买房技巧之澳洲投资房产关于手续政策以及其他一些条款与常见问题的回答

好人，一生平安

本帖发布于 澳大利亚                 本帖最后由 好人，一生平安 于 2014-3-8 18:11 编辑 大家好，我叫Chang Ma，或者叫我Andy，我是一名房产经纪人，我和我的团队致力于帮助华人朋友迅速安全经济的在澳洲买到自己满意的房产今天和大家总结研究一下一些在澳洲购房的时候常见的问题，有些可能您没想到，但是在购买期间会遇到我都给您做了简单地回答，希望对您有所帮助1、房地产投资为何是中长期投资？   房地产投资不是投机生意，房地产作为稳定增值的中长期投资是近百年来全世界公认的最佳的低风险投资选择。2、在海外投资是否可行？  首先，澳洲政府鼓励外国人投资；澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益；其次，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，有可行的技术手段支持；再有，中国的各项法规会更加开放，使中国公民海外投资更加便利，而且有调查显示，已有大批华人在澳洲成功投资置业；业主拥有地产永久的所有权，而中国是70年使用权。3、澳洲房地产市场的特点如何？  社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低。4、澳洲房地产增值前景如何？  澳洲地产经济专家们分析认为：促进升值因素将长期存在，并预期从目前到2018年，澳洲房地产将再翻一番。 5、澳洲房地产会不会贬值？  有历史详细数据做参考，澳洲房地产平均每七年翻一番，所以长线来看，不会出现房地产贬值的情况。 6、投资澳洲房地产的理由？  a. 稳定的升值与投资回报，分散投资、降低风险；  b. 充分利用银行贷款，银行贷款可以只还利息不还本金（可以贷款30年并且持续15年只还利息）；  c. 购买手续简便、可靠。7、如何选择最具投资价值的房地产？  想购置最具投资潜力的澳洲项目（包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面），我们的专家会根据以上因素帮您做出最佳选择。9、房地产市场供大于求怎么办？  从澳洲的历史来分析，这种情况不会出现，因为一个百年历史的房地产市场供需关系是十分成熟的，即使供需比例出现差距也会是暂时的，因为在完全市场化的国家,发展商也会视市场情况进行适时调整，不会违背市场经济规律过量开发。11、澳洲政府有哪些针对海外投资者的规定？  海外投资者只可以购买澳洲新开发的住宅房产（工业和商业地产无此限制），澳洲规定新住宅房项目的50%可以出售给海外投资者。12、谁来保证投资者的资产安全？  澳洲健全的法律制度可以充分保障投资人的权益和资产不受侵犯。13、投资房地产对办理移民有帮助吗？  通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件，在澳洲投资拥有资产是商业移民和退休移民类别的必要条件， 你在澳大利亚购买不动产后，也是向政府证明你有这个能力移民澳大利亚的条件之一。14、可以由子女继承房地产吗？  法律规定是可以由子女继承的，因澳大利亚各州法律不同，在黄金海岸市还可以免交遗产税。15、买一套房大约多少钱？  依据项目的不同，包括位置、配套设施、规模、环境、交通等各方面的因素，房价大约在30～60万澳元左右，中等条件住宅均价大约为40多万澳元，但相同条件下由于澳洲完善的法律法规制约，房价会与该城市的商业移民、旅游度假和城市发展空间有一定联系16、有哪些付款方式？  依据客户的条件不同，最低首付为20%，一般建议客户首付40%，这样一是办理贷款审查比较方便；二是好地段的公寓房租金就足够还贷款，不必再贴钱供房了。17、买房可以贷款吗？  可以。但要注意，澳大利亚贷款方式中有可以选择“每月只还利息，不还本金”的方式。此方式是贷款政策成熟稳定的一种表现。同时，可使投资者以最小的投入换取最高的回报。18、如何申请办理贷款？  客户提供个人身份和收入证明等相关资料后，由专业财务公司负责联系银行进行评估和办理贷款。19、交费的大致程序是什么？  客户在购房过程中交费和汇款共3次：  a、交投资运营管理费，提供个人的身份证明或护照、收入证明原件；  b、首次汇房款的10%；  c、结账清单中列明的首付尾款＋律师费＋其他应收款项。  客户在购房过程中共涉及3个帐户：a、买方律师信用账户；b、卖方律师信用账户；c、贷款机构为购房者个人开立的结转房贷差额的银行账户。20、是否有产权证书？  有澳大利亚政府审鉴的合法的地契及产权证书。21、投资后如何产生利润？  主要是依靠所购房地产升值和租金回报两部分产生升值。 