给年轻置业者的几点提示

悉尼自助购房

本帖最后由 悉尼自助购房 于 2012-5-11 20:33 编辑
现在年轻的置业者占物业市场的相当一个比例，而且政府制订的优惠政策的最大群体是首置者。
但是，年轻人在买房前依然有很多的困惑，因为太多的不确定因素影响着他们做出最后的决定。比如：是否应该投资房地产？如何去认识这个市场？买哪里的房子？买了以后怎么样？等等。

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2012-5-11 20:33 上传

本文就是針對上述問題，給年輕的置業者一些提示。
20歲了，對房地産的認識是什么樣呢？很多人懷着各種各樣的問題。是否應該投資房地産？從哪里開始？是不是去上個什么課程？怎么確定哪里是最好的投資地點？買了之後自己單獨承受貸款的能力怎樣？太多的問題，而且都不是小問題。
還有，買了房子之後是自住，還是作爲投資，然後以鷄生蛋、蛋孵鷄的原理使資産不斷的增値呢？
這一套理論已經傳播的有呀段時間了，幾乎耳熟能詳。大致的説法是：從20到30歲之間的年輕人應該考慮買房置業；通常是在並非自己喜歡的地區買一個價格便宜的公寓房；以此獲取負扣稅（negative gearing）的好處；而自己要么繼續和“嬰兒潮”一代的父母擠在一起（可以節省很多開支），或在自己中意的地方租房。
十字路口，猶疑不決，請看下面的提示。
一、自问是否一定要做房地产的投资？希望从中可获得的是什么？
如果你希望快速致富的話，那不要選房地産做投資。當然，我們看到過去數年間物業價格的飆升，但如同經濟具有周期性一樣，我們應該展望的是未來的發展情况，儘管目前由於全球經濟形式的不景使房地産也呈現負面。
其實，買家也是普通的人，普通人就具有普通人固有的一些特點，比如跟風，越是看到物業價格上漲，越想買，看到底谷，反而按住錢包不動。漲落是很正常的現象，今天落了，肯定不久的將來又會反彈。
除了房地産市場本身的特點，還有更多的其它相關因素影響物業價格的陞級。從目前來看，上昇的推力明顯佔據多數。如：房屋供應量嚴重短缺、人口持續增長（供求不平衡，自然導致價格的上漲）、澳洲作爲一個發達國家，人均和家庭收入不斷增加等。
    不能等到果子全熟透了再去採摘，也不要現在就去預估房價會漲幾何，投資房地産是個長期的選擇，如同經濟周期的起落一樣，其增値也是在這個過程中實現的。
    可能有人會發出質疑，就看現在市場的表現，怎么能掏大筆錢扔到物業上呢？！看看，歐洲危機重重，美國徘徊不前，經濟危機何時才是眞正見底，澳洲怎么可能獨善其身？！
      假如你現在年紀還輕，並剛剛開始爲置業積攢首期，那么不妨放心的先做壁上觀，不必爲是否買還是不買而思慮，因爲你還有足夠的時間去觀察和認識市場。

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2012-5-11 20:27 上传

  二、 学习和了解
      現在市面上有關的“房地産講座”，要么是開發商推銷自己的項目，要么是代理商幫開發商兜售，他們或冠以高深的理論或赤裸裸的直言，但最終都歸結到他們的物業有着天文數字般的回報。
      講學習的話，從來沒有比現在這么容易和方便的了。互聯網所能提供的信息是如此之廣泛，而年輕人如果想學習和瞭解房地産方面的有關內容，可以直接從這些網絡中蒐尋，當然還有有信譽的報紙和雜誌。
       假如想瞭解物業價格的情况，可以到Domain.com.au和Australian Property Monitors網站查找（這兩家均是Fairfax Media旗下）。想找最合適的貸款？那就點擊貸款的網頁如ratecity.com.au。希望渣知道市場的動態和走向？那就去閲讀大量的相干文章和評論，多方面的去瞭解概况和分析，而不要只聽一家之言。
      如果對有關的術語和説法不甚了了，如“負扣稅”（negative gearing），那就做下專題硏究，搞清楚其眞實含義和內容。
只有通過這樣的學習和認知過程，那你才算對房地産是個“明白人”了。對於那些片言只語或花言巧語就有才會有識別能力。

