个人购房经验分享（悉尼）

kidty · 发表于 2013-5-14 11:07:03

本帖最后由 kidty 于 2013-6-11 13:19 编辑
小妹不才，这里简单分享一下自己的购房经历，希望可以给大家一些帮助，让更多的人买到自己喜爱的Dream House，少走弯路。如果哪里有些写的不对的，也非常乐意虚心接受大家的建议和修正。
从2005年踏上澳洲，就非常喜欢这片土地，掐指算算也已经快8年了，从留学到工作到结婚、生儿买房，一路走来，虽说有些起起伏伏，倒也算顺利。买房子一直是中国人心目中的大事，所以这里简单分享一下个人的买房经历，希望能帮助到正在买房的兄弟姐妹们。
首先，要买房，一定要有预算，我觉得这个是第一个要考虑的问题。
一般来说，如果在澳洲有稳定的收入，有持续的交税记录，那么其实银行最多是可以贷给你90%的，只是你需要叫保险，这笔钱也不是个小数目，所以一般不建议大家，除非真的凑不成20%，房子又非卖不可。所以，我个人建议，你先看看你的存款有多少，按照20%来算，看看买多少钱的房子，这是最简单的方法。当然了，还要考虑到Stamp duty等政府的收费，具体金额可以参考其他帖子，我这里不详细说了。总之，第一步，设定好你的预算。
其次，办贷款预批，这个时候你可以找贷款中介，也可以直接去银行。
关于这个问题，我个人第一套房是直接找的银行，第二套房是贷款中介给办的，应该说，这两个贷款经理我都非常满意。不过，第二次之所以要换成中介，一个是我远在中国，我的贷款经理确实帮了我很多，当然了，最后也额外给我拿了些折扣，并相应的减少了一些开支。二来，第二次的贷款，我们的一半收入是海外收入，所以贷款经理帮忙的话，确实稳妥一些。但是，我必须强调，即使你的贷款经理很好，很多事情你还是应该全部了解，而不应该彻底丢给人家，这是对自己负责，所以我个人虽然完全信任和放权给贷款经理，但是我们依然是会自己将所有关于贷款的信息了解清楚，而且一有问题或者疑问就会和贷款经理沟通，并且随时保持无障碍沟通。可能是会烦一些，但是我觉的总比出了问题，大家互相指责要好多了。
第三步，做好预批，有了预算，就可以开始看房子了，那么以下几个问题就是你需要考虑的了：
1. 买什么房子？楼花？Unit? Apartment? Townhouse? Villa? House? etc.
2. 那些区？
3. 那些因素需要考虑？学校？医院？交通？购物？
考虑清楚以上问题是非常重要的，否则就如无头的苍蝇，到处看，最后也买不到自己喜欢的房子。
我们买第一套房子的时候，预算有限，但是考虑的结婚了，很快要有宝宝了，所以希望买一个3房的Unit。之所以不考虑楼花，原因有三：
1. 楼花需要时间去建造，我们不想等；
2. 楼花风险比较大，货不对板的新闻太多了，我们不想冒险；
3. 楼花多是大型社区，人多复杂，Strata Fee高；
我们购买第二套房子的时候，确实有再次考虑楼花，因为这个时候我们已经在国内，短期内不打算回去，所以第二套房算是投资房要租出去的，但是研究了一段时间后，最后还是决定直接买House，原因有三：
1. 楼花价格偏高，升值空间被开发商计算到了5年以后，很多2房的都要60万左右了，不值；
2. 楼花数量过多，虽说对于悉尼这样的大城市，这个应该不是问题，但是实际上，这么多数量的楼花放出来，加上政策的刺激，建筑业的复苏，也不能不说是一个值得顾虑的因素；
3. 同样的钱投入到现房可以直接带来现金回报（租金），可是楼花的话，却不行，还要损失利息。
因此，第一次买房，我们买了3房的Unit，第二次买房，我们买了3房的House。
买什么类型的房子，真的要根据自己的情况分析，我这里只是个人意见，仅供参考，毕竟还是很多人会买楼花，包括我自己的朋友也有买2、3套楼花的，也有向我推荐的，早在07、08年的时候就有朋友推荐我们买楼花。或许那个时候真的是很好的时机，不过我们也没有后悔过，因为我个人就是非常喜欢House，觉得家里就是应该有个前院和后院，有地方让孩子玩耍，有地方让我种些瓜果蔬菜和花草，有地方让朋友到家一起BBQ和聊天娱乐等等。
