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发表于 2012-6-4 10:50:00
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本帖最后由 lily422520 于 2012-6-25 12:01 编辑 投资者的收支明细(澳币) (参考MELBOURNE CBD地区 各项参数都以最保守估计) 物业售价: $600,000 贷款80% : $480,000 (还款利率6.3%) 签订购买合同时：交10%首付=$60,000, 存入律师行信用帐户作为定金；或由自己银行监管，开具证明:该款项为购房担保专用，不可挪用。 做到零首付，详细请来电咨询我们。 交房时(2年后)： 另外支付10%: $60,000 贷款80%=$480,000 完成房产交易,获得永久产权。 交易费用： 印花税 stamp duty $24,000 (现在购买60万以下未开工楼花可以全免印花税) 律师费 $1000 各项杂费 约$2500 房子两年后市值约:$700,000 (保守估计增值8%, 两年共增值$100,000便于计算)实际增值最低7%；交房后可以通过re-finance从银行抵押折现:$80,000(80% x房价增值部分)。 这是澳洲房地产投资区别于国内的主要现金收益形式: 国内只能通过变卖房产获得增值,而在澳洲可以长线持有潜力物业,通过抵押贷款,阶段性提现,让银行为房价增值买单。交房后每周收支 （参考本地区相关参数） 贷款80%= $480,000 目前房屋贷款利率6.3%房租回报率 5% , 空置率1.5%-2%, 房租年增长8%/年 物业费约$650-$800每季度 – 约$55/周 (比较高的估值，实际大概每年2000左右) 房屋保险-包含在物业费中 房子增值7%/年 (此处做最保守估计,该数字低于墨尔本均值) 水费、市政费共$1300每年 支出 杂费 $25/周 还贷款 $582/ 周(贷款48万澳币) 总支出 $662 /周 收入(每周) 租金 $571 /周 此处房产带来的直接租金收益,按整租租金计算,如果用作自住,虽然没有租客交租,但由于节省了自己原本的租房费用,依然等效于获得上述现金收益。投资损耗(用于退税!): $91/周($662-$571)x52周=$4,732/年，获得负收入退税:$115/周(隐性收入)。 - 如果有澳洲工作收入,可直接获得此收益. 新房第一年账面折旧约1.5万澳币,加投资损耗$4,732，第一年因投资房产,账面损失近2万澳币,共可以退税$6000。 考虑退税的投资收益: $24/周($115-$91) x 52周 = $1,248 /年每周房价增值:$923/周(隐性) 可以看出房价增值是投资者最大的收益来源. 这部分钱不可能每周兑现,一般建议每2-3年,通过重新估价贷款,从银行提现出来。楼花阶段不用贷款,10%的首付存在律师信用帐户或由自己银行监管,保证了投资安全。10%定金在2年中可获得1.2万澳元的利息收入。 房子盖好之后,对于在澳洲没有工作的留学生或者海外投资者, 第一年每周 需要补$91养房子,一年合计$4,732. 之后由于租金持续上涨(每年8%),一般到第三年,可以完全覆盖并超出供房支出。 对于在澳洲有收入的纳税投资者, 第一年因为投资损耗部分可以退税, 每周有正向收益$24, 同样的情况,如果投资者实在不愿意在交房后支付任何费用养房子,可以选择首付25-30%,这样每周直接可以达到收支平衡,甚至有正向收入。但由于投入增多,投资回报率有所降低。所以一般不建议投资者为了每周看到正向收入而过分增大投资额。 总 结 关于投资周期: 澳洲地产投资一般建议选择为中长线投资。 关于增值因素: 澳洲地产市场(已有105年悠久历史)平均每年的物业增值水平稳定在6%-10%左右, 7-10年完成一个供求调整周期,并在此周期内房价翻倍. 房价主要由经济和供求决定. 由于澳洲地产市场健全有序,经济稳定,新移民不断涌入,加上社会家庭小型化趋势加剧, 澳洲的地产供求缺口已经达到历史最大值.关于盈利模式: 投资者可以不将物业售出,而是到银行重新估价抵押贷款,来不断获得增值收益. 关于投资回报率: 澳洲地产市场涨幅速度虽然不如国内迅猛,但由于鼓励投资贷款的金融政策,投资者可以尽量依靠 行的力量来完成投资. 在澳洲购买一个楼花(60万,10%首付),每年增值6%-10%(约4万-6万),投资回报就有60%-100%, 用最少的投入资金,最大程度的发挥投资杠杆效用,这正是很多海外投资者视澳洲为投资天堂的最主要原因.***************************************************************************************************** 面对着大量的卖房广告，面对着某些中介把楼盘吹捧的天花乱坠，却丝毫不提楼盘或多或少的弊端。亦或者是想购买投资房产，却不知道怎么样的才是最适合自己的？ 或者是想了解更多的房地产方面的信息，却不知道通过怎样的渠道去了解才是正确的？ 面对着这些问题，您是否感到茫然？请试试与我取得联系。 我们有大量的绩优楼花，可马上入住的现房，东南西北各区的土地+房屋建筑套餐（合作商是西人著名的资深builder），东南区全新townhouse。房源实在太多，无法全部放上来。请与我联系，告诉你的需要，我来帮你建议适合你的楼盘。QQ:116400098点击进行交谈 ken han 小韩：0432293077◆现在跟我联系更可获赠超级丰盛的家具或者是家用电器哦~！！◆是否已经厌倦于找房，找律师，奔波于银行做各种贷款繁琐的手续？现在我们提供一条龙免费专业的服务，由我来帮你做这些繁琐的手续，真正做到让你轻轻松松买房，开开心心入住。◆House & Land Package 我们提供更加专业的服务。更可获赠豪华窗帘+分体空调 一样的楼盘，更优惠的价格，更加满意的服务，还有豪华大礼相送，为何不找我呢~？ken:0432293077QQ:116400098 点击进行交谈——————————————————— 我和诸位一样，在这个陌生的国度为了自己的理想所奋斗着。我希望能用自己的热情与真诚去搭建你我之间的桥梁。我会认真的聆听你们的每一个需要和要求，从而帮你们选择最适合的项目。我会仔细而耐心的回答你们的每一个问题，从而解除你们的疑问。 我真心的希望我们的关系不仅是生意上的买卖的关系，更能成为相互之间能成为朋友，共同在这片陌生的土地画上属于我们自己的印记。 所以我会尽我最大的努力去帮助你们，可以上门接送你们看房，陪同办理找律师，办贷款的一切事情。所以我不只是把房子卖出去，而是真心实意的能希望给大家带来方便，能够相互之间成为朋友。有用的上我的地方，尽管开口~ |
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