何时抛售你的房产最赚钱

澳不溜秋 · 发表于 2013-12-5 09:36:18

本帖最后由 leoqiu 于 2013-12-5 10:59 编辑
　想知道你该什么时候买入和卖出房子获取最大利益，那么你必须学会如何识别房产泡沫的到来，早早入手，等泡沫之前出售，下面就为大家介绍一二：
房价正处于三年来最高水平，按揭贷款回升，投资者需求增加，促使储行在周三公布的《金融稳定性评估》报告中警告说："重要的是，置业者对未来住宅价格增长的期望应该要切合实际。"
　　住宅价格泡沫是引发全球金融危机的因素之一，有这方面担忧的可不止澳洲。最近，纽西兰收紧了贷款标准，而英国央行也表示密切关注英国的房地产价格上涨。
　　但是，什麽是房地产泡沫呢？我们怎么才能知道它是否快要出现或者已经出现了呢？抑或我们只能在事后确认泡沫的存在呢？
　　辨别房产泡沫并没有明确的标准，不过，分析师们会通过以下因素来确定泡沫是否正在形成。
　　1、房价
　　住房价格的急剧上升是住房市场正在接近泡沫状态的先行指标之一。RPData-Rismark的数据显示，在截至8月的三个月里，州府城市房价上涨了4%,是2010年4月以来的最大涨幅。
　　对住房价格增长的预期更是乐观。数据公司SQMResearch上周说，在今年增长9%到12%以后，明年悉尼房价有望飙升15%到20%.
　　作为对比，欧洲央行估计，在1995年到2005年间，爱尔兰房价翻了三倍多，美国房价飙升了70%.当金融危机袭来时，房价暴跌了30%.事后看来，房价的大幅上升可以被视作泡沫即将爆裂的迹象。
　　专家们一致认同澳洲房价很贵。在房价泡沫中，这样的价格也将是不可持续的。
　　在这个阶段，分析师说，澳洲高于平均水平的人口增长，住房供不应求的现状--以及开工率只有循序渐进的提升，空置率低和租金上涨--都是支撑房价强劲上涨的合理因素。
　　2、信贷增长
　　强劲的信贷增长已经被认为是助长房地产泡沫的一个关键因素。低利率和宽松的借贷标准都会推动信贷劲增，这可能会导致抵押贷款的借款人过度杠杆化。
　　如果欠债的人越来越多，并且高度杠杆化（即负债水平高），那么一旦失业率上升，这些抵押贷款持有人就可能无力偿还债务。
　　"泡沫这个词在某种程度上意味着这是人为的。杠杆，或者说借贷，就是人为抬高房价的一个明确来源。如果钱能够像2007年以前美国的情况那样在整个经济中自由流动，那么人们当然可以用非常低的利率自由贷款。"迈恩国际澳洲房产投资专家称。
　　澳洲当前的现金利率为2.5%,是六十年来最低的。但低利率是否一定会导致楼市过热呢？
　　从住房信贷的增长数据来看，这倒未必。虽然信贷增长已经脱离了今年早些时候的历史低点，但与往年相比依然疲软。
　　然而，澳洲家庭的债务-收入比依然高达147.3%,比美国人在次级抵押贷款热潮高峰期的133%还要高。
　　3、借贷标准
　　与信贷增长紧密相关的是银行的借贷标准。宽松的借贷标准会促使住房的交易量和成交金额出现强劲增长，这意味着有越来越多人通过买卖房屋来赚取利润。
　　不过，澳洲最大的抵押贷款银行联邦银行（CBA）在上月发布的一份简报中说，目前，成交量的增长依然清淡。成交金额已经脱离了低点，但与前十年相比仍相对较低。
　　然而，信贷的温和增长让贷款商感到为难，可能会鼓励他们放松贷款标准以吸引更多客户。
　　4、投机
　　当前房市吸引储行关注的一点是投资者人数的增长。储行已经警告投资者不要期望澳洲房价再出现1990年代和2000年代初那般强劲的增长。
　　瑞银（UBS）在本周早些时候发表的一份报告中说"在过去二十年中由房产投资引发的负扣税显着增长，应当引起关注".
　　分析师警告称，与纽西兰（20%）和英国（12%）相比，澳洲银行的房产投资比重（32%）更大。
　　根据上述情况，分析师们判断澳洲房市还未泡沫化，但警讯--例如投机者的增长--已经出现。