█▉独家分析▊█悉尼目前真正最值得投资的地区之一★BURWOOD★5.29更新政府规划蓝图

free_wing

本帖最后由 free_wing 于 2012-5-29 13:02 编辑
随着目前越来越多的公寓在新区建造，很多人已经忽略了投资房最基本的要素：人口，交通，就业，商业，医疗教育等与我们生活息息相关的每一方面

放眼望去，如6年前开始宣传的WOLLI CREEK，至今连一个像样的超级市场也没有，就别说大型商场，学校等等了。当然，无可非议的是凭着一条小河，打着水景的牌子，还是吸引了不少买家。相似的是以前是废品工业区的RHOES，尽管众所周知现在看到的众多新楼都是建造在有污染的土地上，也知道所谓的水景其实只是一潭死水，连下去游泳都不可以的，可是也许是传统文化里靠水必富的心态，水边物业的价值从几年前的30多万跃升到现在60多万。而未来几百套的新房在这些新区出现，可是相关配套如商业，交通，医疗教育等未能配合的话，可以大胆预测，美丽水景也恐怕是昙花一现。更别说将来同一地区的出租和出售，只有是”本是同根生，相煎何太急“的状况了
。
事实上，悉尼版图里有一个得天独厚的位置，距离CITY不到10公里，到北面中心CHATSWOOD半小时火车，与传说中的西部CBD PARRAMATTA仅有20分钟车程，而从南边HURSTVILLE，机场等出发到此也是十多分钟。并且邻近RYDE,OLYMPIC PARK等新兴就业带，正正处于整个悉尼的中心位置--如明珠般闪耀
[color=]这就是BURWOOD

现在，就让我们从刚刚提到的交通，商业，人口等各种要素，来看看为什么定义BURWOOD是最值得投资的区域
交通
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距离市中心CITY12公里
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火车到CENTRAL只有三个大站（共四条火车线路途经该站）
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多条公交线路通达OLYMPIC PARK,MAQUARIE，LIVERPOOL以及机场等方向
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附近有M4 M3等高速线路通往各地


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2012-5-17 16:33 上传



[color=]（待续，参考下文）

关于BURWOOD独家项目的情况可参考我另外的帖子

http://bbs.tigtag.com/thread-1422342-1-1.html

free_wing

生活及购物
两大购物中心westfiled & burwood plaza, 超级市场有coles woolworth 通利华人超市等，
是少有的有两家WOOLWORTH和一家COLES的区，商业蓬勃，可见人流量，消费指数都是很高的。
此外，主街上餐馆林立，港式茶餐厅，上海菜，韩日料理以及WESTFIELD前的各种西餐厅咖啡馆，除了华人，澳洲本地人，韩国人等都愿意住在这样一个多元化文化交融，生活高度便利的区

free_wing

本帖最后由 free_wing 于 2012-5-20 22:15 编辑
教育与休闲
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邻近MLC和PLMC两所悉尼排名前十的名校
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区内有图书馆，电影院，桌球室及环境优美的BURWOOD公园

市场与需求

说到投资，一定不能少的是参考整个地区的需求状况。下图是从REALESTATE.COM下载的数据。可以看到，过去一年里面，平均每个BURWOOD的房子，都有超过20以上的人关注。正正是由于以上所述的各种生活便利等条件，造就了BURWOOD物业市场稳定增长的人口需求


第二个数据是过去五年的价格浮动，可以看到从2007年至今，总体公寓中位价（含APPARTMENT和UNIT）从40万增长到60万，平均租金目前也已达到480，在整个悉尼属于中上水平。虽然很多人说过去的增长不代表将来的增长，但无可否认的是，历史的数据往往与将来的走势有着不可分隔的关系，只是我们心底里不愿意相信罢了。可以找任何一份权威的数据，从任何一年看过去10年和往后十年的统计，价格趋势总是向上的。只是，上升过程中也许偶尔也有小波动，不是直线上升，但也是曲线上升的。


