新作经济技术分析（原创） 《澳洲买房攻略》续

zephyr1986

本帖最后由 zephyr1986 于 2013-5-6 08:57 编辑
Hello,大家好，我是Eric魏。学历背景是UNSW的会计和金融分析双硕士。过去一直在从事金融投资方面的工作，像股票、外汇、期货的操盘，撰写金融产品分析等。现在我已经拥有了一支小规模的对冲基金和周围一些人的“信托资金”注入。我知道更多的人把我这类人成为”投机客”而不是投资者。但不管是成功的投资者还是幸运的投机客，凭着我对金融市场粗浅的认识，我抓住了期货黄金12年牛市的尾巴，也赶上了安倍晋三和野田佳彦联合制造的日元干预浪潮。可以说一路上也是顺风顺水，赚了些小钱。之后，在周围人满是疑惑的目光下，我暂时停止了对金融投资的运作，于去年下半年加入了VIG瑞丰集团，走上了对房产市场的投资。熟悉我的人都知道，我于今年年初购入的房产在买入的当周就达到了4%的增值，如果算上只付20%首付也就是说5倍杠杆的作用下，投资回报率为20%。这当然不是无缘无故的，而是沿承了我最爱的数据分析和这一年来对澳洲房地产市场的了解。这堂课我会从全新的金融视角来为大家分析房产市场的玄机。
我们先来看几组数据：
表一


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表二

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大家可以看到，表一中的AAA/Aaa指数代表着世界三大评级机构标准普尔S&P、惠誉Fitch和穆迪Moodys对独立主权国家的主权信用评级。但凡熟悉金融市场的人都清楚，每一次三家中有一家开口，上调或下调某国家的主权信用级别，当国经济都会发生一场“大地震”，进而对全世界经济产生巨大的影响。比如之前希腊、爱尔兰等“欧猪五国”在短时间内濒临破产，都是这三家机构打的头阵，从而导致了欧债危机的愈演愈烈。悉尼时间2011年8月6日上午，国际三大评级公司之一的标准普尔宣布下调美国主权信用评级，由AAA调降到AA+，评级展望负面，这在近百年来尚属首次，美国只好推出了QE3来刺激经济。大家可能还比较关心中国的评级，中国从来就没有高过AA-，评级展望稳定，当然比日本还是要好些的。整个亚洲只有新加坡还保持着最高的信用级别。我们再回过头看澳达利亚，三大评级机构全部打出最高的分数，对澳洲经济保持着充分的认可。全世界唯独北欧个别国家和加拿大、新加坡能与澳大利亚相媲美。
评判主权信用级别的一个重要标准是国家债务占GDP的比重，俗话讲就是还款能力。表二中可以看出，日本是常年入不敷出的国家，随时濒临破产，只不过人家盘子大，暂时没谁敢逼它还钱。美国和欧洲也是债务连连，自身难保。“OECD”是
Organisationfor Economic Co-operation and Development
的简称----世界经济合作组织，在这堂课里暂且代表世界平均值吧。那么对比之下，澳洲的经济简直健康的良性的一塌糊涂，一如既往的秉承着只存钱不借钱的原则。
图一


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大家注意图一中，红色的线代表最近十年全世界GDP增长的平均值。08年的经济危机开始到结束，可以很明显的看到GDP的严重下滑，直至4%的负增长。而蓝色的线代表澳大利亚的GDP增长，基本没有受到世界经济危机的波及，平缓的度过了这惊心动魄的三年。
然而，实际上，我们知道澳大利亚的GDP总值中，68%（2012年数据）来自于铁矿石的出口，尤其是对中国的出口。那么，当世界经济发生衰退时，当中国的PMI（制造业采购经理人指数）连续小于50（荣枯分水岭）时，当全世界对铁矿石的消耗大幅下降时，澳大利亚如何能洁身自好？
秘密就在于RBA（澳联储）迅速有效的货币政策-----降息。（见图二）通过大举降息来激发源自国内的消费需求，是在短时间内提高GDP的有效方法，中国也曾经屡试不爽。当澳洲当局感觉到到经济危机的危险信号时，从2007年中旬至2009年初，澳达利亚进入了一轮高速的降息周期，以弥补由于矿产品需求下滑而有可能导致的GDP缺口。
在这个过程中房屋和土地的增值自然扮演着一个非常重要的角色。高达3.5%的降息额度一方面降低了开发商的贷款成本，另一方面降低了购房者的存款需求。在经过半年的政策“缓滞期”后，房价从2008年到2010年，理所当然的开始了大幅度的提升，从而帮助澳洲经济平稳的度过了那一段最艰难的时期。同一时期的大宗商品价格和股票波动类似，与房地产市场呈现出了截然相反的状态(见图三)。
图二


