人多不等于房市买气旺

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                                   2013、1、1
澳洲人口正持续增加，但更多人并不意味着房产需求也将提高。
　　事实上，人口增长对于住房市场的影响很可能微乎其微——至少在短期内是如此。人口增长更多地与澳洲正在变化的社会人口结构和生活方式选择有关。
　　首先我们来看一组人口增长数据：澳洲总人口在去年增加了33.1万人，增幅高于两年前的25.4万人。净海外移民在过去12个月中也翻倍了，在过去三个月中就增加了7.1万人。
　　其中昆州的年度人口增幅从此前一年的4.9万人提高至2012年的7.6万人。这当然是个大转变。单单从表面上来看，这些数据很鼓舞人心，但经济现实却是，短期内移民人口的增加并不会对住房需求产生显著影响。
　　就全澳的情况来看，三分之二的新增人口是海外移民，其中以纽西兰人（3万人，高于两年前的1.8万人）为主，其次为中国人（2万人，基本持平）、欧洲人（2.5万人，单单在过去一年中就增加了1万人）和印度人（1.5万人，比2010年的数据多出5000人）。
　　有几位房产业内人士认为，虽然人口不断增加，全国平均家庭规模却仍将保持稳定。对很多澳洲新公民而言，他们更愿意分享空间，希望一套房子中的每一间都有人居住，因此很可能更倾向于租房而非买房。
　　10年前，昆州人口的增长情况为：自然人口增长率（出生率高于死亡率）达26%，净海外和州际移民人口比例分别为31%和43%。5年前，昆州的自然人口增长率为32%，净海外和州际移民人口比例分别占41%和27%。而2012年，该州自然人口增长攀升至42%，净海外移民口人占比进一步提升至45%，州际移民人口比例则只有13%。在过去，大多数昆州新增人口是来自其他州/领地，多数人的年龄在40岁以下，他们都希望能在昆州有个新开始。
　　他们一般是卖掉了雪梨和墨尔本的房产，搬到昆州并再次买房（一般是新房——因为很多人都希望有个崭新的开始，住房也不例外）定居，开始打拼创办自己的事业。但时代已经不同了，移民人口增加对房市产生的更为直接的刺激作用在今天已经不适用了。
　　人口增长最终会推升住房需求，但这很可能要等上数年才会体现出来，而且它的经济刺激作用如今已经渐渐削弱。如果房市要东山再起，就必须根据当今的实际情况作出反应。
　　本文摘译自《每日电讯报》开发与房地产投资评论员Michael Matusik文[/td][/tr][tr][td]

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