【西澳买房交流分享】一起交流讨论西澳买房经验吧，知识互补，共同进步！

澳妙人生

本帖最后由 澳妙人生 于 2013-4-30 13:58 编辑
在本坛里已潜水了一些时日，了解到很多实用知识，尤其常看版主的悉尼房产交流贴，感觉受益匪浅。
本人移民澳洲时间虽然还不是很久，但一直对房产业颇感兴趣，发现澳洲结识的朋友很多靠房产投资积累了一定的财富，于是自己通过租房买房（投资房）的实践也积累了一些知识，希望能和在西澳的朋友共同分享交流，一起进步。
最近想买自住房，所以经常在看和西澳相关的房产信息，向大家普及一下：
西澳的人口已经接近250万，由于资源业的发达，每周吸引1200至1500的外来人口到达珀斯。人口增长和低利率使得越来越多的人进入房市，房产变得供不应求，所以目前在珀斯买房租房并非易事。
买房：珀斯房价中位数四月初突破了51万澳元，高价房产交易额增加。看房的人络绎不绝，据说上月Subiaco区的一个house看房日那天去了两百人看房，造成了附近无处停车，交通堵塞。
租房：珀斯平均房租已经快接近500澳元/周，去年一年就涨了90澳元，房租快赶上悉尼的水平了，让投资者欢喜租客忧。
虽然矿业繁荣有触顶的迹象，澳储备银行仍看好澳洲经济，认为房产市场下一财年还会稳中有升。你怎么看呢？

fuesschen

谢谢楼主的分享，听说珀斯的房价现在确实很高啊，穷人都买不起了。楼主现在是在租房吗？为什么会先买投资房再买自住房呢？

澳妙人生

谢谢关注。:H:
回答@fuesschen的问题：为什么会先买投资房再买自住房呢？
我们目前还在租房，买投资公寓是因为机缘巧合，正好看到一个合适的项目，位置很好，开发商的口碑听说不错，再加上是期房（off the plan），刚开始造，明年年底或后年初才完工，目前没有贷款压力，只需付10%首付，所以很快就决定买了。觉得在房市上升的时期，跟现房相比，买期房是有好处的，现在买期房等于锁住了价格，明后年变成现房再买就贵了。
迟迟没有买自住房的原因是，买自住房和买投资房不同，有更多的要求和期望，注入更多的感性思考：比如房子够不够新啊，够不够大啊，离市中心够不够近啊，是不是好学区啊，等等等等，都是考虑的因素。加上现在房子供不应求，价格攀升，好房子往往落入出价更高的买主手中，所以决定采取观望态度，择时机而动。

TheFanOfLJ

楼主你为什么投资公寓不投资house呢？不是说house升值更快吗？:?:

澳妙人生

回答@TheFanOfLJ的问题：投资公寓还是投资house？
我看过一些房产投资的书，也上过两个投资讲座，就我目前掌握的房产投资知识来说，要达到长期的财富自由，只投一两套房产不太够，投资组合最好要多元化，公寓和house都要投，也最好不要局限于一个城市，来降低投资风险。公寓的好处是比较便宜，投资门槛低，通常处于交通比较便利的位置，配套设施比较完善，租金回报率一般要高于house。比如我们投的那套离火车站很近，走到市区也不远，很适合租给在CBD打工的白领。我们当然也会考虑好的house的项目，这个还是要看机会了。

david4

这个帖子不错，我也来参加交流一下。
我在perth有几套投资房，发现perth跟sydney买房手续方面有一些不同：
1. perth买房不用律师，倒是要请一个产权转让中介，就是Conveyancer。这个中介不拥有法律权力，所以一旦settle出现纠纷，你就需要再聘请一位专职律师。
2. perth投资房使用的Property Manager收费比sydney贵上不少，sydney的佣金一般是房租收入的5-6%，perth通常在7-10%，我也见过收取14%的中介，所以perth投资房持有成本不低。
3. perth购房选择什么区？通常在perth有一个“黄金三角”，就是从perth市中心向西面扩散延伸到印度洋的一个三角形区域都是过去数十年回报很高的区域。

澳妙人生

回复
6#
david4
David4说得很好，我补充一下我的想法。
1. perth买房不用律师，倒是要请一个产权转让中介，就是Conveyancer。这个中介不拥有法律权力，所以一旦settle出现纠纷，你就需要再聘请一位专职律师。
在Perth买房的话，也可以请业务领域兼做产权代理的律师，这样万一出现法律纠纷，就不需要换人了。
2. perth投资房使用的Property Manager收费比sydney贵上不少，sydney的佣金一般是房租收入的5-6%，perth通常在7-10%，我也见过收取14%的中介，所以perth投资房持有成本不低。
我也思考过这个问题：为什么Perth的物业管理费比较贵？猜想原因是因为Perth之前用作投资的房子大多是独立房，物业管理者专门上门去做管理的成本比较高。随着越来越多公寓的建造以及居住密度的增加，物业管理成本应该是呈下降的趋势，和东岸首府城市的差异可能会进一步缩小。我们朋友的投资房目前支付的是8%左右的物业管理费。
          3. perth购房选择什么区？通常在perth有一个“黄金三角”，就是从perth市中心向西面扩散延伸到印度洋的一个三角形区域都是过去数十年回报很高的区域。
“黄金三角”指的就是珀斯的Western Suburbs吧，和悉尼的东区类似，西部地区是珀斯最昂贵的地区之一，临海临河、近城、好学区、发展时间久远，是相对成熟的区域。回报高，但难进入，我们也对这个区觑觎已久，但很多房子价格都在百万以上，不论是买自住房还是投资房，感觉机会相对较少。
   

