选择市中心公寓投资的理由分析

ialz · 发表于 2014-4-22 10:30:31

项目选择纯投资需求一定要接近市中心
在海外置业选择合适自己的项目是至关重要的，甄选项目一定要视乎自己的需求———是方便孩子接受教育，还是自住、投资。如果出发点是想小孩出外读书，就要选择买学校附近的物业。如果用于自住，那就取决于置业者的生活习惯，有些人喜欢靠近唐人区，有些人喜欢在市中心来住，或者喜欢环境较好的区域。当然，自住的买家一定要了解项目的生活配套设施。国外的环境普遍较好，最好就是选取靠近公园、河边的大型生活购物区，这样不仅生活方便，而且市场需求大，物业价格比较稳定。
而纯投资的需求，就与商业地产的判断方式一样，一定要看地段———例如周边是否有大型商业发展区、办公区域等，是否存在租赁市场的需求或者二手市场的需求。相对而言，越靠近市中心、越便利的地方就越利于投资，靠近商业区的地段作为第一首选。这是因为周边的白领是最多的，如果是想出租物业的话，哪个地区的白领最集中，就去哪一个地区买楼。
国外物业的质量和价值就取决于发展商及其发展背景。与国内不同的是，国外的发展商通常都有10年的建筑质量保证期，这在加拿大、英国物业上都有明文的规定。而且优秀的发展商会为业主提供很多额外的服务，比如他可以提供租赁，直接找一些海外的代理行来帮业主租赁这间屋，业主不出国门也有人帮你打理这个物业，如收租、还贷、交税等全部都可委托当地的代理代为完成的。
揭秘中国购买
在投资型客户群渐渐替代移民型、孟母型，成为海外置业不可忽视的主力消费群体之后，国外的房子也开始逐渐揭开了面纱，变得越来越被普通消费者所熟悉。甚至不乏有买家拿着一份图纸，就豪掷百万越洋购下一栋楼当起了“洋房东”。
尽管海外置业在国内开始日趋成熟和规范，但作为买家仍旧要了解目标国家的投资环境、流程以及不同国家的利弊，单纯以价格和回报率判断而入市，才是海外投资的雷区。
投资风险开发商实力依旧很重要
据了解，以澳洲为目标的海外房产在置业过程中，都有着相对较为规范的购房流程以及监控账户，只要是规范的开发商和中介代理商，置业风险都大为降低。因此，开发商的实力以及中介公司的资质就更加重要。大型的品牌开发商无论是对于区域的发展前景的把握，以及开发资金方面的实力都更有保障，这一点和国内的情况也比较类似。
投资回报市中心公寓最具投资价值
经过上百年的发展和积累，西方国家对于房地产估值已经总结出了一套比较系统的分析工具，这里面最为国人耳熟能详的即是“租售比”、“房价收入比”两项。由于房价收入比忽略了人口密度对房价的影响，业界一般更倾向于采用租售比指数对不动产进行估值。相关人士就坦言位于市中心的公寓最具投资价值。
因为，别墅的地段一般不会位于市中心，再加上面积大，首期需要投入的资金亦较大，如果仅靠租金维持，投资回报期会相对延长。国外的市场相对比较理性、规范，加拿大市中心的楼价大约7万-10万元人民币/㎡，而在伦敦市中心的楼价则需10万-20万元人民币/㎡，而伦敦、加拿大较偏远的二区则仅售4万-6万元人民币/㎡，这些国家和城市租金回报稳定，投资回报率一般会在5%-7%之间。所以租赁的需求一直都很稳定。
总体来说，投资要选择大的城市，按照西方国家的情况来说，有400万以上的人口就算是比较大的城市。悉尼和墨尔本的人口都在这一标准之上，这才有足够的支撑。
按揭贷款最高八成
在海外购房的时候，条件允许的情况下最好选择按揭的形式，因为银行能够进行更加准确的风险评估。目前在澳洲置业的多数消费者都选择按揭形式，此举既降低了置业门槛，也在一定程度上规避了投资风险。
在加拿大、英国、澳洲，首期都是签合同的时候给10%，之后不同的发展商有不同的政策。有些发展商是一年之内给10%-15%，余款(75%-80%)交楼的时候再给，还贷也是在交楼那时再开始。按揭一般是10年至25年，根据置业者的年龄和身份去定。按揭最高可以按70%。澳洲房产如果是洋房的话，最高可以贷款80%。
此外，澳洲专家还提醒到，与国内贷款情况不同的是，国外的银行在利率方面并非完全执行统一的标准，因此购房者在选择银行的时候应该多进行了解，选择最适合自己的银行进行贷款。