泡沫？

zephyr1986

不知道是不是因为国内过热的经济导致了房价的虚高，空置率和租金回报率等等参数都与经济规律产生了严重背离，从而使“泡沫”这个词从众多经济学家的口中衍变成了当下的流行语？ 次贷危机是怎么回事你又知道多少？ 澳洲会不会变成第二个美国？
在这里谈谈我自己的看法
澳洲和美国在产业结构上有很多本质的不同。 美国人精，澳洲人傻。 为了刺激经济，在美国连条狗都可以申请到信用卡的新闻大家应该都听说过吧。在澳洲却截然不同，澳洲的信用机制是跟随个人而不是银行走的。澳洲也是为数不多的ATO可以直接查看居民银行信息的国家。也就是说，你待在澳洲的这一辈子可千万不要有什么不良信用记录哦！另外澳洲也没有类似于Morgan stanley之类的超级金融巨头。要知道，次贷危机的发源地是华尔街而非地产市场。详情请查看百度百科。真的很费解为什么一篇毫无根据的说“澳洲房地产泡沫”的毫无技术含量的帖子被版主加了精。而我这篇费了心的却晾在一边。心凉。还是说“泡沫”这个词在很多懵懂的人眼里觉得很高深，一下子变成了流行语？
希望大家不要被误导，在这里谈谈我自己的看法
澳洲和美国在产业结构上有很多本质的不同。 美国人精，澳洲人傻。 为了刺激经济，在美国连条狗都可以申请到信用卡的新闻大家应该都听说过吧。这即是美国次贷危机的背景，在美国，失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。
而澳洲的大背景环境却截然不同，澳洲的信用机制是跟随个人而不是银行走的。澳洲也是为数不多的ATO可以直接查看居民银行信息的国家。也就是说，你待在澳洲的这一辈子可千万不要有什么不良信用记录哦！另外澳洲也没有类似于Morgan stanley之类的超级金融巨头和超高杠杆投资机制。要知道，次贷危机的发源地是华尔街的对冲基金和高杠杆投行而非地产市场。详情请查看维基百科。
As bad as that is for the banking industry, not to mention the individual homeowners, it may only be the tip of the iceberg. It appears that hedge funds have invested an unknown amount in these mortgage-backed securities, according to BusinessWeek. Unlike mutual funds, hedge funds are not as tightly regulated by the SEC, and so it is unknown how many funds will be affected by the defaults. Since hedge funds use sophisticated derivatives, the impact of any downturn will be magnified. This is because derivatives allow hedge funds to essentially borrow money to make investments, creating higher returns in a good market, and greater losses in a bad one.
其次，评价地产市场是否有泡沫的一个重要指标是vacancy rate。美国投资客的初衷也是好的，买房子租给别人住。次贷危机的最终一环是这些买来投资用的房子要么租不出去，要不租金回报远远低于贷款，才会出现投资客将房子抛回给银行的故事。但是我们这些在澳洲生活过的人都知道澳洲的房子有多么难租。这是一个病态的supply小于demand的国家。
为什么supply总是不够呢？也很好推断。因为开发商的利润过低。据业内人士透露，Local开发商的利润都不超过20%。即使是华人开发商，利润也只在25%左右。 原因一，定价系统。开发商的定价是有政府间接参与的，council会根据地价对房价进行限制。原因二，虽然银行对购房者的贷款很宽松，利息也绝对低。但是对开发商的贷款是极其严格的。这才出现了楼花从没打地基就开始热卖，开发商时不时给一些special deal的情况。银行在开发商没有预售出足够数量的房子时，是不会批贷款的。况且贷款利息还有百分之十几这么高。
此外，澳洲这些年房产市场的活跃也是有迹可循的。不知道大家喜不喜欢看local的新闻？RBA及政府官员关于“不能过度依赖中国”的言论屡见报端。去年澳大利亚GDP的68%来自于对中国铁矿石的出口。而去年3月到11月以来，中国PMI（制造业采购经理人指数）连续低于50.（ 50为荣枯分水岭）。这下澳洲人更急了！想出来的办法就是刺激内需，拉动缓慢的房地产市场。具体手段是降息再降息！ 详情请参考十几年前中国被贸易政策打压出口的阶段
最后，需要再次澄清的是：美国次贷危机的始作俑者并不是银行，而是投行和华尔街。美国的银行业也是被迫生生拖下水的，由于之前的恶性循环。澳洲的银行自愿放低贷款标准给购房者，只能说明一件事：银行对房地产业有信心！ 不然买房的还不起房贷，死的还不是银行？
谢谢

zephyr1986

:):

hotsyd46

这个是真假？？

sydneycook

一看就是地产中介软文

zhang430.mig

好吧,