2014，我们该如何筛选澳洲房产

逍遥椅 · 发表于 2014-4-21 10:58:18

在澳洲众多城市和区域中，我们应该选择哪个地方的投资澳洲房产呢?如何判断是具有增长潜力位置的房地产好项目，或者来判断该区域的未来房价趋势呢?在海外成熟房地产投资市场中，职业、成熟和成功的投资者们是通过资本增值元素分析投资法来进行评判和分析的：
资本增值元素分析投资法是根据对房产增值影响强弱关系，挑选出来哪些市场特征和因素能促使房屋价值的提升。以下是通常考虑和判断的要素：
市政规划：新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城等
就业机会：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等
房屋供给：供给长期短缺
人口因素：增长率高，增长数量稳步增长，收入稳定提高等
交通设施：公路，铁路，隧道，桥梁，码头等
公共设施：购物中心，银行，医院，娱乐设施等
名校名企：知名中、小学，高校，跨国公司或知名企业的总部等
人文景观：山，水，湖，岛，公园，风景名胜等
在这八大关注要素中，市政规划、就业机会、人口增长与物业供给排在最前面，是最重要的考虑和权衡要素。因为任何一个区域有了市政这一强大后盾与支持，将会给这个区域注入新鲜的资本血液，增加经济能量，带来更多就业，带来了人口的持续增长，最终引发了对住宅的自住及租赁的需求，带来地产价格的攀升和租金的稳定增长。如：新的铁路，桥梁，新的经济开发区、金融和商业的区域中心，政府的职能服务中心、大型提供工作机会的项目和工程等等。交通设施、公共设施、名校名企、人文景观依次类推。综合打分超过100分，且诸多规划是即将开工和建设的地区，其投资价值最大、位置的投资优势最强。但进行项目筛选时千万不要本末倒置、丢西瓜捡芝麻：只看重水景、山景等而忽视了市政规划等重要组成部分。例如：很多国内投资者投资澳洲的黄金海岸公寓，因为海景和水景，而黄金海岸有62公里的海岸线，恰恰不缺的就是海景，水景不值钱，这个城市最缺的是常住人口和就业机会;因为缺了人，所有的美景都是残缺的。
正所谓市场如赌场，发展商是站在台里面"发牌"的人(Banker)，而投资者是永远的"看牌"人(Player)。位置、位置、位置是由美国商业地产大亨唐纳德-川普经营商业地产成功的座右铭，而非李嘉诚帮助所有地产投资者们创造房产财富的成功秘诀。作为发展商们的赚钱口号，在房价震荡下行、徘徊不前的市场形势下，只可能沦为把购房者们作为"引君入翁"的宣传"陷阱"而已!而相对客观的投资项目和判断市场走势的方式是：获取独立第三方的经济数据、房产交易数据，根据房产周期的时钟原则判断入市时机、投资自己可以承担的、中产阶层最易接受的中位价，选择具有投资价值、能够带来地区格局变化，有潜力的位置作为投资目的地。