澳洲NRAS的详细说明

kuanshen · 发表于 2013-9-30 15:14:07

NRAS全称为National Rental Affordability Scheme，意思是是澳洲房租补贴法案。澳洲政府对于NRAS的官方介绍网页：http://www.fahcsia.gov.au/our-re ... ffordability-scheme（英文）。“NRAS”是澳洲财政部长和房屋部长08年联合推出，并且已经形成相应法规。政府通过NRAS，提供经过政府审核的投资房的业主巨额投资补贴，连续补贴10年，来鼓励投资人投资房产，从而增加房屋供应, 解决澳洲房屋短缺问题。
此补贴由联邦政府和州政府联合提供，并且每年随着通货膨胀率（CPI）增长。根据政府最新报告，01/05/2012——30/04/2013补贴金额从房产投资政府补贴金额从之前的$9,524/年增长到$9,981/年，其中，联邦政府补贴$7,468/年，州政府补贴$2,495/年。按每年3%的通货膨胀率（CPI）逐年增长，连续补贴投资者10年，预估总金额将近$120,000。具体数据可见下表：
*图表数据来源政府报告
国家房租控制计划的好处*NRAS补贴的特点：
·　此补贴将根据通货膨胀率逐年增加，预计10年后，总补贴将近$120,000。
·　此补贴以每套房屋为补贴单位，也就是说每个NRAS补贴房产都获得一样的补贴额度，不随房屋价格的多少变动，因此房屋价格越低，补贴优势越大。
·　此补贴不需要缴税。
·　接受补贴的物业，政府要求以市场价的80%出租（例如：市场租金是$1,200/月的话，一年收入为$14,400,如果按80%价格出租，该套房屋将损失$2,880/年,更深一步看，每年$2,880的损失，政府还可以回税，根据收入不同，回税额度有所不同，绝大部分投资者实际损失可以控制在$2,000/年左右，但政府补贴$9,981/年，补贴额度大大超出损失）。
*NRAS对投资者的强大激励：
·　如上所述，投资者将获得长达10年的稳定收入保证，获得近$120,000的免税政府补贴，投资者如果选择了合适的物业，将轻松实现正现金流收入。
·　政府对NRAS补贴物业，从选址、设计及配套设施的选择都执行严格标准。
·　NRAS补贴房产，不同于commission house 等，它散布在正常居民区内，也就是说，一栋楼里，同时存在NRAS补贴物业和非NRAS补贴物业，房屋质量完全一致，日后物业升值也是完全一样的。
·　贷款产生的利息和房屋折旧可做税务抵扣，可实现比一般物业更高的税务减免。
·　政府指定的专业公司管理和维护，更安全，更规范。
*可否销售NRAS物业或者退出NRAS计划，以市场价格出租物业？
·　投资者在10年计划执行期间，销售NRAS物业或推出NRAS计划没有任何的限制或罚金：
·　NRAS物业可推出NRAS计划并在市场上销售，没有任何限制。
·　NRAS物业可以销售给其他投资者，新的业主可以继续享受NRAS补贴。
·　10年期满后，NRAS物业可以在市场上出售或者以市场价格出租。
NRAS的基本信息

An NRAS property must be a NEW property. (NRAS物业必须是新房)

Property must be rented out at maximum of 80% of market value.(物业租金不能超过市场价的80%)

Key workers (service industry), over 55's, families etc. 主要租客对象为（服务业）重要工作人员，年龄超过55岁的家庭等

The NRAS incentive is paid as a refundable tax offset every July. (NRAS津贴将在每年7月以可退还税务抵扣形式支付)

The Government will pay the NRAS incentive for 13 weeks if the property is vacant. (如物业空置，政府将支付13周的NRAS奖励性补贴)

Incentives are TAX FREE (这些奖励性补贴是免税的)

