房產投資成功要決

yipeng2008 · 发表于 2012-6-11 21:30:05

上期討論了“如何更有效的選擇物業”。而當我們經過了一番調研和比較之後，終於下決心購買某個物業時，仍然會有很多顧慮，“將來是賺還是賠？”便是最大的問號。對於未來房市，即便是專業人士的分析也只能是預測，參考價值再大也無法與現實劃等號。究竟如何才能規避風險，並且最大程度上獲益於房產投資呢？

“有備而戰”是大家經常提及到的做事原則，房產投資也不例外。針對一套即將要購買的物業，我們需要分析兩個方面的問題：
物業這裡主要指的是關於物業本身的一些品質問題。至於物業周邊環境等影響因素，應該是在前期選擇物業時需要完成的工作。

樓花
還沒有開工或者正在建設中物業。我們可以看一下展廳和大的環境，還有包括房型圖在內的一些檔資料。另外，我們在簽署合同時，律師也會詳細解釋裡面的一些細節問題，包括裝修用料、廚衛設施等。如果有機會實地考察一下該開發商已經建成的樓盤，那就更有說服力了。最終成交之前，開發商還會讓我們對物業進行一到兩次的現場檢查，對於我們指出的問題，都會及時修復。另外，整個樓盤的結構品質，一般都會有六年的質保。

新物業
基本上與購買樓花所注意的問題一樣，唯一不同之處就是可以現場參觀，認真檢查每個細節，感受它的採光、空間以及公共設施。如果能夠走訪一下該樓已經入住的居民，瞭解更多的資訊就更好了！

二手物業
購買此類物業雖然沒有開發商的品質保證，但是，我們除了現場仔細檢查之外，還可以通過律師向相關部門索取該物業的檢查報告，其中包括大體品質的報告，排水計畫，房屋有沒有漏水歷史，房子的維修程度等。如果是House，還會包括房屋結構和白蟻檢查報報告。

另外，二手物業的價位雖然有市場作為嚮導，但主要還是取決於業主自己的意願。所以，購買二手物業時的討價還價，也成了一個重要環節，即便是拍賣物業，我們也應該提前瞭解周邊市場，定出自己的一個價位區間。
登錄這個網站www.onthehouse.com.au
並簡單註冊後，便可以查詢到澳洲大部分物業近十年內的市場交易記錄，以及所在區的相關交易報告。

經濟無論貸款買房或是一次性付清，都需要合理的分配資金，儘量降低未來的風險，讓我們一直保持房產買賣中的主動地位。

如果是貸款買房，支付銀行按揭的能力就顯得尤為重要。
專業的貸款經理或是會計師，都會根據物業價位和首付來估算出相對準確的按揭款項。接下來，就是根據家庭收入情況評估自己的還款能力，如果是用來投資的物業，那也得把租金收入考慮進來。
一般來說，大家都習慣將家庭收入分成三份，一份生活，一份儲蓄，一份投資。當然了，每個人的情況不同，財務分配上也會不同。但總的原則是不能讓銀行按揭的支出在家庭收入中所占比例太大，這樣很容易在遇到銀行漲息等一些經濟因素影響時，造成壓力過大，甚至於無法繼續持有該物業而被動拋售，當然也就不可能等待一個好的售房時機，賣出一個好價位。
另外還可以通過選擇只還利息，不還本金的還款方式，來減輕我們一段時間內的經濟壓力。

如果我們有能力一次性付全款買房。
這種情況下，我仍然建議大家只支付一部分首付，然後通過銀行貸款來購買物業。

因為現在有一種帶有“對沖帳戶”（OFFSET ACCOUNT）功能的房貸組合。該組合為客戶額外提供一個普通存款帳戶，我們可以把剩餘資金存入此帳戶，用來沖抵等額的貸款本金，節省利息。並且“對沖帳戶”上的資金可以隨時存取。雖然此類帳戶會有5-10澳幣的月管理費，但就其靈活性而言，還是非常值得選擇的。

當我們急需一筆資金時，也無須出售物業，只要從“對沖帳戶”裡面提取即可。這樣我們便可以等待一個好的售房時機，得到最大的物業投資回報。