大降息救得了房地产吗？[转载]

0212Y0818 · 发表于 2012-5-8 09:16:46

[table][tr][td]大降息救得了房地产吗？ [/td][/tr][tr][td]2012-05-07
[/td][/tr][tr][td][/td][/tr][tr][td] 储银这次一口气大降息50个基本百分点，很多投资者欢雀不已，认为这下子房房地产有救了，几年前的涨潮又将回来了，抱着房地产又可发大财了，而事实果真如此吗？
　　看房市的起涨、跌宕绝不能仅看单一方向的，它不似股市；某个企业、某个版块的行业，生意火了，股票也就跟着涨，房市涨跌之间的関系错综复杂，投资者应自己多做功课，不宜听信某个消息、某人之言就贸然进退场。
　　任何交易都是一场“魔与神的战争”，套句经济学的术语，需求与供应两方的配合，买方认为价钱已跌到合理的价位了才会买，而卖方则认为这个价格虽然不满意，但还能接受才会卖，永远是只有当这两者取得了平衡后才会有成交。
　　房价已跌到底了吗？说“是”者认为，澳洲房源不足，看看现今各大城市的房子租金居高不下，需求面还是很大的，有这幺多人要房价不涨也难。可是认为还未跌到底的人心想，租金居高不下并不一定表示租客都有能力买得起房子。没错，谁不想自己有自己的窝，那就可不必再看房东或中介的脸色，也不必年年搬家。可是，澳洲的房价实在太高了，大部分年轻人除了靠父母资助外，谁都买不起房子。以上两相比较，心思不同，各有盘算。
　　在如此双方坚持不下的时候，就要看经济发展层面和银行利息了。道理很简单，经济发展好，大家有钱赚，对未来有信心，自然就敢买房了。反之，若工作和收入都不稳定，今日不知明日粮，谁敢向银行贷款买房子？澳洲经济好吗？一点都不好（这一点笔者下次再另文专述）。所以，要靠经济繁荣来推动房地产上升看似不可能了，目前唯一可以支撑房地产的就只有利率了。
　　储银这次一口气调降了50个基本百分点的利率，此举确实让那些被压得喘不过气来的房贷者松了一口气。但这还没结束，如果澳洲经济再不好转，学者专家预测，在今年圣诞节之前储银还会再降50个基本百分点的利息。到时，银行间基本拆借利率回到3.25%，房贷利率有望跌回5.25%甚至更低，这将又会回到澳洲历史上最低的利率水平时期之一。既然贷款人现在付得起利息，将来利率更低自然更没问题，所以澳洲房地产也就不会出现“火急出售”（fire sales）的现象，没有fire sales，房地产就不会大跌。当然，这里又有一个例外，那就是除非贷款人被老板炒鱿鱼了。
　　澳洲目前失业率是5.2%，是历史最低水平时期之一。由于经济不景气，失业率在今年年底恐怕会上升至5.6%，既便如此，但还是很低，这又消灭了另一个有可能“火急出售”的火种。
　　所以结论是，由于澳洲经济的疲软，即使储行大降息也不太可能推高房价的，而且由于利率和失业率双低也不可能让房价崩盘，未来房市就是这个死样子，要死不死，活着没劲。
　　二、三年以来，我一直坚持一个说法，澳洲房市会疲软一段很长的时间，也许三年、五年，甚至更长的一段时间，但也不太可能崩盘，甚至跌幅也有限。现在，我仍然坚持这个想法，所以若您想买自住房，慢慢挑，不急。想买投资房，精打细算，算好了再出手，也不急。可是若您看到存在银行的钱利息一直降时，也许您一比较就知道还不如买投资房收租金合算，这就是啰！总之，未来三、五年是“太平年”，而不是“盛世年”，房地产不可能有大做为，也死不了，有房者静下来休息一下，收收房租，好好地享受您的投资利得吧！