在澳洲是买期房还是买二手房划算？

lindahuanghui · 发表于 2013-6-10 09:31:28

本帖最后由悉尼自助购房于 2013-6-13 14:59 编辑
在澳洲是买期房还是买二手房划算？
我们以同样地段的期房和二手房来做比较，假设期房价格为60万，二手房价格为45万，然后我们来分析一下为什么买期房比二手房更划算。
首先，期房首付仅为10%，但二手房首付为20%。买期房首付仅需10%，则首笔支出为6万。
但是买二手房首付为20%，45万的房子，首付为9万。
第二，买新房有补贴和印花税减免的优惠。根据新洲政策，到2013年年底，购房在65万以下的购房者有1.5万的补贴，如果是首次置业，更可享受到印花税的部分减免。60万的房子，大概只需交印花税1.5万。假设此60万的期房是两年后交房，则首付的6万有5%的年利息，其中仅一半利息付给开发商，二年后交房有3000利息。则两年后交房时的支出为：6万减去1.5万的补贴和3千的利息，再加上约1.5万的印花税，则交房时支出为63000。
但是购买二手房就没有这方面的优惠政策了。
第三，我们来分别计算一下买期房和二手房在交房后的收支：
期房：
还款利息：$489/周
物业管理费、杂费、水电费：$100/周
每月支出：$589/周
全年支出：$7068
租金收益：$600/周
全年租金收益：$7200
在澳洲有收入的纳税投资者，购买投资房，经营房产的亏损可以累加到当年工资收入中抵税。由于还款利息和租金收入通常情况下正负抵消。投资房，特别是新房最大的账面亏损来自新房折旧。第一年新房账面折旧约为$12000，可以全部用来抵消收入，节省纳税总金额$12000x30%(税率)＝$4000。
物业增值: $48,000 /年 (按照8%的年升值率计算，此升值率仅为悉尼平均水平）
房价增值是投资者最大的收益来源，这部分钱虽然不可能每周兑现，一般建议每2-3年通过重新估价贷款从银行提现出来。
二手房：
还款利息：367/周
还款本金：230/周
物业管理费、杂费、水电费：$60/周
每月总支出：$657/周
全年总支出：$7884
总之，买期房还是比买二手房划算。

qiyue1227 · 发表于 2013-6-10 11:37:39

有些不能光从价格和费用上看的，期房买房面临很多未知的风险系数，面积误差，房型误差，开发商推迟交房，council文件迟迟不能批准，万一开发商中间资金断裂，这些都是要计算和考虑的要素。。

Muxaul · 发表于 2013-6-10 11:44:16

你的新房只算还利息，没算还本金，但你却把二手房的本金也算入全年总支出了，很狡猾哦~~
而且杂费和每月支出都比二手房高，就算把4k的退税抵上，怎么就算出新房全年总支出比二手房低呢？而且二手房虽说没有新房那么能退税，可是照样有抵税。
再者，现在的新房面积是一个比一个小，二手房很多情况下面积比新房要大，租金可以更高。
还有，二手房马上买了就能租了，新房还要等2年。等2年建好了之后二手房都收了2年租金了。

qsjzy · 发表于 2013-6-10 11:54:51

额，虽然楼主观点不是没道理，但是都只是理论化的，不同的人不同的选择，二手房和期房没所谓哪个划不划算，还是要看个别人的现实承受力和需求。还有期房现在只需要10%首付只是在没settle之前，等房子建完后大部分人都是要20%的，还有世道一般的情况下，期房都有被银行低估的危险，也就是银行不愿意多借款，那买家就会有风险，明明是准备了20%首付款结果到settle时候银行不给贷80%，我的朋友买36万的期房结果银行评估房子只有30万，也就是6万要我朋友自己贴，远超过预期。结果我朋友放弃买这套房，但是10%的首付是拿不回来了，所以买期房现在买家起码得多准备5%作为预备金以防万一，千万不要都算死了，当然运气好就是房子2年后房价已大涨，那就另当别论了，总之投资有风险，多评估下自己能力再决定。