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图三

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然而，是药三分毒，药效越好毒性也越强。大幅度降息的“毒”是明显的，它引发了澳洲金融市场上的资金出逃，汇率无序下跌（图五），进口成本增加，国内物价飙升，民众生活成本大幅提高。经济上最显著的表现就是“通货膨胀率”的上升，从图四中我们可以看出，仅09年当年，澳大利亚的通货膨胀率就过去十年的平均值相比较，有至少两个百分点的升高。这是宏观经济学中一个简单的因果关系，通过控制银行利息控制借贷成本，进而控制商业活跃程度与经济增长，CPI这个东西又是不得不考虑的一个附产品。因此，09年之后RBA开始对基本利率进行缓慢的回调。
以上推演再一次证明了我在上一篇文章中得出的结论，澳洲的房价并不存在所谓“人为炒作”或者“泡沫”，也打破了很多行内人的传说，类似“每年增长7%-10%，7到10年翻一倍”。直接证据就是房价的变化与CPI浮动的亦步亦趋。建筑材料的价格上涨与人工成本提高的简单叠加而已。08到10年每年房价的涨幅或者超过了7%-10%，而其后随着利率的回调，却是有减无增。
这里有一个简单而惊人的结论了: 如果于08年在澳洲随机区域取随机抽样购买房产，以20%为首付，利用5倍杠杆，在10年应该已经取得了80%-100%的盈利。而如果购房时间在2010年，做同样的随机抽样，减除印花税和出售手续费，至今是没有任何盈利可言的。
图四


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图五

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“澳大利亚央行2011年11月1日宣布，因外部经济恶化影响该国经济前景，而国内通胀形势已得到一定控制，下调基准利率25个基点至4.50%。这是该行自2009年10月份以来首次下调基准利率。”http://www.fumuqin.com/InfoFiles/001004/174525-66303.html
我们回过头去再来看图二，2011年11月1日是一个重要的拐点，这篇文章的重点也随之而来了。澳联储为何突然再一次启动了降息而非加息周期？外部经济恶化又是在指什么？2011-2012年确实是不太平的一年，除了世界末日的传说，日本地震、利比亚战争、欧洲主权债务危机、美国失业率高居不下（>9.0）、第三第四轮量化宽松政策启动。这些除了让澳洲民众给予一些有限的同情心外，并不能影响到这个独立的岛国，甚至有人说世界末日澳洲最安全。直到一个月月都见的寻常数据不寻常的出现在人们的视野中，震惊了世界，吓坏了澳洲人。它就是中国PMI---制造业采购经理人指数。
我不知道PMI具体是什么意思，也不关心它是怎么被计算出来的。我以往只懂得看见它比上个月高，AUD/USD就会涨，反之则降。是为了赚钱而需要掌握的规律。直到11年的11月，PMI=49。“PMI指数50为荣枯分水线。当PMI大于50时，说明经济在发展，PMI指数越大于50说明经济发展越强势；当PMI小于50时，说明经济在衰退，越小于50说明经济衰退越快。”PMI略大于50，说明经济在缓慢前进，PMI略小于50说明经济在慢慢走向衰退。中国PMI上一次开始低于50还是2008年7月的48.4。
一时间，“中国经济硬着陆”等形容词开始不胫而走。以为经济危机已经蒸发，可以喘口气的RBA立刻采取了措施，连续降息七次直至今天的3.0%。事实证明RBA这一次的当机立断还是明智的，12年8月 PMI=49.2；12年9月PMI=49.8；2013年4月15日公布“中国一季度GDP同比增长7.7%，远低于市场8%的预期。虽然经济运行总体平稳，但经济面临的诸多问题依然不能小视。联想到前段时间惠誉下调中国主权评级时，市场以阴谋论来看待，未免有点过分。中国一季度GDP同比增长7.7%，下调评级并非全错。”现货黄金当天史上前所未有的大幅跳水10%，连带大宗商品全线走低。
“随着澳洲矿业荣景触顶，澳元前景逐渐被市场看淡。澳大利亚四大银行中绝大多数认为，澳元汇率升值将迫使澳洲联储(RBA)今年重启降息周期，将利率压低至历史低位，以刺激经济增长。澳新银行(ANZ)和澳洲国民银行(NAB)预计，今年底前澳洲联储将隔夜现金利率从目前的3%分别降至2.5%和2.25%。西太平洋(6.38,-0.04,-0.62%)银行(Westpac Banking)预计将利率降至2.75%。”http://www.efhaiwai.com/media/201303/729.html
是不是非常眼熟？是不是通过之前的分析和结论可以自行画出图一至图五后面的曲线？所以我再此推论：沉寂两年的澳大利亚房地产将在连续降息的“缓滞期”结束，也就是现在，开始再次启动，重新上路！
二手市场最近通通从“offerprice”改为“auction”可以证明；越来越多的海外资金进驻房产市场可以证明；很多没有动工就立刻售罄的新楼盘也可以证明。当局也在全面配合：营建许可率大幅上升、提高首次置业补、启动社区改造计划，甚至开始放松移民政策（图六）！
图六


