中澳买房差异大调查！二次贷款，对冲账户，地产游戏你玩赢了吗？

melproperty2014

本帖发布于 澳大利亚
               
2014-3-15 11:13 上传
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对于咱们从中国来的买家，无论您是已经有了房产，还是摩拳擦掌准备投资购买的，还是您正在等待房子交工的，当您认真读完这篇文章后，相信对于中国和澳洲的房产会有更加详细的了解，并对以后在购买房产时会更加自信。
废话少说，咱们直接进入正题。谈谈中澳买房有何差异。
1. 产权年限
在中国：
众所周知，国内居民房使用年限为70年，商品房为50年。那么使用权限到期了怎么办呢？在中国，房屋产权有房屋所有权和土地使用权2个部分组成，房屋所有权的期限为永久的，而土地使用权是属于国家的。到期后，人民可重新交纳土地出让金获得土地使用权。
在澳洲：
房屋产权是永久的，且没有遗产税，可世代相传。私人财产神圣不可侵犯。
2. 贷款比例
在中国：
可申请的贷款额度为50%左右，而且银行对买家的背景以及财务状况会调查的非常严格。因此，很多年轻买家很难从银行贷到足够的钱去买房。
在澳洲：
贷款难度相对来说要低的多，即便是留学生，也可以以父母为担保人申请贷款，以担保人的收入来担保你的贷款。正常情况下，在经过broker的专业指导，一般申请人可以贷到70%-80%的贷款。且不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这也足以说明银行业对澳洲地产市场具有充足的信心。
3. 还款方式
在中国：
永远本金和利息要一起还，供房压力很大。
在澳洲：
买家可以选择自己的还款模式，比如只还利息不还本金，或者先还利息后还本金，或者本金利息一起还。对于大多数投资者来说，都会选择只还利息不还本金。因为这样，
一，还款压力没有那么大
二，您可以随时放钱在对冲账户里，可随时还本金来减少利息
三，亦可随时从对冲账户里拿钱出来，进行别的投资
4. 还款开始时间
在中国：
买家需要在签完合同以后马上开始偿还银行利息
在澳洲：
买家只需要在开发商交房以后才开始偿还银行利息，也就是说在楼房盖好之前，买家除了付首期10%以外，不需要付任何的房款。
5. 市场规范和安全性
在中国：
购房者的首期直接交给开发商，开发商拿着购房者的首期去盖房。在没有健全法律和规范的监督下，开发商卷钱走人的事情屡屡发生，令人担忧。
在澳洲：
10%的首期可存入买家银行定期，或放入律师行的信托账户，这些钱在房子盖完之前会被冻结起来，开发商只有在完成房屋建造并通过政府验收的时候才能拿到。这样一来，充分保证了消费者的利益，同时也监督开发商的建筑质量。也就是说，开发商如果不能顺利完工或者不能通过政府验收，开发商一分钱都拿不到。
6. 烂尾楼
在中国：
有大量的烂尾楼存在，是因为往往开发商一边卖房一边建房，买家的首期被拿去建房。但是，如果开发商没有办法保证后续资金，那就会形成烂尾楼。
在澳洲：
烂尾楼是不存在的。因为买家首期全部被冻结在银行或信托账户里，开发商一般都要向银行申请建筑贷款，只有在开发商销售70%以上的房子以后，银行才会批准贷款。有了银行借来的足够资金，开发商可以保证顺利完工。
7. 空置率
在中国：
以北京为例，房屋的空置率为36%
在澳洲：
墨尔本的空置率只有1.6-1.8%, 这充分说明了澳洲当地稳定的租房市场。
8. 二次贷款（refinance）
在中国：
再次申请贷款难度非常大
在澳洲：
二次贷款非常容易。当房价涨了之后，可以把房屋升值部分的80%贷出来，“免费”购买第二套房产。以此类推，轻松走上投资理财的正确道路。
9. 对冲账户
这是澳洲的一大特色政策。如果买家手上有闲钱了，不需要直接还给银行，只要把钱放进对冲户头，存款的利息和贷款利息就可以相互抵消。而且，放进去的钱也可以随时拿出来
读完这篇文章，相信大家对于在澳洲购买房产有了一定程度的认识。
如果大家还有具体的任何问题，欢迎微信或电话我。
-0413360827（Kristy）
-加微信号kristy_2013，或直接扫二维码
2014-3-15 11:14 上传
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melproperty2014

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