澳洲房地产投资之—购买楼花您能真正赚到钱吗

人生先知 · 发表于 2013-10-17 15:36:17

　1、首付10%被发展商无故没收，或者因其破产清算损失了；（在欧洲、北美、澳洲及其他英联邦国家，首付款支付到第三方监管的账户，通常是买方律师的信托帐户，且建设房屋的资金来自于银行建筑贷款，而非客户的首付款）
　　2、10%定金存入律师私人账户，被“携款潜逃”；（切忌存入或者汇款到个人账户，代理公司普通帐户，发展商普通帐户，务必存入自己律师指定的监管户头）
　　3、建造房屋质量出了问题，房子出现了类似国内歪歪楼、倒倒楼、脆脆楼的危机；（海外物业建设周期中的保险都是由建造商购买的，如出现地震、洪水、泥石流等灾害，该损失由保险公司来承担）
　　而我所引申的这个“失败”概念是指：国内个人房地产投资者仅仅依靠过去15年（97/98年开始的地产商业化）一路赚钱周期养成的投机思维、判断市场的方法、筛选产品的套路去投资那些超过了半个世纪、甚至一个世纪的成熟海外房地产市场，难免发生用错误的理念在错误的投资位置、花错误的价钱购买错误市场的错误产品；最终造成国人投资海外房地产的投资收益率远远低于该投资产品类别的平均收益率。举例而言，澳洲中位别墅的价格在过去50年的平均资本增值率为8%，而国内投资人投资澳洲房地产仅仅获得平均2%的资本增值收益；如果连平均收益率都无法超越，当然可以认为国人的澳洲房地产投资是不尽如人意的，甚至是“失败”的。此时此刻，笔者作为一个海外房地产财商教育的传播者、职业房产投资者、及建筑开发商的代表，我期望传递给所有即将走出国门、投资海外房地产的国内投资者们这样一种观点，即换位思考——把自己当作发展商来分析您所购买的房产类别是否具有投资价值。我拿澳洲公寓市场举例进行剖析，相信各位一定可以悟出其中的蹊跷之处——为什么不管在逆境还是顺境，总是发展商稳赚不赔，吃亏的总是普通投资者呢？例证如下：
　　张先生收到短信：购买澳洲房产，获永久产权！***代理公司或者发展商亲临推介墨尔本市中心黄金地段的豪华公寓、低首付10%，免印花税，2016年完工，澳洲房产7—10年翻一番，坐享升值！预约热线。。。。。。
　　看到如此的内容，您可能会心一笑，因为很多投资者朋友们都收到过类似的短信。其中隐匿的投资澳洲公寓期房和楼花的最大误区在哪里？？？
　　误区一、您是不是认为2013年签署的2房墨尔本CBD高层公寓60万澳元的售价是2013年的价格呢？
　　误区二、您是不是认为澳洲房价7-10年翻一倍（平均8%-10%的增长率）既然是过去的客观事实，因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益呢？
　　误区三、您是不是认为墨尔本购买期房可以节省大量印花税、且可以添加匿名股东（Nominee）随时可以获利转让呢？
　　不管您信不信，反正张先生在中介销售人员的游说下相信了，在怀揣澳洲经济稳定、低空置率、低贷款利率、低汇率的房产创富的臆想下签署了高层公寓期房合同。而在换位思考的真实房地产交易中，张先生的赚钱梦想注定要落空。具体原因如下所述：
　　答案一、2013年签署的60万澳元期房合同根本不是2013年的价格，而是2016年公寓预计交付时期的价格。因此，张先生期望打时间差、用时间换得财富的初衷根本无法实现。怎么会是这样呢—为什么当年签署的期房公寓的合同价格却是未来几年之后的呢？如果是之后的价格，还怎么能够获得所谓的预期升值呢？如果您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话，这个谜底就再清楚不过了：
　　通常高层公寓的预售期是12—18个月，合同允许的建造周期是60个月（5年），从允许销售期房（DevelopmentApproved）到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料（水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等等）、大量建筑工人、设计工程师、电力供应及起重设备等等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估，通常是物价指数(CPI)的两倍进行核算；而未来人工成本更需要进行精打细算（工会要求给工人加薪等），必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算（复合每年CPI的增长率）；然后再加上市场营销成本、土地成本等等之后除以可销售的总面积，得到了最终的每平米价格；试问，把未来成本进行摊派的这个价格是2013年的还是2016年的呢？
　　答案二、澳洲房价7-10年翻一番的说法真实吗？这个数据来源在哪里？我把谜底在这里向各位朋友们分享：这个数据来源于澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data;它记录了悉尼从1960年的别墅中位价从$8,500/套直至2010年悉尼别墅中位价$635，000/套的历史数据计算得来的；7-10年澳洲房价翻倍的说法是基于悉尼中位价的别墅作为参照物的，而不是墨尔本或者悉尼公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。因此首付10%的期房购买，不是获得未来升值预期的保证，仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。
