房市复苏是白日梦吗？

0212Y0818 · 发表于 2012-11-21 10:55:00

[table][tr][td]澳洲房市能否像过去一样恢复生机，抑或这次的情况会有所不同呢？
随便问一个外国资金经理，澳洲股市的什麽最让他们害怕，他们会不约而同地提到房市因估价过高而崩盘的风险。这话很实在。自2007年以来，几乎所有的西方国家都目睹了房价的崩溃，而澳洲住宅市场却一直逆势上演，仅仅录得了温和的价格下降。澳洲房价中位数是家庭收入中位数的6倍——比美国的长期均值还要高30%。
这是否意味着指望澳洲房市复甦是白日作梦呢？在未来的几年里，住房不但不是通向经济繁荣的路径，反而将成为一种阻碍吗？任何人都没有一个明确的答案，但随着我们迈进2013年，这个问题对股市投资者而言可谓至关重要。
像我这样的多头相信历史还会重演，低利率最终会触发一个新屋建设周期，这反过来会推动国内经济增长。空头则反对这种说法，这次情况不同。这一次，家庭债务仍然高居家庭总收入的172%。他们相信，任何多余的收入都将被用于偿还债务，而不是在低利率下冲进房市。
在1990年代早期，家庭债务仅仅只占家庭总收入的50%左右，这位房地产市场的繁荣提供了一个坚固的平台。
如果空头们想得没错，那么澳洲经济从采矿和能源热潮的高峰期陷入衰退的可能性是真实存在的。我们可以谈论那些正在蓬勃发展的新行业，比如教育、科技、旅游和高端制造业，但实际情况是，这些都是利基行业，需要很多年的时间才能发展成为主要的经济增长引擎。
房市是我们避免陷入长期经济不振的唯一现实的希望。
上周，建材集团CSR称，它乐观地认为房屋市场活动的复甦正处于萌芽状态。它指出，住房融资的飙升就是未来建筑活动走强的领先指标。
今年，澳洲的住房开工数已经挫至12.5万套的多年来低点，并且料将在2013年跃升至14万套，令人惊讶的是，引领这波潮流的竟然是垂死的雪梨市场。澳洲住房开工数的长期均值是每年15万套，但由于人口持续增长，目前的潜在的需求是每年17万套。
高盛（Goldman Sachs）今年早些时候写道，如果储行能够在2014年以前将官方利率削减至2.75%，那么2015年以前，住房开工率就能够超过18万套。这将是房市的一次全面复甦，在采矿和能源的热风逐渐平息的情况下，这将是澳洲经济的一大福音。房屋开工数的跳升将带动银行、建筑公司和零售商的增长，而且住房营建部门本身就是一大用人单位。
在1990年代初的上次经济衰退中，以及在全球金融危机以后，建筑活动带来了经济的复甦。简单来说，较低的利率发掘出了首置业者的需求，只要人们买得起房，房市是永远不会缺少首置业者的。这也诱使投资者寻求资金回报，而不是死守着极低的现金存款利息。
正如储行行长史蒂文斯最近提出的那样，是时候看看风险较高的资产了。
这一次情况可能有所不同，正如在美国，低利率的持续时间过长便失去了效果。澳储行在过去一年里减息125基点，而我们仍在等待新屋开工数出现明显的增加。主要指标，如营建审批数，贷款融资数都在朝着正确的方向前进，但在2013这个关键的年头里，低利率将自动点燃房市的规则仍将适用。
去年，美国的房市似乎出现了渐进式的复甦——此事距离市场从顶峰崩盘已经过去了整整5年。零利率和价格暴跌花了这么多年的时间才产生发生明显的作用。但美国市场与澳洲市场不同，他们的房屋供应量比需求多了好几百万套。这种供过于求的状况慢慢削弱，最后似乎已经重新调整到了供需平衡的位置。幸运的是，在澳洲，这种供过于求的情况从未真正存在过，这也使澳洲免于房价暴跌40%的厄运。
我相信，低利率最终将促使住房开工数增加，即便这一过程要比过去缓慢。我的看法在很大程度上取决于澳储行在2013年继续以较低的利率刺激首置业者进入房市。倘若未来5年内进入房市的30-34岁首置业者激增，那么住房开工数没准会打破历史纪录呢。
本文译自《时代报》Matthew Kidman文
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