fuesschen

谢谢关注。回答@fuesschen的问题：为什么会先买投资房...
澳妙人生 发表于 04-24-2013 15:31:19

珀斯有哪些好学区呀？

澳妙人生

本帖最后由 澳妙人生 于 2013-4-30 15:08 编辑
回复 8# fuesschen
回答@fuesschen的问题：珀斯有哪些好学区呀？
   
查学校的排名可以看这两个链接：http://bettereducation.com.au/sc ... rimary_schools.aspx （小学）

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2013-4-30 15:07 上传

http://bettereducation.com.au/sc ... ondary_schools.aspx（中学）。

High schools.JPG (157.56 KB, 下载次数: 23)
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2013-4-30 15:07 上传

一般好区的学校都不会差，比如西部区域的Subiaco，Shenton Park，Nedlands等等。Perth唯一的一所靠考分录取的精英高中就是在Subiaco （离我们投资的那套公寓不远 :od:）。亚洲人（华人、印度人）聚居的地区也基本都是好学区，华人比较青睐的学区好像大多在天鹅河的南边，有Willetton, Rossmoyne, Bull Creek等等。不知道这些学校是本身师资力量好，还是亚洲学生比较努力刻苦。
我们的孩子还小，长大了也算是半个澳洲人了，上亚洲人聚集的学校的话，担心孩子压力会比较大。除了成绩，融入当地的文化对于孩子的成长也比较重要。所以我们还是侧重考虑其它的好学区，如果实在买不到合适的自住房，租房也是可以考虑的选择。

澳妙人生

回复 8# fuesschen
推荐看看澳时报的这篇文章：最好的街区与最差的房屋（http://www.myactimes.com/actimes/plus/view.php?aid=576458）。
【澳大利亚时报讯】近日，科廷大学的一份社会学研究的报告指出，家长们选择一个好的街区对孩子们而言是多么的重要。
“从孩子们的成长角度讲，在一处较好的街区，哪怕是选择一间较差的房产也远好于在一个较差的街区住着漂亮的房产来的实惠。” 科廷大学研究员迈克尔?多克里（Curtin Researcher Michael Dockery）阐明观点，“出生于较富裕区域的孩子们，加上他们的父母重视教育程度较高导致这些孩子在与其他区域孩子们的竞争方面显示出优势。”
“另一个有趣的现象是，与此相对应的另一个方面，也就是许多孩子出生于低于平均收入水平（社会经济学范畴）的发展表现也好于中间部分的孩子。” 多克里研究员补充道，“英语中有句古谚语：虽居陋室于佳区，但子成熟于须臾。”
澳洲住房与城市研究协会（The Australian Housing and Urban Research Institute）的研究项目：青少年的身体健康，心理健康，情感发展，以及学习进展等方面与居住区域的关系，研究了年龄自3个月至9岁的孩子，项目带头人正是多克里博士。
“随着年龄的增长，孩子们之间的差距逐年拉大，而这些与他们父母的经济社会学位置明显呈正相关关系。”，随后，多克里博士补充道“举步维艰的家庭，他们的孩子成长与发展收到很大制约。”
“出生于富裕家庭的孩子们在随后的发展中获取优势的途径主要有两方面要素：第一便是这样的家庭可以有能力买到较佳区域的房产，而周边的邻居也都是富裕人群，受教育程度较高，潜移默化之下，孩子们更加认知教育。”
“第二是富裕区域的公共游戏娱乐设施会好于其他区域，社区活动会粘合孩子们的情感，是他们互相增加认同感，有利于孩子们情商的发展。” 多克里博士讲解到。
“不要小看周遭的小公园、游戏场、篮球架，甚至小型娱乐设施，他们都是社区精神的体现。”，“孩子们持续在哪里交流、互动、成长也反过来影响了区域的人文社会发展。
“就身体健康方面的调查研究显示，富裕区域的孩子们有着些许优势，他们的家长更有可能增加孩子们有关身体锻炼方面的支出，体育活动的活跃度也体现在家长们有更多空闲时间与孩子们外出运动。”
“居住于农场或者向下区域的孩子们也会受到明显的影响，因为那些区域开阔而且更利于运动或者户外活动等等。” 多克里博士继续说道，“关于孩子们的社会以及情感方面的发展而言，显然要比住房本身更加关键。”
“总体而言，家长的行为逻辑会强烈的影响到孩子。”，“例如，家长自己受到财政困难时如何处理，是发泄还是忍耐。还有就是，家长会否会设想孩子们的思维模式与逻辑。” 多克里博士强调道，“只要稍不注意就会对孩子形成负面影响。”
据该研究揭露，澳洲的住房系统，包含公屋计划，公寓楼计划等等都在儿童成长中扮演一份有效的要素。