　　答案三、维多利亚州地区（包括墨尔本）购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的政府印花税（StampDuty）,仅对购买的土地价值计价征税；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低；特别提醒：对于永久产权的海外房地产而言，增长的永远是土地价值，而不是建筑物本身；墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中，即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此，张先生期许通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想再次落空。
　　通过以上的澳洲投资期房或者楼花的案例分析，我们可以看出：简单套用国内的投资经验、判断市场的标准、筛选产品的方法而投资于海外成熟的房地产市场是行不通的；只有顺应这个业已成形的房产市场的投资法则，做顺水之舟，才是规避跌入投资误区的上上策。
　　难道购买远期交割的楼花（期房）没有任何优势吗？有！！！
　　楼花最早源自香港，相当于不动产期货，也称为“预售房屋”。相较于买现房，买楼花有如下三个方面的优势：
　　①节省印花税，能在印花税上省下一笔钱；如澳洲部分地区，如维多利亚州墨尔本地区，法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，所以印花税只需按地皮价征收。换句话说，投资人所支付的楼花印花税越少，所拥有的土地价值越低；
　　②客户可以提前按照自己的喜好来选择楼层、户型等。因为在澳洲、新西兰、新加坡、中国香港等地很多公寓80%多为楼花销售，客户在开盘之际有更多的选择余地，等到现房或接近现房时期，可供选择的物业已经为数不多了。
　　③首付低，筹措资金更方便；买楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款支付余款。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款，因此缓解了资金筹措压力。
　　以上所述购买楼花或者期房的优势跟房产投资成功与否，所购物业是否具有潜在升值空间无关；而仅仅和自身的资金安排、个人喜好相匹配。
　　除投资海外楼花（期房）的误区之外，其它的风险还有哪些呢？
　　风险一、期房投资不适合海外人士：高层公寓类的期房，适合在投资国本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税；在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资（NegativeGearing）；而海外投资人在没有登陆澳洲之前，子女没有就业之前，都还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失；
　　风险二、二次销售时间相对较长：不同于别墅类别，公寓房在二手交易市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的20%左右）；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓（Studio）、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等；为什么和我们广大的购房及投资者想象的完全不一样呢？答案是：相对于经历了多个涨跌市场周期的海外成熟房地产市场而言，值得我们国人投资的物业恰恰是他们本地人可以当作“家”的产品；试问一下自己：没有生育限制的西方发达经济体家庭中，以澳洲家庭作为参照，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢？
　　风险三、公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别；因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低；特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所；以澳洲第二大城市拥有420万人口的墨尔本举例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人（持澳洲护照和永久居留权的人）仅有1.4万人而已，而在CBD居住的总计30万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”；中国才刚刚开始的城镇化，墨尔本在80年代就开始了；市中心仅仅是商业中心而已，而非主流生活社区，如果连澳洲本地的绝大多数人都不去居住的市中心，我们国人投资的市中心高层公寓打算未来出售给谁呢？
　　风险四、银行估值和贷款风险较大：银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数；无形中，长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。
　　从某种意义上讲，通过楼花获取资本增值利益的最佳时机是楼花销售刚刚兴起的时候，如澳洲在70年代中期公寓期房销售受到追捧；或者在货币宽松的高通货膨胀的经济发展阶段；而非想当然的认为在中国投资期房赚钱了，在海外任何时间购买也是一样可以赚钱就大错特错了。没有资金储备和风险意识的楼花投机，注定会让没有经历过涨跌周期洗礼的国内投资者陷入资金被动、投资收益不佳的窘迫境地。