市政费、水费、保险和维护）是可以负扣税的，而这笔负扣税金额每年要比租金高很多。如果一套投资房有比较多贷款，楼龄比较新的话，建议用你自己的名义购买用于退税比较划算。如果贷款比较少，楼龄比较旧的话则以父母名义购买划算（注：无PR不能买二手房）。
5.如果两套都是我自己买，但我最近不去澳洲，18个月以后去，本来打算将来自住的那套是出租合算还是空关拿补贴合算（假设买的是新房65万以下）？有没有变通变法？
答：买新房申请首次置业补贴，但是人不在澳洲本地的话空置房产半年比较不划算。你如果计划买二套房的话，第一套可以先买65万以下的楼花，楼花交房时间在你过来澳洲居住之后，这套房可以申请首次置业补贴并且自己住。第二套房可以买做投资用途，无论什么时候交房均委托房屋中介出租即可。
6、55万和65万两条线是悉尼线还是NSW线还是全澳线？每个州的关于房产的税收、补贴是分开制定还是全澳统一？
答：每个州税收一样但是补贴政策不一样。你所说的购买55万以下新房全免税，65万以下新房拿$15000补贴是指悉尼所在的新南威尔士州。而墨尔本所在的维多利亚州目前的首次置业补贴线是购买75万以下新房补贴$10000。（2013年7月至2014年12月）
7、关于首付如何从CNY到AUD，如何从中国帐号到澳洲帐号。四大行虽然有网页介绍，但说的不清楚，我留言让他们回复，也没有人回复我。我看到ANZ说可以写委托书让父母帮着一起换汇，又说当天换汇当天转账可以全部转出，否则第二天开始每天只能转1万美元。我想知道“全部转出”包括父母换的那部分吗？我知道这个可能是银行的问题，不是您的问题，我就是想知道如何转过来比较安全、方便和省钱。
答：小金额几万块美金的换汇可以用最原始的每个人每年5万块美金配额去银行换汇，超过几万块美元的换汇建议用汇款公司。
8、转账以后税务局那边的问题。如果两套都是我自己买，并且其间相隔时间比较长，比如超过1年，我第二次转过来的金额会不会被challenge？是不是只要我提供钱来源的相关证据就可以不被challenge？
答：澳洲税务局和银行不联网，一般不会特意去审查从海外汇款到澳洲本地银行的资金来源。大部分海外移民移居澳洲，都会转移部分或全部资产到个人澳洲账户，该海外财产默认为是海外已经纳税的税后所得，澳洲不会对此汇款再征税。
9、想请你推荐房子，楼花、现新房、二手均可。
答：具体加QQ1047252724详谈。