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  三、 量力而行
      年輕人對房地産的認識有時的確不是很清晰，有可能因爲父母的影響或支持而購置了物業。或者，因爲幾乎所有的人不管是住獨立屋還是公寓樓，總是有個棲身之所，房地産的概念變的很平淡，反而不如那些在股市上激動，或炒買黃金，運作公積金者對投資的認識更明晰。
      正因爲年輕，並且對投資有所認識，那么就應該同時瞭解和學習儘可能多的投資方式和概念。當然，房地産是肯定要瞭解的，但應該把它視爲與其它手段等同的投資方式之一。
     雖然你可能只有18歲或19歲，但年輕並不妨礙你開始將余錢放進你的公積金里，同時也不妨礙儘量節省開支，並把節育的錢存入找的到的最高利息儲蓄中，及開始嘗試一下股市的投資，找幾個股値不是很高的運作一下，當然，這些錢將會是你購置第一個物業時的首期。只有在實際操作的過程中才會學到眞正的知識，所以，在做這些事情時，不僅是學習，也是在使你有限的資本增値。
當談及余錢時，這里不是在説“一筆”錢，而就是每周可能省下的幾塊、十幾塊錢。涓滴成流，積少成多。
這種安排是個很好的開始，因爲你分散了風險。不過從另一個方面講，如此做法自然會延遲你購置物業的時間，可是這並不是很重要，因爲你還年輕，優勢在你一邊。
羅馬不是一天建成的。
四、 尽可能多的存钱
不能只是在空中樓閣當業主，手里必須要鴨有一定的現金。因爲你即使買的是投資房，你還是要準備塡補房貸與房租之間的差額，及可能出現的修修補補。
只有在財務上也做好了充分的準備，你才應該開始買房行動，因爲你已將可能的風險都考慮到了並使之降至最低。
五、 选择地区
通常人們對置業地點的選擇會是在儘量靠近市區的地方，同時會考慮不買那些有電梯和健身房等輔助設施的樓房，因爲配備了這些設施的樓房管理費會貴很多。當然，近市政公共服務設施也是必要的選擇條件。
但專家們的建議是，在考慮現有條件之外，也可以考慮那些有發展前途的區鎮。
靠近鐵路線是很必要的，因爲不僅出行方便，而且由於人口不斷增長，交通便利的地區總是最先發展開發的。
但是，並非越靠近交通幹線越好。比如：飛機航線下、繁忙的高速路旁等噪音嚴重的地方，最好不要考慮。
因爲是投資房，最好也要瞭解一下目標物業區的居住人口情况。換句話説，也就是你潜在的租客大概是屬於那個群體的人。
另外需要考慮的還有，所買的物業應該位于熱門地區，即當你急需錢用時可以很快出手。如果目標區內的物業在市場上的滯留期很長，就一定要弄清楚是怎么回事兒。因爲日後當你想出售時也有可能數月無人問津。或者另挑其它地區。
     選定了地區後，比較明智的是買該區中間檔次的物業，一是有升値空間，一是再售時會比較容易。

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2012-5-11 20:27 上传

六、 购置物业后，手边最好留笔现金
     當看好了具體的物業後，購買時不要把所有的存款都放到房子里，手邊上最好留筆現金（存在比較高的利率帳戶里，注意不要存定期），以備不時之需。
  這筆錢不僅是你的維修基金，同時還可以用它來償還租金還貸不足的差額，因爲在通常情况下，買房後的前幾年，租金不夠支付貸款還款額度。另外，還可以用它來繳市政的地稅、管理費、水費及其它有關費用。
記住，這筆錢應該嚴格控制，是專爲物業的維修和補差使用的，不用因度假或其它事情而動用，如果不嚴格控制，鬧不好，要不了多久就不得不把房子賣掉了。
七、 置业后，继续保持节约的习惯
賣了房後，節約的好習慣應該繼續保持。把節約下來的錢放到活期儲蓄里，而不是去償還投資房的貸款。如果你又買了一個自住的物業，那就應該先多償還自住物業的貸款，能越早還完越好。而不必急于還清投資的物業。
這樣做的好處是你可以最充分的利用“負扣稅”，投資物業的貸款額度越高，支付的利息也高，同時負扣稅的利息也高，從回稅中拿回來的錢可放進你的活期儲蓄里。
當然，這也是相對而言，如果你有能力多償還投資物業的貸款，同樣可以獲得資産增値的好處。如何處理要看個人的財務狀况來定，並非死盯住“負扣稅”不放。
  如果從上述角度來考慮的話，投資物業選擇只付利息的貸款産品未必是明智之舉。因爲個人收入等都處于動態變化中。
八、 自己动手
房子的維修和保養是經常發生的，如果有時間，那就自己動手，如刷墻塗油漆。其實，有很多維修工作並不一定非得有經驗的人才能去做。
很多工作都是小活兒，如：廚房的瓷磚掉了、水龍頭漏水、等。
不過，有些活兒是必須請專業人員來做的，如：電路問題、防水及大面積鋪瓷磚等。
九、 当个称职的业主
善待物業，經常性的維修和保養，不僅使你的物業保値，而且還會吸引可靠的長期租客。租客經常更換會對物業造成更大的損壞，當試圖出售時也賣不出好價錢。
十、 从容考虑买第二个物业
當你看上另一個物業時，更應該從容考慮。首先想到的是如何保持你的投資平衡，綜合自己其它的投資如：股票、公積金和現金儲蓄等。
這樣當你有了足夠的資金保證後再考慮購置第二或者更多的物業。分散投資風險是很重要的。由於房地産所具有的長期投資效應，切記不要匆忙買和賣，匆忙的買賣是最容易造成資産的流失。

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