[color=]事实上，目前很多位置不如BURWOOD的地区，如EPPING,PARRAMATTA,RHOES等，平均售价跟BURWOOD相仿，但整体社区环境，人文教育等各方面还远远不如BURWOOD，而现在60万只是市场的中位价，那大家说如果是一个全新的，地点绝佳，五星级装修质量标准的项目，65万的价钱，贵吗？？？

han020573

本帖最后由 han020573 于 2012-5-20 06:34 编辑
很多人都认识到这个 事实，所以价格早已飞涨。现在这个价格，已经和它的地理位置和设施相符合了。
现在2房的新公寓，65万起，和北区不相上下。人文环境和学区，还有自然环境，不太可能北区好
要说，投资前景？比较一般。收入更高的人，应该不会把Burwood 作为终极的安居之所，毕竟这个区中东人，尤其是中东第二代很多，人文环境差强人意。距离滥取Auburn Lidcombe,bankstown 也都不远，难免受到影响
65万起的两房，对于这个区来说已经是不低了，短时间内再次高涨，不太可能。

han020573

Wolli Creek
这个区的价格比Burwood 便宜5-7万， 2房的新公寓55-63万之间。
小资的人，应该会喜欢这个区，因为他有小资优势。
Burwood ,你会觉得破败，但是Wolli Creek 会给你全新的感觉，崭新的小区，全新的火车站，优美的海景和小河景，你可以观赏到大飞机在海边起降，小资情调。 已经开业了的IKEA ，还有已经开始内部装修的Woolworths.
这个区的第二大优势是交通便利，距离市中心近。2条火车线，到达City， 还有country link也经停这个区，none stop to Central
不单单因为它靠近河，而且它也靠近海，开车最多5分钟到达海边，周末小河边，海边有人钓鱼。
这个区的问题又个
1. 中东人多，比Burwood 多，尽管Wolli Creek小区里不多，但是周围区很多，学区不好。
2. 靠近飞机场，可能会有人觉得吵。
这个区比较适合年轻人， 适合投资。目前价格在55万-63万之间，低价位的房子算是价格合适，63万多的房产，有点过高了。

han020573

Rhodes 这个区目前新房价格要64万起，有的要70万起，价格高过Burwood
这个区有2个优势：
1. 就业， Rhodes, 附近很多大公司，薪资福利都不错，这区的整体人文素质要高比Burwood 高一大截。
2. 环境，水景，的确是景色优美。 这点Burwood 没有。尽管靠近水边的不一定都富贵，可是大部分靠近水边的都挺富贵的。
劣势：
1. 交通 便利程度一般，经停的火车都是慢车。
2. 学区不理想。

han020573

Chatswood
这区不错，Council 很有钱，还修了剧院，3个大的Shopping centre ，好学区，交通便利。
缺点，价格太贵。2房新公寓，要high 70，80万起。

free_wing

很多人都认识到这个 事实，所以价格早已飞涨。现在这个价格，已经和它的地理位置和设施相符合了。
现在2房 ...
han020573 发表于 2012-5-20 06:32

  谢谢这位朋友的点评，挺全面和中肯的。
补充一下是，大家之所以认为价格飞涨，是因为都是参考过去的数据比较，没有人会认为房子是越来越便宜，相信这不光是澳洲，甚至中国，香港等世界大部分城市的现实。
但是，也几乎没有人在买房子的时候，无论过去还是现在，会觉得房子是便宜的。简单说，现在65万，大家感觉比起过去55万，贵了十万，但在55万那年代，也同样会有人拿45万的年代比较，于是，觉得以后还会涨的人，在55万的时候咬紧牙关，买了，现在涨了十万。但那些觉得已经涨得差不多，思量可能房价会稳定或者降低的人，没买，到现在65万了，就更加负担不起或者心理不平衡了。
所以，尽管所有人都希望房价能稳定，能降下来，但价钱是不以我们的意志决定的，不像国内还有些宏观经济的调控，澳洲完全是自由市场，现在马上政府连印花税减免都要废除了，这意味着，供求关系是决定价格的唯一因素。参照国内大城市，房价1万一平米的时候，大家都说，到顶了，太高了；结果两三年下来，2万一平，3万一平，在北京上海等地比比皆是。那这又怎么解释呢？
不像股票外汇，房地产是个长远的投资，没有人会跟你保证一年稳赚一万，但10年过去后，10年买房的人相信没有人会说后悔的，这就是买了房的人为什么就会开始买第二套，第三套，但没买房的人犹犹豫豫，最后一套也买不成的原因。

free_wing

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han020573

4条火车线，经过Burwood但是有两条都不停