对于Unit和Villa，我个人觉得，如果资金不充裕的情况下，是不错的选择，作为一个过渡。尤其是离火车站比较近的Unit，虽然增值的空间不如house，但是现金回报还是不错的，放租也非常容易，个人感觉还是很好的投资。
今天先说到这吧，该工作了~ 回头接着聊，如果大家有什么问题，可以留言。
应大家要求，这里把贷款经理的联系方式分享出来，你们直接联系他就好了：
Calvin Chen 0413 059 811
Tel: 02 9747 8288 |Mob:0413 059 811 | Fax: 02 9747 8788
Email:
[color=][email protected]

kidty · 发表于 2013-5-14 11:07:28

本帖最后由 kidty 于 2013-5-15 14:15 编辑
继续我们的话题，这里简单讲讲选区，选房子。
首先讲讲选区，个人的经验和周围朋友的经验综合一下，以下的几个区还是很不错的（对于想买40-70万之间价位的人而言）：
西北区：
Epping, Eastwood, West Ryde, North Ryde, Carlingford, etc.
南区：
Kogarah, Allawah, Carlton, South Hurstville, Hurstville, Penshurst, Mortdale, Oatlay, etc.
过了桥的几个区也可以考虑，如果不觉得太远的话:
火车中线：
Ashfield, Burwood, Strathfield, Homebush, etc.
很多人觉得Parramatta, Granville也不错，因人而异吧，我个人看房是没有考虑那边的。
相信还有很多区也是不错的，欢迎大家列出来。
以上的区，主要基于以下几点原因：
1. 社区安全还不错；
2. 配套设施也不错，交通、购物、医疗、学校都还不错；
3. 都有华人聚居区，对于父母过来居住的话，还是很方便的；
以下的区不推荐：
Refern 附近的土著人聚居地区；
Bankstown 附近几个黎巴嫩人聚居的地方；
Liverpool & Cabramatta附近也不太太平；
这里可能有些说的不够准确，欢迎大家指正出来。毕竟我只住过Eastwood 和南区，其他的一些区都是听朋友说的，或许会有偏差。
关于房子，个人是如此考虑的：
首先房子是用来自住呢？还是投资呢？如果是自住，是否就可以离火车站远一些呢？还是说没有车的情况下，一定要离火车站比较近呢？如果是投资，打算租给什么类型的人呢？如果打算自己住一部分，租出去一部分，又是想租给谁呢？
一般来说，自己住的房子，家里有车的话，我觉得还是应该离火车站远一些，毕竟那里会吵闹一些，人多也杂一些。
如果是租出去的房子，还是尽可能的离公共交通工具近一些，较为容易放租。
所以，我的第一套房子，就近可能的离火车站近些，至少要在脚程范围内，也就是10-20分钟内能走到火车站。
但买第二套的时候，这个就不是我首要考虑的因素了，因为第一套房子我知道那只是一个过渡，以后肯定自己会再买自住的House，虽然最终我的House也离火车站不远，但是其他因素，比如地的大小，房子是否砖房，周围是否吵杂才是我首先要考虑的因素。
对于西北区，我经验不多，虽然也看了一段时间的房子，但是最终还是考虑到朋友都在南区，就放弃了。
对于南区，由于大部分时间都生活在这边，相对了解一些，也可以给大家一些参考意见：
对于Unit来说，价格在35-55万，一般35-40万是指一房或者非常旧的2房（通常不带车库），大部分的2房都是在40-50万的区间的，3房的话似乎很少有低于50万的了，甚至很好的都到60万了。
