也谈 “以房养学”

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“以房养学”，顾名思义，就是靠购房供养海外留学，即通过购买澳洲房产，利用房子的升值来补回留学和住宿所花费的费用。留学生在出国留学时购置房产，等毕业后，再将房屋出售或长期持有。很多中介都说，房子转手后的利润，再扣除几年下来的学费，还会有一定盈余。听来似乎非常划算，但如果仔细算算，还是有很多细节值得深究。本文就大概探讨这个操作流程中的几个小问题。 一、新房or二手房澳洲法律规定留学生在签证到期彻底离境前要出售二手房，如果留学生无法拿到身份，房子的持有时间将同留学生能在澳洲呆多少年直接相关。如果是直接本科毕业，往往只有4年；即使很蛋疼的设计一个极端情形：本科+master+PHD+TR，也就是13年时间。而4年时间是肯定没什么赚头的，这一点后面会提及。如果是新房的话问题就好办些，即使离境，留学生可以一直hold着房子不卖，等到将来行情很好或者急用现钱时再转手。结论一：如果留学生要买房，最好买新房。二、现房 or 楼花新房又分现房和楼花，现房即马上可交房，但需要立即交付100%的房价。而楼花往往是2~3年后才交房，首付只是房价的10%，剩下90%可在交房时付清。由于银行贷款往往只能贷到80%，所以如果买家现款不足房价的20%但已备齐10%且3年内可交齐余下的10%，那么买家可选楼花。但如果买家在购房时已备齐房价20%的现款，就最好直接购买现房，因为购买后还可立即出租回本，而且自己也可立即入住。结论二：有一定经济能力的买家应该优先买现房。 三、现款or贷款。对很多买家而言其实最关心的一个问题是，澳洲的房价大概是多少？这个问题其实得看具体地区，一般而言，越偏远会相对便宜一些。举个例子，利物浦，距city火车50分钟，走M5高速也需半小时，这里的公寓新房1室起价为$28W，折人民币190.4万。一些买家家境富裕，具备能力一次付清。不过从投资的角度来看，适当的贷些款，把现金投入其他投资领域会比较好。毕竟买房是长线投资，要能耐得住性子，它真正回本乃至盈利的时间很长。从降低投资风险的角度来看，长短结合、多点开花，从多个投资领域回本才是最让人放心的投资手段。而且要一次付清这笔房款，对不少国内家庭来说是挺大的负担，因此在澳洲最常见的购房途径还是贷款买房。结论三：买家应该根据自身情况适度选择贷款买房。 四、买得起or买不起澳洲法律也允许留学生凭自己或父母的名义贷款，最多可以申请到物业价格80%的贷款。但银行会对借贷能力做个评估，故而并不是所有人都能借得到钱，也不是所有人都能轻松还得起钱。澳洲地产网有一个计算器，用来估算借贷的上限。http://www.realestatechinese.com.au/home/2010-03-31/790.shtml 以前面利物浦的例子来看，假设买一套现房，利率7%，30年（贷款最长期限）还清，能贷得起22.4万（物业价格的80%）澳元的人，就算不吃不喝，周薪至少也要$ 525。折人民币一万五千/月，也就是年薪超过17万人民币的人才贷得起房。即使极端一点，考虑到国内很多人家里有存款或者上一辈无偿地得了套房可以高价卖掉，把房价的50%（95.2万人民币）用现款付清，他们的周薪仍要达到$405，也就是月薪1.1万人民币，年薪13万。如果是买楼花，就需要先准备物业价格10%，交房时（通常2~3年后）再交剩下90%。回到上文的例子，即买家需至少准备20万人民币现款，并能在之后3年内备齐另外20万现款，之后在30年内每周还$339.3。（http://www.realestatechinese.com.au/home/2010-03-31/792.shtml 计算器来源） 在澳洲读书的学费标准是3年的本科费用在$ 6万4上下，一年thesis$ 2万，3年master$ 6万6到$ 9万不等，3年PHD$ 6万~$ 8万，读书的成本是20万到26万澳币，也就是132万到150万左右的人民币，平均下来你每周花费326.31澳元。而生活费用如果你够省的话一周可以不超过100澳币，假设你一周工作20小时，一份$ 21.3/h的收入才能够支付你的学费和生活费，而在悉尼，这个工资极有可能减半（平均工资$11/h）。不过贷款的还款有租金在帮忙。在利物浦案例中，租金回报率为每年 5.5%。加上租金会逐年上涨，比如去年悉尼租金的上涨了9.4%，以澳洲金融机构预期的未来20年内租金年增长率7%为底线估计，第7年时租金带来的回报就会超过本息偿还。那么针对利物浦最新公寓中介给出的租金担保是$300~350，而由于这套公寓面积很大，即使你真的出租了这个价位，你仍然可以给自己划出一个自住房来。换句话说在不需要考虑房租的情况下，每周最多你要自己支付$39的贷款，最好的情况下你每周还能挣$11。所以实际上初期买家要负担的最大一部分还是学费和首期支付。 结论四：什么样的留学生家庭适合在澳洲贷款买房：1、 要能支付首付，即最低要能承担40万人民币。2、 最少要有每年支付1万5千人民币的实力，最多能支付11万/年人民币（孩子完全不打工）。 这样的家庭要么是有￥13万左右的年收入；要么是现金+可折现资产+存款接近￥75万，家庭两口收入接近￥8万/年，孩子也愿意打工，每周平均收入在$100以上才能考虑买房（￥40万首付房款，￥35万撑4年学费+生活费，家里每年省￥4万+孩子自己打工的钱顶完剩下学费生活费）。只是这个标准可以说是最低水平线，在这条线上的买家可以通过以房养学来获得一定收入，同时家庭生活也不会受过度影响。如果比这标准低，我是不会轻易推荐他/她去贷款买房的，因为买家自己姑且不提，家里人的生活也必然会因此而过得也很辛苦。 五、短线or长线顺利的熬完这13年后，除却不用交房租之外，还有一大收入就是房子，这时候它值多少呢？至少$ 56万。过去50年间澳洲的统计数据表明，每7~9年，澳洲的房子会翻一番，年均增长额是8%~10%，比如去年就涨了15%，但前年只涨了3%。澳洲房产监督（Australian property monitor）网站对未来3年中的增长预计是20%。这个部门曾预测了过去近10年的数据，每年都很接近。可以说未来13年里，这个房子的涨幅至少是能保持7%，到抛售时房价大概是63万澳币。当然，贷款仍然是要还的，不过在贷款3~5年之后就可以提前还贷了。买家获得的收益将取决于何时把房卖了——有些留学生会选择在离境的时候卖房，但是真正合格的买家会一直拿着房子，择机而定。我们可以比较2个假设情景来看看“以房养学”能不能实现。 情景A：某留学生本科3年+1年thesis +3年research master +3年PHD再加18个月TR和10个月的审核期，满打满算的留满了13年，走时卖房。情景B：某留学生在澳洲待了4年（本科3年+1年研究生）就走，走时卖房。 我以假设能在澳洲待13年为例做了一个表（利息取6.91%，租金按房价5.5%，租金涨幅取6%和房价涨幅取6%，货币为澳元）：房价租金累加本息偿还和学费 生活首付仍需偿还收益