rube524 · 发表于 2013-6-10 12:18:56

楼主是怎么计算的？二手房就没有物业增值费，新房就没有还款本金？新房能有那么高的物业增值费吗？楼主是为了忽悠人家买新房子吧！

roewe · 发表于 2013-6-11 11:18:27

以下是我之前发的帖子，关于二手apartment和新的apartment 的选择，希望可以让大家参考
对于买apartment是选择新房还是二手房的问题，因为现在澳洲的政策是只允许citizen或者pr 买二手房，所以这里讨论的范围是对于新房和二手房都能买的买家。
如果你问中介，几乎100%的中介都会告诉你新房或者进新的apartment会比二手或者旧的apartment有投资价值。
我个人的观点是，这是一个很难一概说全的问题，具体的房子要具体分析，而且纯在区域和发展商的条件和建筑质量的问题。
1. 从平米数来说
我这里说的平米数，都是不包括阳台和车位，因为现在很多中介介绍房子平米数的时候，一般都会把阳台甚至车位的平米数加进去，说什么某个楼盘的一房的apartment 有65平米，其实减去阳台，可能剩下40平米左右。而且现在很多新的apartment 或者楼花，如果按照平米数来算，很多都是比旧的apartment平米数要小的。现在很多的一房apartment, 平米数大约是40平左右，但是旧的apartment, 一般起步是50平米以上，有的甚至是60平米以上，可以这么说，现在的新房是越来越小了。
2. 从房子格局标准来说
现在很多的新apartment, 那种卧室在房子中间的，没有直接窗户连接到室外的，这种格局的房子现在被发展商和中介都叫成1房apartment, 其实这种格局的房子是studio，对于旧的apartment来说，如果卧室没有直接窗户连接到室外的，是不能被用作卧室的，只能用来当study room 或者office. 至于为什么现在会有这么多这种卧室在中间的apartment出现呢，特别明显的例子是chippendale one central park 的apartment的格局，是因为这种格局的房子可以让发展商在同一个楼层上面放将近多一倍数量的房子，所以现在很多的所谓一房的apartment格局都不好。
3. 从Strata 费用说
旧的apartment, strata的费用都是比较固定的，基本不会有多大的浮动，可能从房子建好之后的第x年开始就没有变过，而且旧的apartment没有什么设施，很多4层楼左右的旧的apartment都是没有电梯的，所以你会发现旧的apartment的strata 都偏低。
新的apartment, strata的费用评估都是从对比现在市场上的同等类型的apartment做参考的，所以strata费用的起步价就比较贵，加上有的apartment 设施很多，比如说24小时security, 温水游泳池，健身房之类的，这些设施的维护，管理人员的费用，大楼的清洁等这些一大堆的费用，就会导致strata每隔一段时间的上升，而且strata是只会上升不会下降的。
4. 从建筑质量看
旧的apartment, 无论是什么发展商，我们有一点会很容易发现，房子里面的墙，都是砖墙，隔音和冬冷夏凉的效果都比较好。现在很多的新的apartment, 房子里面的墙，都是板墙，而且很多apartment甚至户跟户之间的墙都是板墙（只是用了特殊防火材料），很多时候隔壁冲厕所的声音你都会听到。对于旧的apartment, 特别是那种40年以上的，很多买家担心质量的问题，其实这种房子的质量，比很多全新的apartment的质量都要好很多。
4. 从出租的层面看
新的apartment和旧的apartment, 对于头几年的出租情况来看，明显新的apartment会比较占优势，一般中介都是会告诉买家一大堆各种新的apartment出租的情况，来让买家觉得新的apartment肯定是占优势的。其实新旧apartment出租比较的问题，要具体看区域和出租的价钱来说明的。如果你买的房子，无论是新旧，如果都是比较popular的区和离火车站近的，出租这一点也就不会有太大的差别。