对于几年新的Apartment，一般价格都要50万以上，2房或者会有40多万的，但是也都是45-50这个区间了，全新的话，就我了解很多都已经55-65万了。
对于Townhouse & Villa, 价格在50-65万的样子，当然了，也有低于50万的，但是那是非常非常少的，大部分都是50多万，如果有非常好的，也可以到60万以上。
对于House，价格在60万以上，偶尔可能有非常旧，地非常小的可以在60万以下，可是也是很稀少的，大部分都是60万以上，稍微装修过的都在70万以上，这个上限是没有办法设定的，毕竟过million的还是挺多的。

kidty · 发表于 2013-5-14 11:08:05

本帖最后由 kidty 于 2013-5-15 16:33 编辑
关于选房子，根据我的鬼佬朋友的建议，最好的时间就是每年的5-8月份，也就是冬天，为什么呢？
1. 感受房子是否寒冷，就知道墙体是否够厚实；
2. 热胀冷缩的原理，可以看看房子是否有裂缝，是否有漏风等问题；
3. 因为阴冷，更容易发觉房子是否发霉等；
4. 朝向，阳光在冬天是否也可以射入屋内；
等等，以上原因没有先后顺序。
当然了，回看这两年的房子交易记录，2012年底，大约9-12月份吧，房价真的挺低的，那个时候的买家还是赚到了，2013年开始，房价还是明显的上涨了一些，每个区的反应可能不同，有的区涨的快，有的区慢一些。
之前，我们对比过西北区和南区，发现西北区的房子相对反应还算慢一点，更多的房子是offer，拍卖少，但是南区的话，拍卖却站了很大比例，这说明南区这边的买家似乎更加活跃一些，因此中介更多的会建议房东拍卖以寻求更高的价格。不知道这一理论是否成立，不过感觉是这样的。
我看房的过程，真的多亏了朋友和贷款经理，因为工作原因，我们大部分时间在中国，所以基本都是网上看房，然后邮件联系中介，朋友去帮忙看房，如果都觉得合适，就会给Offer或者参加拍卖，这之前我还会告诉我的贷款经理，我又看中了那套房子，然后他会用手头的资源，给我一个邮件，里面会有这个房子的历史交易记录，房子的估价，周边房子的交易记录，这些对我来说都真的非常有用，所以说我对朋友介绍的这个贷款经理非常满意，因为这个还是他主动和我说的，不能不让人称赞一句。
我自己考察房子，也是有些渠道的，除了看Domain的广告，看中的房子还会到Google上查一下，看看地图和卫星，并且到另一个网站看估价，On the house，大家可以找个地址到google上查一下，就会看到了。虽然说上面的估价并不是准确的，甚至有些有偏差，但是至少也是一个资源供你参考。
关于Domain，不能不说的一点就是，除了看Buy这个界面，我们也常常到Sold里面看，因为要看看周围的已经交易过的房子的价格都在那个区间，虽然不能准确提供参考价格，但是也算是个参考。
总体来说，买房是个大事，应该想尽一切的办法去搜寻信息。
当看到自己合心意的房子，就要和中介多沟通，不要吝啬电话费，虽然说中介是代表房东的，但是对于买家，他们也必须尽职尽责的回答你的疑问的，所以，将你所有的疑问都拿出来和中介讨论，这样也是可以获得更多的信息的，甚至可以把握到价格区间，这个还是很重要的，有时候根据这个你就可以调整你的心理价位了。
和中介沟通，还有一个重要的一点，就是拿到Contract提前review，或许这个房子你还没有决定一定要买，但是拿到Contract提前看一下，可以帮助你多了解一下这个房子的情况，并且帮助你做决定。
举个例子，之前我和老公看中了一个房子，700多平的地的house，中介post出来的price guide 却不高，才60多万，于是我们就和中介联系，并且要了合同，这才知道，原来那里受RTA公路建设计划的影响，房子虽然地大，却不能改建或加建，即使是装修，也必须控制在15万以内，加上其他了解来的信息，最后我们放弃了这个房子。