22、还不起贷款怎么办？  可以和贷款机构联系调整贷款方式或选择卖房。大致做法是：财务公司首先会对客户的还款能力进行评估，确认风险系数，财务公司为客户调整贷款结构，降低还款额；同时银行也会有完整的评估体系来评估客户的还款能力。一般如果投资人彻底失去还款能力，可委托当地房屋经纪公司出售房产。23、房屋出现质量问题怎么办？  A、房地产开发商会有30年的结构担保；  B、同时，澳洲规定房地产开发商都要先行交纳关于房屋质量方面的保险，保期30年。如有问题，保险公司会负责赔偿；  C、澳大利亚有一套严格的房屋交付使用的标准法规和严格程序，地方政府专员要对交工的房产检验，买卖双方律师及房屋经纪公司共同验收合格后签字。24、除房款外，还需什么费用？  根据所购房产的价格位置区域不同所交纳的税费不尽相同。税主要是印花税，例如悉尼印花税3%左右（跟中国的标准差不多）；费用支出主要是律师费、贷款费、年利息、地税及水费、楼宇管理费、租务代理费、保险等，具体费用情况会由买方律师进行详细计算并出具清单。 25、贷款利息如何？  目前情况是5% 左右，以澳洲各银行现行的贷款利率为计算依据。 26、整个手续办完需多少时间？  各阶段工作程序相加为48个工作日。27、房屋权证多长时间能办下来？  交房后14个工作日。28、付全款可否打折？  澳洲发展商推出的新楼盘全部是无折扣销售，销售代理商是不可以擅自加减价格，在这方面澳洲法律有严格并且细致的规定。一切以报价表上的价格为准29、团购是否有优惠？  澳大利亚的房产利润比较合理，在25%左右，一般情况很少有打折的情况。30、如何证明该房产可以销售到海外？  会有澳大利亚外资审理局出示的文件证明，售房合同中会有标注。31、产权可几人共有吗？  没有限制。32、如果财产分割，手续如何办理？收益人受影响吗？  可以由律师负责办理，合同中可以表明产权共有人每人各占多少比例。33、投资的房子好出租吗？  A、澳洲是世界最大移民国家之一，租赁市场非常活跃而且发展成熟，与租赁方面相关的法规相当完善，住宅空置率仅为2%～4%左右(2009年创下新低1%)。  B、可以选择发展商包租2年，之后由租房中介代理出租。这个问题最终还是要看你投资物业的地段如何，如果是学校附近的，市中心的，肯定好出租，而且是不愁租，海外留学生现在这么多，租房率是非常可观的 。34、投资房出租的租金通常会如何？  租金价格很有规律，通常周租金是房价的千分之一，即如果房屋价格为40万澳元，周租金约为400澳元。 年回报率保守估计5%左右，有的地点好的可能高达10%，看起来也许不是很高，其实与中国相比，空置率这么低，已经很有保障了。35、谁帮助租房？  A、有些投资客户会选择购买一些返租的物业，这样由发展商包租2年；定期返回租金；通常大约房价的5%左右，不高不低，风险为零；  B、可选择中介代理商代理出租；这个可以自己选择租客，例如女学生，干净的，单身，不能合租等都可以成为你选择租客的条件；在澳洲，房东还是比较有地位的；  C、自行出租。 这个方法可以不用上报到租赁管理局，就是少交一点税，但是有好有不好，出了问题不能通过有关部门去解决纠纷。36、房屋租金怎么交给投资者？  澳洲的中介代理公司可以负责托管房屋出租的工作，只需付给他们租金的7%，就可以享受这个轻松的安排。他们会协助客户设立个人账户，用于交纳养房费用和收取租金。并且帮助你定时巡查你的房子情况，租客情况，如果租客延迟交租，他们有责任催款。37、房屋空置怎么办？  澳洲房屋有97%～99%的出租率，现在的空置率低于1%，就是说100套房子里面只有1套租不出去，租赁市场十分火爆，基本不会出现房屋空置，而且由专业的房屋经纪公司代理出租，更可以减少空置的可能性。38、可否替投资者进行房屋保护和维修？  A、可由委托的房屋经纪公司负责维护；  B、委托的房屋经纪公司负责选择高素质的租客；  C、预收4周的押金等措施都可以有效避免风险。39、租赁合同如何签订？  由投资人授权房屋经纪公司代办租赁合同签约事宜。40、如何卖出房产？  可授权中介公司代办房产出售事宜。手续与你购房房子的时候是一样的。一般45天可以卖掉，您也可以自行选择时间，1个月或者2个月，3个月这样以上这些知识相信对大家进一步了解澳洲投资房产的细节也有了深一步的掌握，希望可以帮助到大家这里说一下，以上这些贷款，settle手续，卖房手续等等细节，我和我的专家团队都可以帮您免费办理，而且保质保量 ，速度快让您绝对满意 安心如有需要咨询，请您联系我Chang Ma （Andy）Imperial One Real EstateTEL ：  +61 449980924QQ ： 373124377Wechat : andy17rezzEmail： andy88924@gmail.com