Powerful TAX Impact (能有效节税)
NRAS补贴政策房？10年补贴12万澳币？和普通房屋有什么区别？1.澳洲国家住房补贴计划是澳洲工党政府2008年制定的一项法案，不会随着澳洲政府的更替而发生变化。
2.澳洲国家住房补贴计划是为了增加住房供给，缓解澳洲住房短缺的局面。居澳洲政府预计，到2013年全澳有200，000多套住房短缺。
3.参与国家住房补贴计划的投资者对投资物业拥有100%永久产权。
4.参与国家住房补贴计划的投资者目前享有联邦政府和州政府连续10年的年均投资补贴额为9524澳币，而且补贴额度会随着CPI的增长而逐年增加。
5.政府补贴全部是免税收入，投资者无需缴税。
6.参与国家住房补贴计划的物业必须以市场正常租金的80%对外出租。
7.参与投资房管理的房屋管理公司是州政府授权的专业房屋管理公司，不同于一般的房屋中介。
8.参与国家住房补贴计划的物业在10年可以随时出售，但必须卖给下一个能参与该计划的投资者；或者出售后，你投资另外一套参与政府补贴计划的物业，以使您投资政府补贴房的计划达到10年。10年后物业您可以自由处置NARS常见疑问：
a.都在哪些城市有？（各州首府城市如悉尼，墨尔本，布里斯班，阿德莱德，黄金海岸都有）b.是不是经济适用房，房屋品质是不是不好？（NRAS只是一项法案和指标，政府要求放到指定的区域即可，和普通房产唯一的区别就是：投资者10年内不能自住）c.租给哪些人群？（租给澳洲年收入在4.2万-5.5万澳币的政府公务员，军人，教师等）d.需求比例？（目前对NRAS的需求比例为6个人等一套房）e.和投资普通房产的差别？以投资1套正常租金为400澳币/周的房产为例，NRAS政策房的收入为：租金400*80%+补贴（9524/52周）180/周=500/周NRAS计划运作的过程是：如果你愿意将你的房子以市价的80%出租，而你的租户的年收入要在一定范围之内，房东将会受到澳洲政府补贴每年$6,855和维多利亚州政府补贴每年$2,285，可以连续享受10年。而且这个补贴是不用交税的。
澳洲房产购买者要注意的是：所购的房子一定要是NRAS批准的，有些楼盘里面的房子不一定都是NRAS批准。一定要问清楚，另外NRAS 得房子随时可以退出，卖出你手中的物业。举个例子说明：如果一个物业的购买价为35万元，与目前的市场租金每周350澳元。在NRAS计划下，业主必须降低租金的20％，租户的租金将减少到每周280元。但请记住，屋主也会从政府得到津贴。基于对2012年津贴为9981澳元，津贴就是每周192澳元。这房地产的总收入为$ 472一个星期。在这个物业，花费35万澳元，这是一个神话般的回报，现金很充足。应该注意的是，在除了接收NRAS津贴，投资者仍然能享受其他租金的税前扣除，如利息，折旧费，物业管理费和一些维修费用。买NRAS批准的物业的投资者还可以享受其他通常的好处，包括节省大量的印花税等。投资者还可以使用他们的自我管理养老金购买NRAS批准的财产。国民租房津贴计划，一方面说明了政府对澳洲房地产市场健康发展的关注，另一方面也说明了澳洲现在房产市场还是明显供不应求。如果10年后你将拿到12万多的补贴，这是个非常划算的投资时机。NRAS的基本知识与认识误区1. 管中窥豹轻视NRAS有人认为NRAS是公屋，是给没有工作，低收入的人住的。这是一个错误的理解，事实上申请NRAS房屋的租客都需要有稳定工作并且做收入测试，最低工资要求大约是在$45,000. 他们主要的工作背景是政府雇员，例如警察、护士、学校老师等等。2. 厚此薄彼重视Cash Flow忽略Capital GainNRAS项目的回报率是非常高的，绝大部分投资者在十年内是不需要花一分钱养房子的（根据个人工作与财务条件不同而定）。这样的话人们往往被NRAS的正现金流所迷惑，就忘记了投资的另一个目的：资本增值。其实cash flow 和 capital gain 都很重要，应该根据投资需求的不同而选择不同的NRAS投资项目。3. 盲目大意不做Due Diligence有的投资者相信所有NRAS的项目都是好的投资项目，因为这是政府制定的政策并且也已成为一部法案，但这其实是不对的。事实上，政府不直接参与NRAS的管理，它不会考虑NRAS项目所在地的市场情况，谁是开发商，项目质量与售后服务等，所以还需要投资者自己做足功课后再做决定。悉尼房产，墨尔本房产4. 掉以轻心忽视房屋购买价格与个人税率的关系NRAS每年给予投资者的免税金额大概是$10,000（根据CPI递增，海外投资者也可以享受），它对投资者的现金流最终的影响大部分取决于房价与个人所得税，基本的原则是房价越低，个人所得税越高NRAS的回报就越大。5. 忽视租金折扣的比例很多人都知道NRAS的项目在出租的时候租金要低于市场价格，但很多人不清楚根据不同NRAS管理公司的规则不同，租金折扣比例也有所不同，有些房屋的折扣会达到20%，而有些则要有30%的折扣。在选择NRAS项目的时候，投资者也需要考虑折扣比例对自己投资回报的影响。6. 忽视贷款的限制无可置疑NRAS是一种很好的投资辅助政策，但是投资者在选择NRAS项目的时候要考虑到银行的贷款政策。每个银行对NRAS的理解与风险评估都不尽相同，并均为此制定了相应的条款。有的机构对LVR（贷款价值比率）有要求，有的对NRAS 管理公司有要求，有的对NRAS架构有要求等。所以对NRAS感兴趣的投资者在做投资决定前最好咨询有NRAS专业知识的公司。7. NRAS的退出条款有人认为NRAS的十年合约是不可以更改的，一旦签订就一定要持续十年，无法自由买卖与管理。实际上NRAS是很灵活的，投资者可以在任何时候自由退出，只是在选择NRAS项目的时候要了解管理公司具体的退出条款，有的只收取$1000，有的根据NRAS合约所剩的年数制定。8. 肥水流到“外人”田， NRAS也适用于海外投资者其实澳洲政府还是挺慷慨的，海外投资者也可以申请大概每年免税的$10,000补助金额，可是由于海外投资者没有Negative Gearing的优惠，所以在选择NRAS项目、贷款比率的调整、贷款产品选择方面需要采取不同的策略。