除了以上说的，你还需要你的律师的帮忙，一般的律师都是可以包3次免费看Contract的，并且协助你搜集更多的关于房子的资料的，就拿刚才的例子，我们就是拜托律师帮我们去问了RTA 和 Local Concuil的，才知道房子不允许加建和改建，发展的空间非常小，而且还是板房，所以就放弃了。

kidty · 发表于 2013-5-14 11:08:26

本帖最后由 kidty 于 2013-6-11 13:07 编辑
最新消息，更新于2013年5月20日
刚和朋友讨论了最近两周的房屋交易情况，明显感觉到自从央行下调那0.25个利率，现在中低端的房价直线上扬啊，真的是很恐怖呢。举例来说吧，虽然这些个例不能代表全部，倒也是市场的一个反应。
一周以前，朋友看中了一套3房Unit的投资房，房东给的price guide 55万，结果第一次open house就成交了，因为买家直接给出了60多万的价格。
上周，朋友又去参加另一套3房近新Unit的拍卖，原本标价Over 56万，后来改成拍卖并最终以64.5万成交。
现在越来越多的房子在改成拍卖，买家苦啊。
关于拍卖，这里和大家分享一下一些小知识，希望有用。
一般来说，拍卖和普通的给价成交是不同的，普通的谈价交易都是有5天的cooling period, 特殊情况可以申请延长多5天，由你的律师帮你申请或者说和对方交涉。但是拍卖成交的房子是当场交10%的定金的，没有cooling period的，当然了，你可以和房东提前商量，由中介帮忙将10%减到5%，然后约定一个时间不上另外的5%。所以，如果去参加拍卖，就要准备好你的支票本咯~ 或者现金，呵呵，这个估计不现实 ~ 一般人都是拿支票本的。
回应大家的问题，这里简单说说几种房型：
Unit 可以看成是国内的小高层吧，一般2-4层，少的4-6户，多的8-12户左右吧，没有太多的公共设施，一般也就是前后花园，目前市面上的楼龄多是二三十年，也有四十多年的，不过因为澳洲的房子构造都比较结实，维护的也都比较好，三四十年的房子看上去也不会很旧。这类房子的优点是房子构造比较好，空间比较大，一般都带自己的独立车库，Strata Fee 比较低，里面的管道听说大部分都是铜管，质量超好，这个是听说的，具体没有研究过。缺点就是，房子旧了些，没有游泳池、健身房等设施，需要考虑装修，更换地板等。
Apartment就是新建的高层，大部分都是大高层，小高层非常非常少，一般几十、上百户，甚至有2、300或者更多的小区，一般都有配套的公共设施，如游泳池、健身房、配有电梯等，楼龄比较小。这类房子的优点，自然是设计比较现代，配备了管理处，房子内部的构造多了些现代气息，比如中央空调，洗衣房，书房等等，缺点的话，一般都是地下车位，有的有铁丝隔开，Strata 比较高，人多比较复杂，碰上比较差的开发商，房子质量也会有问题（这类事情还是听说了不少）。
Townhouse 就是联排别墅，一般有3、4层（加地下车库），配有很小的前后院，地的面积200-300左右，与邻居一般都是有Common Wall。这类房子的优点就是每个区域划分的都比较清晰，比如地下车库，一楼是厨房和客厅，二楼是卧室，有些有三楼的就是书房和阳台。缺点话就是还是有Strata，前后院的空间一般不大，由于平面空间不大，通风和日晒会有些影响，价格也比Unit贵挺多的。
House 就是独立的别墅，地的面积比较大，有更多的活动空间，拥有自己的土地，有砖房，也有板房，有一层的，也有两层或三层的，有的带游泳池，独立车库等等。优点是地的价值比较高，没有Strata，拥有自己的花园，自己的空间；缺点就是需要打理花园，价格比较贵。
Villa 就是联排的一层的别墅，其实和Townhouse类似，只是只有一层，也配有自己的小花园，占地也是200-300左右。优点是价格比House便宜，比Unit多个花园；缺点是空间还是不大，与邻居有Common wall，独立性和私密性差了些。