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2013-5-6 07:47 上传


似乎严苛的营建政策、高昂的人工成本以及快速的人口增长（图七）决定了澳大利亚房产供永远小于求的不正常供求关系（图八）。这招可以百试百灵，至少能用到2025年。那么何不珍惜机会，先下手为强？
图七

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图八


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既然时机的选择已然明朗，又有政府的推波助澜，具体的项目选择上必然要踩在风口浪尖上才能取得最大的利益。即使是像悉尼这样一座最大最繁荣的城市，几年之内都看不出什么变化，更别提具体到每一块地方。去年Zetland的改造计划让很多人仿佛又回到了当年Rhodes的旧梦中。可是又有几人抓住了这次的机会，在一开始最有增长潜力的时点“看破”并取得了盈利呢？现在显然已经晚了，那么试图不再错过机会的人们啊，今年还可以预见的机会至少还有Riverwood可以同时抓住“旧城改造”和“政府补助”两个价格增长助力。如果说是Payce这样级别的开发商参与，Council从中协助，市中心15公里范围内最低的价格，又还有什么理由不入手投资呢？
Riverwood 项目是澳洲著名四大开发商之一Payce和新州政府联手打造的公园式住宅区。该项目给当地的老年居民提供150户现代住宅，同时更换掉了176户旧房，并开发了约500户的经济型私人住宅。
该楼盘价格极其低廉，一房33万起，2房43万起，3房53万起。周围绿化环境优美，基础设施齐备，交通便利，最多最好的户型等你来选择，只此一家，有PR首次置业者，80%户型可享受印花税全免。100%户型可享受政府补助1万5千元。
Riverwood North设计理念－离现实不远，距梦想更近
设计理念通过集成的建筑设计实现。这一设计涵盖了新的开放式空间，包括一个新的花园广场，以地域环境为依托，为社区营造一个互动和一个鼓励居民参与的开放空间。
Riverwood North 项目的概念旨在振兴该区，加强住宅区和公园之间的联系，在充满活力的自然景观和完善的社区设施环境中建设一个充满活力的新社区。
楼盘特点－离风景不远，距享受更近
此项目覆盖3.5公顷的土地，蕴含了丰富的娱乐机会和绿地街景，不仅遮荫，更加突出了人与自然环境互动的设计追求。
   
社区被打造为绿色环保环境并被潺潺小河环绕。同时，该社区毗邻中央公园，能通过林荫小道连接到Central Park。这里有BBQ区域及儿童活动区，以及当地著名的Riverwood Community Centre，中心里有各种体育及娱乐设施，并设有学校假期托儿所与图书馆。西面是一块永久性超过10公顷的SaltPan Creek Wetlands (湿地)和一个足球场，社区设施集中在北部。另外，在社区内还将修建一所花园式购物中心，极大的方便了住在社区中的人群，是自住及投资的首选。本项目意在现有住宅的基础上扩建成一个充满活力的新社区。
     
此区域的公立学校有：St Joseph小学（900个小学排名前30），Hannans Road公立学校，Lugarno公立学校，Peakhurst公立学校，Peakhurst South公立学校，Riverwood公立学校，Riverwood Southside Montessori学校，George River College Peakhurst。
地理位置－离繁华不远，距自然更近
目前，Riverwood区已成为Hurstville华人外扩的居住区域，居住环境远胜Campise, Burwood以及Ashfield等地区，但增值潜力却被一直低估。
本区仅10分钟车程便可到达Hurstville华人社区及著名美食区Beverly Hills，交通，购物及上学及其方便。另外，Riverwood主干道的Belmore Road上有便民的Riverwood Plaza。里面有Woolworth和Cloes两大超级市场，并有华人杂货店，邮局，银行，手机店，照相馆，电脑店，肉店及花店等等。而从Riverwood驾车到邻区的Hurstville Westfield Shopping Centre，只需要12分钟，到邻区的Roseland Shopping Centre，也仅仅只需5分钟车程。
该项目工地步行至汽车站仅需1分钟，步行到火车站只需9分钟。Riverwood有East hill和Airport两条火车线，一线15分钟到达国际及国内机场，25分钟直达Central火车站。另一条火车线可到达Wolli Creek及市中心，为市中心的上班族和悉尼大学及悉尼科技大学的学生提供了方便。
联系方式 0430771113
Eric Wei

zephyr1986

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