2013澳洲房产市场回眸：火爆与现实

霸王姓项 · 发表于 2013-12-20 10:03:57

形容时间过的飞快有"转瞬即逝"、"岁月如流"、"白驹过隙"等太多的表述了，英语中也有"How time flies!",不管怎麽说，2013即将成为历史。这一年对於物业市场，特别是悉尼市场用"火爆"两个字来做结论绝不过分。
往年的春季市场是时间最长，上市物业多、买家踊跃、成交量高为特征。今年除了继续保持着这些特色，更接二连三的打破以往记录，可以说令整个行业振奋异常。
从本周往前倒数的22周内，有20周的拍卖清出率在80%以上。11月25 - 30日一周的上市拍卖物业量突破900大关，达到902处！11月份上市拍卖物业总数为3,963,打破了此前2011年10月份的记录3,427处！单月物业销售总值超过30个亿！本周更是将有960处物业拍卖，再次创新纪录。下周，圣诞节前最後一周也有251处物业拍卖。
回顾市场绝非恋旧，而是从中总结和归纳出有规律和值得参考的数据和事实，以面对明天。本文将对2013悉尼的物业市场做个简略的回顾。
新年伊始的暧昧
2013年之初，市场似乎仍处在2012冬季的寒冷中，没有丝毫迹象显示半年後的火热场景。
寒冷的氛围有相当因素是基於外部的大环境，主要有：
欧债在2011、2012几乎颠覆了希腊、葡萄牙、意大利、西班牙、北爱等国；
美国的国债上限、失业率、量化宽松、狂印美钞等害人不利己的政策致使经济继续在低谷徘徊；
中国4万亿打鸡血式的注入，已成强弩之末，新一轮的增长後续乏力，并带来若干新的问题；
新兴的金砖4国或多或少都暴露出自己的问题，再就是总体产能和经济实力毕竟还是有限，在持续的不景气环境下，均开始呈现疲软。
澳州房地产业状况：
建筑行业的活跃指数仍低於50%;
新建房批建量、贷款量、均处於低位；
全澳连续两年的房屋平均价格下跌，尽管跌幅很小；
首府城市表现不一，悉尼最好，霍巴特最差；珀斯的大热开始放缓；墨市增长迟滞；布市由於连续受到洪涝灾害影响而倍受影响；阿市一直处於温吞水状态；堪培拉表现中上；最抢眼的则是达尔文市，因为北领地相继发现新的资源矿区，并可能是新一轮经济增长的动力源而带动房市。
但是，市场还是有蛛丝马迹预示着隐藏在平静水面下的涌动：
零售指数持续小幅增长；
股市在徘徊了相当时间後，终於突破5000点关口；
零售指数小幅攀升；
悉尼拍卖市场的清出率开年就站上了60%的高位；
热门地区新盘热销。
其它值得注意的动向：
首置者由於补贴锐减，渐渐退出市场；取而代之的是投资者因为稳定高回报，纷纷入市。
不同以往的换季
按照以往规律通常在财年结束前後，市场会有短暂的喘息，也就是上市的物业量减少，潜在买家或计算上一财年的盈余状况，或为下一财年做出预算。
悉尼，跨财年数周的清出率如下：
6月21日：77%
6月29日：75%
7月5日：77%
7月12日：77%
7月19日：81%
从上述五周的拍卖清出率可以看到市场根本没有受到财年结束和开始的影响，而是持续性的往上走。如果从年初市场开盘时累计的话，会非常清楚的显示，清出率从60%上到70%,然後80%.也就是说，市场的攀升是有基础的，并非突然的大热。
悉尼物业市场，以拍卖形式出售的只占15% - 20%,远低於墨市的25%以上。且，当市场热销时，卖家多选择以拍卖形式出售；市场淡静时，则选定价方式。不同的销售方式说明市场的淡旺区别。再有，拍卖清出率高过60%时，均表示市场不错。
正是因为拍卖清出率是市场冷暖的最直接最敏感的风向标，所以不管是业内人士还是普通的买家、卖家均对此指标非常重视。
但是，没有任何专家和业内人士对今年跨财年热卖的特别情况做任何分析，并预测後半年的市场大热。
市场现状：悉尼独秀
从7月19日那一周的周末，悉尼拍卖市场登上80%的清出率，整个市场如後来的蓝山大火，熊熊燃烧！
Australian Property Monitors最近公布的今年第三季度的数据显示：
全澳的独立屋中位价在第三季度为$574,846,上涨了2.2%,是自2010年以来，连续四个季度持续增长。与去年相比，年度增幅达7.8%;公寓房中位价$435,347,上涨了1.2%,年度增长5.5%;
悉尼的市场表现最突出：截止至9月底，独立屋中位价$722,718,季度增长4.2%,年比增长11.7%;公寓房中位价$515,035,季度增长3.3%,年比增长10.2%;
墨尔本独立屋中位价$550,374,季度增长2.2%,年比增长7.0%;公寓房中位价$391,386,季度下跌-0.6%;年比增长0.3%;
布里斯本独立屋中位价$446,004,季度增0.7%,年比增2.5%;公寓房中位价$349,697,季度跌-1.5%,年比跌-4.6%;
阿得雷德独立屋中位价$438,648,季度持平，年比增2.6%;公寓房中位价$277,768,季度跌-1.2%,年比增0.9%;
珀斯独立屋中位价$590,790,季度持平，年比增8.6%;公寓房中位价$381,328,季度跌-2.9%,年比增6.6%;
堪培拉独立屋中位价$562,180,季度跌-1.4%,年比增0.2%;公寓房中位价$409,586,季度跌0.8%,年比增2.1%;
达尔文独立屋中位价年比增8.1%;公寓房中位价年比增8.2%;
霍巴特独立屋中位价年比增5.7%;公寓房中位价年比增5.5%.
