2012新春谈谈房产

0212Y0818 · 发表于 2012-2-11 09:00:28

[table][tr][td]新春谈地产[/td][/tr][tr][td]发布时间: 2012-02-10
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　首先向那些骂过我的读者们说一句：“承让了！”事实证明我还是对的，澳洲的地产并没有大跌，更没有崩盘，一如我所料市场是比较“钝”些，但整体平均跌幅不超过5%，雪梨很多地方更是纹风不动。
　　展望未来几年市场行情会如何呢？我还是一句老话，可能持平或小下坡一段时间，但从长远来看，澳洲房地产的大势仍然是看涨的。
　　有很多外国“专家”们，大吹澳洲房地产会大跌，甚至有人说会截腰斩一半，这些“美国专家”大部份都没来过澳洲，单凭购屋者能否买得起的承受能力（affordability）数据做推算，然后再加上美国、爱尔兰或者西班牙的经验，就遽然做出结论，我仅能说那是肤浅呀，澳洲不是美国，也不是西班牙，更不是爱尔兰，这些国家有一个共同的问题，房屋过剩，空屋多。根据澳洲供房协会（The National Housing Supply Council）的统计，在过去十年之中，澳洲平均每年建房132,500，但每年房子的需求增加为153,300，所以十年之中，每年少了20,800套房，十年下来一共少了208,000套房，这是过去十年澳洲房地产大涨的主要原因。而展望未来的趋势；如果新移民的流入量不变，造房速度也没加快，您说房地产如何会崩盘？
　　除此而外，澳洲还有几样和其他国家不一样的地方，整个国家虽然大，但88%的人口住在城市, 雪梨、墨尔本和布里斯本，三大城市人口更超过一半, 尤其是新移民，有多少人愿意去住乡下或二线城市的，而现实的环境也必然如此，需要房子的新移民、年青人都要找工作，而除了三大城市哪里有工作找？它不像美国，纽约、洛杉机、旧金山、波斯顿，甚至南部休斯敦，达拉斯......我可列三、四十个好找工作的城市。
　　澳洲三大城市，也不尽相同。雪梨三面临山，一面临海，除了西南方向外，根本没有发展空间，不似墨尔本，一环、二环、三环往外划圈，有的是地。所以墨尔本虽然人口增加比雪梨快，但这一波墨尔本的房子回跌却也比雪梨快。因此，除非政府改变移民政策减少移民，或把新移民“发放边疆”, 否则三大城市的房屋供给永远紧张，供给紧张房价就不会跌。有人也许会问，那如此高的房价，一般老百姓买不起呀！说真的，谁管您买得起还是买不起，你买不起有中国来的大腕买，有印度来的巨贾要，年青人买不起，政府意思意思的给你个一万，一万五的补助，再减免印花税、杂捐等，再没办法只好靠父母、爷爷、奶奶，若连这个也没有的话，仅能说：“Sorry, bad luck，mate!”靠自己。所以那些坚持不肯买房者得想想，别以为你自己可以潇洒的过一生，别忘了，你不买，你的儿孙还是要从头来，有很多网友说，澳洲父母不是财产不传子孙吗？对不起，时代在变，新移民把新观念带入澳洲，您问问您的老澳邻居朋友们，有多少人子女买房不帮忙添砖加瓦的？
　　其实老澳观念的改变岂止这些而已，根据上周墨尔本《时代报》一篇报导说，由于近十年来他们尝到了甜头，澳洲人比任何过去的时代更爱买房而不卖房，由于自住房免Capital gain，所以很多澳洲人除了买房子拿来居住外，更把它当成一种投资，这个新观念造成了更多房地产的炒作。
　　近一年来澳洲房子是走软了，最主要原因是政府缩减了留学生，移民变少了，澳币大涨，投资客钱不肯进来，还有澳洲利息是目前世界最高的，在这种情形下，澳洲房地产还是没有大跌，可见其支撑力有多强。笔者无意告诉大家房市只涨不跌，更无意要大家快快匆忙入市，只是要大家了解，世界上任何投资都有风险，欧债风暴可能造成全球经济大***，但有了房子等于有了安身立命之所，管它外面大***，算一算，房地产仍然是住和投资两相宜的最佳决择。