如何更有效的選擇物業

yipeng2008

談及到買房，絕大多數人都會認為這是一個很複雜、很漫長的過程，並且會花費大量的時間去調查與比較，自己對於物業的要求也會隨之不斷地發生變化，進而再去看更多的物業，一時之間，無法抉擇。

我有接觸過一對剛結婚的小夫妻， 為了能夠尋找到一個稱心如意的“家”，用了近乎一年的時間，看了五十多套物業。當他們再次坐在我面前時，言語中流露出許多無奈與悔恨，看得上的物業買不起，買得起的物業看不上，只有降低標準，想回頭去買最初看好的幾套物業時，卻又被別人捷足先登。其間花費的大量人力、財力以及時間，就更是無法計算了！

    其實，選擇一套合適的物業，並不是想像中的那麼艱難。只要在前期做好準備，尤其是準確分析自身的情況，就能使我們更有針對性、更有效的選擇物業。

    以下四個方面是我們在購買物業之前需要重點分析的：
1、
經濟能力
a．
首付：這是我們購買物業的首要因素；
b．
按揭：這是由銀行借貸而產生的每月供款金額；
2、
生活要求
物業所在位置，以及周邊環境和相關公共設施，包括學校、交通、購物、公園等；
3、
住房要求
對於物業本身的要求，包括臥室數量、衛生間數量、面積大小、朝向、房屋格局等諸多因素；
4、
增值潛力
無論是自住，還是投資，我們都希望物業能夠增值。針對這一點，除了周邊環境，相關設施的影響之外，政府規劃也會在很大程度上刺激該地區的房地產市場。

接下來，我們需要對以上內容進行排序，其中，經濟能力當然是我們購買物業過程中最重要的一點，而住房要求和生活要求則需要根據自身情況以及家庭需求，對其中的細項進行主次分類。我們一般的原則是由大到小，先考慮生活要求，再考慮住房要求。比如有孩子的家庭，或準備要孩子的家庭，買自住物業時，都會把周邊學校作為首要條件，而後，再去尋找該區域內符合住房要求的物業。另外，當我們購買投資物業時，肯定會把增值潛力放在首位。

有過買房經歷的朋友們都知道，很難有一套物業能夠滿足我們所有的要求，這時候就需要進行必要的取捨。
以下三種情況是比較具有代表性的，希望能夠給大家一個參考。

1、當我們非常中意某個區，但該區的物業價位卻超出了我們的經濟能力。這時候，我們除了另擇區域之外，完全可以通過一些更積極的辦法來解決矛盾。
我們可以在一些有增值潛力，而物業價位相對較低的區域，選擇購買投資物業。這時候，我們便可以租住在自己喜歡的地方，生活投資兩不誤。
BIS Shrapnel經濟師Jason Anderson介紹說，如果你無法承受別的投資工具的稅務重荷，那麼購買新的投資物業就是你最好的選擇，因為這裡有折舊回扣的好處。
這對於有著較高繳稅比例的朋友們，就更能顯示出其退稅優勢。澳洲房屋規劃委員會Property Planning Australia主管Mark Armstrong說，“歷史證明，凡是有政府在後面推動的稅務利好政策都會對市埸帶來很大的影響，稅務優惠總會給市埸帶來迫切的需求。”

2、 我們有著較好的工資收入，可以負擔銀行按揭，但由於參加工作時間較短等問題，沒有積累到足夠的首付。
此時，我們可以選擇期房，也就是還沒有完全建成，甚至還沒有動工的物業。因為購買此類物業只需交付10%的首期款項，並且在整個施工期間（一般會有一到兩年左右的時間），是不需要做銀行貸款，自然也就不會產生按揭。我們便可以通過這段時間來積攢更多的購房資金。專家建議，如果是首次置業，貸款額最好低於房價的80%。因為澳洲政府規定：當貸款額超過房價的80％時，則需要按貸款額的1％付貸款保險，而且，也會降低貸款成功的機率。
另外，如果物業價位是60萬以下，根據樓盤施工的進度，還可以免掉25%至100%的印花稅，最高可以節省AU$22490。

3、一些單身人士或是剛結婚的小夫妻們在選擇物業時，往往會因為考慮太多以後的事情，而去選擇兩房或者是三房的物業。當然了，如果經濟能力允許的話，這完全可以。但是，對於一部份人群來說，這樣的選擇勢必會讓他們背負很大的經濟壓力，或者根本無法實現。
        其實，對於年輕人來說，現在無論購買什麼樣的物業，都只是暫時的一個家。隨著收入的增高，以及對於生活要求的不斷改變，必然會在幾年後選擇更好的物業。所以，此時完全可以選擇購買一個較低價位的一房物業。
因為，即便是自住房，在某種程度上也屬於一種投資，一個讓我們最終購買“夢想之家”的跳板。


Gavin Hu
0466 673 519
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華信地產資深顧問
H&T Realty PTY LTD

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