从这一组数据中可以看到，首府城市的独立屋表现年比均为增值，季度表现个别城市下跌（堪培拉）。公寓房表现则逊於独立屋，年比有升有降，季度状况则除了悉尼、达尔文呈升势，其它首府都在下行。
悉尼独秀，一目了然。
悉尼分区表现
下面按照物业市场划分的大区，看各区的表现：
上北岸区（Upper North）独立屋中位价季度上涨5.0%,年比增14.3%;公寓房季度上涨2.2%,年比增7.4%;
北岸海滨区（Northern Beaches）独立屋中位价季度上涨1.9%,年比增12.1%;公寓房季度上涨0.4%,年比增5.7%;
下北岸区（Lower North）独立屋中位价季度持平，年比增8.7%;公寓房季度上涨5.4%,年比增13.2%;
市区和东区（City & East）独立屋中位价季度持平，年比增9.3%;公寓房季度上涨2.3%,年比增10.8%;
内西区（Inner West）独立屋中位价季度上涨3.1%,年比增16.1%;独立屋季度持平，年比增6.5%;
坎特伯雷与宾士镇（Canterbury & Bankstown）独立屋中位价季度上涨3.0%,年比增11.3%;公寓房季度上涨2.7%,年比增10.2%;
西区（West）独立屋中位价季度增4.3%,年比增14.3%;公寓房季度上涨6.7%,年比增13.4%;
南区（South）独立屋中位价季度上涨6.6%,年比增10.9%;公寓房季度上涨3.3%,年比增8.8%;
西南区（South West）独立屋中位价季度上涨3.4%,年比增12.7%;公寓房季度上涨3.5%,年比增9.4%.
悉尼的物业市场全面上行，多个区年度增长超2位数字，且各大区表现平均，应该说是非常好的"整体"表现，另外，独立屋的增长比公寓房要出色。
"降温说"悄然升起
在悉尼市场一片火爆的情况下，"降温说"悄然升起。他们的理论立足点在：
澳洲经济GDP的增长不如预期；
出口明显下降，进口上升；
失业率连续微升，招聘广告则持续下跌，反映劳务市场的疲软；悉尼失业率从去年的4.7%升至今年的5.7%;
制造业前景堪忧，特别是汽车业；上周澳航宣布再次裁员1000,为明年的经济前景抹上重重的阴霾；
政府再次提高国债上限，大力裁员及压缩开支，表明官方介入经济的意愿大幅减弱（请对比陆克文上台时对制造业的高额补贴）；
10月份悉尼新批建房量大幅下跌；等。
降温说者甚至预计，悉尼房市还有约6个月的攀升期，然後将进入调整阶段。
对现实的解说
坦率的说"市场大热"和"降
温"均有非准确的表述。从数据显示看，目前的市场应解说为：
悉尼市场火热；达尔文、墨市、布市温和增长；阿市、珀斯、堪培拉平平；霍巴特下行；澳洲房市此起彼伏，呈现不稳定状态；
悉尼房市以内西区和坎特伯雷及宾士区最旺，突破中位价记录并有大幅增长；上北岸、下北岸、北岸海滨区、市区和东区市场明显恢复，正在收复失地（即向巅峰期挺进）；西北区和南区处於增长初期；西区和西南区因政府大量释放土地，新的住宅中心区不断涌现；
澳洲经济的降温并不等於房市就一定随之降温，房市降温也并非意味着所有的首府城市都一起降温。
物业市场过去不是、现在不是、将来也不是铁板一块。每个城市和每个地区都具有自己的特色并有潜在的驱动因素。
今天的澳洲房市很像2000年的再现，当时也是悉尼一城独秀，并猛涨三年。然後才是墨市、布市；珀斯则迟至2005年以後，在资源和矿业大开发的推动下，後起直追。今天的北领地首府达尔文很像7、8年前的珀斯。
如果把"降温"的说法分解到具体的城市，恐怕就会完全变成另外一个样子。是否可以这样提出：
悉尼房市的一枝独秀还能走多远？会如有人预计的那样，还有半年的增长时间吗？
悉尼的中端区涨幅最大，低端和高端也会像中端这样"火"起来吗？
如果悉尼房市降温，会降多少？
悉尼市场淡静下来，其它首府城市会取而代之吗？
为什麽悉尼会一城独秀？那些可能会降温的因素会对悉尼的市场起作用吗？
有些问题即使去问元芳，恐怕也很难得到圆满的答复，因为市场是动态的。做为买家其实只需把握住"量力而行、及早入市、长期保有"此一最简单的原则，足可以不变应万变了。