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转发一段论坛网友 birdxian 的关于二手房和新apartment的对比的分析，我觉得非常非常好，所以转过来和大家一起分享：
对于买apartment是选择新房还是二手房的问题，因为现在澳洲的政策是只允许citizen或者pr 买二手房，所以这里讨论的范围是对于新房和二手房都能买的买家。
如果你问中介，几乎100%的中介都会告诉你新房或者进新的apartment会比二手或者旧的apartment有投资价值。
我个人的观点是，这是一个很难一概说全的问题，具体的房子要具体分析，而且纯在区域和发展商的条件和建筑质量的问题。
1. 从平米数来说
我这里说的平米数，都是不包括阳台和车位，因为现在很多中介介绍房子平米数的时候，一般都会把阳台甚至车位的平米数加进去，说什么某个楼盘的一房的apartment 有65平米，其实减去阳台，可能剩下40平米左右。而且现在很多新的apartment 或者楼花，如果按照平米数来算，很多都是比旧的apartment平米数要小的。现在很多的一房apartment, 平米数大约是40平左右，但是旧的apartment, 一般起步是50平米以上，有的甚至是60平米以上，可以这么说，现在的新房是越来越小了。
2. 从房子格局标准来说
现在很多的新apartment, 那种卧室在房子中间的，没有直接窗户连接到室外的，这种格局的房子现在被发展商和中介都叫成1房apartment, 其实这种格局的房子是studio，对于旧的apartment来说，如果卧室没有直接窗户连接到室外的，是不能被用作卧室的，只能用来当study room 或者office. 至于为什么现在会有这么多这种卧室在中间的apartment出现呢，特别明显的例子是chippendale one central park 的apartment的格局，是因为这种格局的房子可以让发展商在同一个楼层上面放将近多一倍数量的房子，所以现在很多的所谓一房的apartment格局都不好。
3. 从Strata 费用说
旧的apartment, strata的费用都是比较固定的，基本不会有多大的浮动，可能从房子建好之后的第x年开始就没有变过，而且旧的apartment没有什么设施，很多4层楼左右的旧的apartment都是没有电梯的，所以你会发现旧的apartment的strata 都偏低。
新的apartment, strata的费用评估都是从对比现在市场上的同等类型的apartment做参考的，所以strata费用的起步价就比较贵，加上有的apartment 设施很多，比如说24小时security, 温水游泳池，健身房之类的，这些设施的维护，管理人员的费用，大楼的清洁等这些一大堆的费用，就会导致strata每隔一段时间的上升，而且strata是只会上升不会下降的。
4. 从建筑质量看
旧的apartment, 无论是什么发展商，我们有一点会很容易发现，房子里面的墙，都是砖墙，隔音和冬冷夏凉的效果都比较好。现在很多的新的apartment, 房子里面的墙，都是板墙，而且很多apartment甚至户跟户之间的墙都是板墙（只是用了特殊防火材料），很多时候隔壁冲厕所的声音你都会听到。对于旧的apartment, 特别是那种40年以上的，很多买家担心质量的问题，其实这种房子的质量，比很多全新的apartment的质量都要好很多。
4. 从出租的层面看
新的apartment和旧的apartment, 对于头几年的出租情况来看，明显新的apartment会比较占优势，一般中介都是会告诉买家一大堆各种新的apartment出租的情况，来让买家觉得新的apartment肯定是占优势的。其实新旧apartment出租比较的问题，要具体看区域和出租的价钱来说明的。如果你买的房子，无论是新旧，如果都是比较popular的区和离火车站近的，出租这一点也就不会有太大的差别。