买房跟我学 - Lesson 2 利息/贷款/Refinance(再筹资)（1）

hellolsf · 发表于 2013-5-13 13:23:09

买房跟我学 – Lesson 2 利息/贷款/Refinance(再筹资)
这节课因为知识点比较杂乱，所以可能我写出来的也很乱，大家就当杂谈看看好了~
1.
降息
最近对于购房者来说的一大利好消息就是澳洲又降息了。这次RBA（Reserve Bank of Australia 澳洲储备银行，相当于中国人民银行）再降25个基点，从3%降到了2.75%。央行一降息，意味着各家商业银行在其指导下，也会纷纷跟着降息，从而起到刺激消费的作用。
降息怎么就能刺激消费了呢？
1）降息 –贷款利息下降 –每月还款额减少 – 可支配现金流增多– 民众消费力增强
2）降息 –月供减少 – 买房热情上升 –买房需求增多 –开发商盖房兴趣增大 –盖更多的房 – 需要更多的原材料和人工 – 就业岗位增多
3）降息 –开发商贷款利息下降 –盖房成本减少 – 盖更多的房
所以简单来看，降息很能够刺激消费，更能够促使一批不想买房的人现在开始打算买房的事情。另外，降息也导致汇率大减，澳元对人民币已经跌到6.15了。这样低的汇率，也会诱惑很多海外的投资人士在澳洲投资房产。因此，澳洲房价在一定时期内保持上涨趋势是可以预见的。
2.
Broker （贷款师）
有些人可能不太愿意找Broker做贷款，认为他们作为银行与买方的中间人，肯定是个两头骗钱的角色，所以更愿意跳过他们直接去银行贷。以前我也持有这种想法，直接去了CBA（澳洲第一大银行，应该是吧？）找贷款经理咨询，结果发现如果年薪在5万澳元左右的，撑死了能贷个35万（30年还清），这还买个P的房啊。不得已，找了Broker。当时的Broker给我的说法，让我一下理解了为何要找他们贷款。他说你一个人去银行贷，也就贷个几十万，我手上如果有10个客人，那就是贷几百万，你想想你的bargainingpower（谈判力）能和我比么。而且好的Broker都是和银行有良好关系的，有一定的信誉度，去跟银行借钱当然要容易的多。另外，如果真的有本事找到很好的Broker，甚至可以在银行给出的利息上再拿一些折扣。
3.
房市泡沫
有很多人都认为悉尼的房价现在涨的有点离谱了，很快会出现泡沫，所以现在的房价是虚高，不应该买。且不说这个说法的对错，先想想大家什么时候认为房价便宜过了？或者说认为房价现在是合理合适的？应该没有吧，不管房价是什么样的，大家都会觉得房子太贵了。因为对于普通老百姓来说，买房子永远是最大的一笔钱，不嫌贵肯定不可能。那么，悉尼房市的一个保障是什么呢？答：房租够贵！现在悉尼的房屋空置率（某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率）只有1-2%左右，而北京的空置率则高达
近30%（以上数据均来自互联网新闻，我也只是在新闻上看到这些，并不是来源于国家统计局，搞不好是错的也不一定，不过话说国家统计局的数字大家信么？请理性对待这一数据哈~）。低空置率意味着租房市场的繁荣，只要是房子，没有租不出去的。普遍来讲，悉尼房子的房租与房价应该满足‘房租/周 = 房价*0.001’，也就是说，$600,000买来的房子，应该租到$600/周就对了。如果是贷款买房，这样的一个房租，基本可以抵掉贷款利息。
还是以$600,000的房子（两卧室）为例，假如贷款80%。
贷款利息：$600,000*80%= $480,000*5.7%（利率就按5.7%来计算了哈）=$27,360/年 = $526/周
水费：$130/季度 = $10/周
物业费：$1000/季度 = $77/周
市政费（每一区不相同）：$260/季度 = $20/周
合计支出：$526+$10+$77+$20= $633/周
房租收入：$600/周
差额：- $33/周
当然，我以上的算法都是很理论的，实际情况会有很多不同的变化，也许贷款没那么多啦，也许物业费更贵啦（带游泳池和健身房就会贵一些），也许利率又下调啦等等，但基本算法是这样应该没错。我当时就是考虑到反正都是要给别人交房租，替别人养房子，那不如自己买了房子租出去，让别人来替我还房租，反正最坏每周也就多个几十块钱，少出去吃一顿饭就有了。
其实扯远了，回到房市泡沫这件事上。假设悉尼的房子，$600,000的只租$400块钱一周 - 大家都高高兴兴跑去租房了 – 悉尼租房市场空前火爆（买房市场空前冷淡） –租金必须上涨（房价必须下跌） – 一直涨到$650一周（房价一直跌） – 租房没有买房还房贷合算 – 大家都高高兴兴跑去买房了。所以，目前来看，只要悉尼空置率保持住，房市即使有泡沫，也是在大家可以接受的范围里。
4.
贷款与杠杆原理
有的人想，老子就是有钱，何必贷款，一次付清没问题！这样做也不是不可以啦，只是这种全款买房的方式，有点浪费了‘钱生钱’这个功能。中国人和西方人对待房子的态度是有很大区别的，对于中国人来讲，房子就是家，是自己的东西，必须攒在自己手里才安心。而对于澳洲这个市场来讲，很多房子其实只是一个投资赚钱的工具。卖房子的和卖安利的有什么区别？卖安利的，卖的只是一些产品，吃吃喝喝，洗洗涮涮；而卖房子，很大程度上卖的是一种投资。安利产品你买的再对，用完了就完了；可是如果房子买的好，能帮你赚不少钱。就说国内的那些炒房团，哪个买了房子自己住进去了？只不过是用房子来赚别人的钱罢了。
还是看$600,000的这个房子。我们假设它5年后涨了$200,000。现在分析一下全款买房和贷款买房在投资角度上的区别。
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全款$600,000。
         房租收入：$600/周 –总支出$107/周（按上面的计算） = $493/周 = $25,636/年*5 = $128,180
         5年总收入 = $200,000 + $128,180 =$328,180
         投资回报：$328,180/$600,000 = 54.7%
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贷款80% = $480,000，首付 = $120,000
         每周总支出（按上面的结果）= -$33/周 = -$1,716/年*5 = -$8,580
         5年总收入：$200,000 - $8,580 = $191,420
         投资回报：$191,420/$120,000(首付) = 159.52%
大家可以看到，贷款方式的投资回报是不贷款的3倍啊！那有的人好说了，不管投资回报是多少，我5年拿到了30多万，怎么也比20万不到要多啊。注意！这种贷款模式是可以复制的嘛，你只要再多拿出12万，再去干同样一件事情不就好了嘛。你要是有60万，这件事你都能干5次了，收益就是100万啊。
当然，这些都是纸上谈兵！实际操作起来，肯定没有理论上这么简单啦。比如你根本就没有60万现金，又或者你有60万的现金，但是不可能贷出5套房子的贷款。我只是给大家提供一个考虑投资的思路。看到现金，一定不要只想着这是一笔钱，这一定是好几笔钱！因为银行可以借钱给你做更大的事情！这就是投资里的杠杆原理啦。你只付了12万的首付，但实际上却是用了60万的钱来帮你赚钱，拥有了5倍杠杆的力量。