澳洲房地产投资者必看，选房指南【原创，东方金融】

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本帖发布于 澳大利亚
                 本帖最后由 东方金融 于 2014-3-28 11:27 编辑
澳洲市场上的房子有各式各样，有house, town house, unit, 还有apartment等等，澳洲每个城市都有很多很多区。那么买房究竟选哪个区，选哪种房子呢？这是个问题，这是件很头疼的事情。好多人的做法是就近买，也就是靠近自己住的地方买；还有一些人听卖房人的意见，按照他们的建议买；还有一些人听朋友的。结果是有的买对的，有的完全买错了，可以说很多人买错了。买错了，造成的结果往往很难修复，很多都需要以割肉的方式解决。
究竟什么样的房子是对的房子？简单的讲就是买了这个房子会给你带来回报。一般说来，房子的回报有三个方面，一是租金回报，二是升值回报，三是税务回报，这些回报专业上是以回报率来计算的（详见《房产投资者必须懂房产投资数学》一文）。回报率高过房子贷款的利率，则可以说是选对了，如果回报率远远大于贷款利率，则你选到了极好的房子。所以选房的原则就是围绕投资回报率来，选那些给你带来高回报率高的房子。
2014-3-28 10:55 上传
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高回报率取决于那个区域的那种房子的供求关系，当供不应求的时候，房子一定升值，反之则不生，甚至贬值。什么叫供不应求，简单的讲就是现在或者将来有很多人愿意去住那里，所以只要了解清楚人们愿意住哪里，你就找到了高回报率的区域。严格意义上讲，房子本质上包含三个重要的元素。房子也被称作房地产，当然这个“产”应该换成另外一个“财”，
也就是房地财，分割开来就是，一个是“房”，一个是“地”，另一个是“财”，有房有地才有财！但“地”靠“财”更近，事实上就是这样，在房产投资上“地”比“房”更为重要。好多投资者往往忽视这个，尤其是中国大陆来的投资者。
先说说“房”，正如上面所说澳洲的房子主要分为house, town house, unit, 和apartment，租金的回报刚好是这个顺序倒过来，也就是一般情况apartment的租金是最高的，House相对来说是最低的；房子的升值一般情况是顺着来的，也就是house是最高的，而apartment相对是最低的。各个区的情况稍有不同，但大致上就是这样一个情况。你很难鱼和熊掌都得。是选租金高的房子，还升值快的房子呢？正确的说法是选两者回报率加起来高的，另外兼顾到投资者个人的财务情况，侧重点有些不同。对于自身现金比较富裕的人来说，可以侧重于升值好的；对于现金比较缺，可侧重于租金好点的房子，但不能选那些只有租金而基本上没有升值的房子，否则会给你带来极大的麻烦。
地是房地产投资中最为重要的因素，因为地越来越少，地不可再生。房子可以拆了再造，但地不能改造之后多出来，这就是为什么地越来越高的原因。地也是有很多因素来决定其价值的，比如地的大小，地的形状，地的地势，地的周边，地的位置等。这些因素中地的位置是最为重要的因素，也就是人们经常说的“Location，Location,Location!”，可以说房地产的绝大部分价值是地的位置来决定的。
地大点，地的形状方正点，地势高点，周边没有不好的东西，这样的地当然好，但也要有好的地的位置，最终地的价值是由地的位置来决定的。什么样的地理位置才是最有价值的位置？简单的讲，当地拥有最多的S的时候，这样的地的位置才是最好的地理位置。下面章节讲详细分析S是什么。
把“房”和“地”选好了，你自然就会有“财”！“房”和“地”选不好，“财”就会跑了。只有把房地结合，并且侧重于地，你才能真正选对房子。那么具体如何选呢？有什么方法吗？当然有，记住一点，你一定要选别人愿意去住的地方，而且很多人都愿意去住的地方！下面是一些常用的方法，每个人可以根据自己的知识背景和选房感觉，选用适合自己的方法。
历史数据法澳洲是一个对数据很重视的国家，它有着几十年的房地产整体和个体数据记录和统计分析。最有名的数据供应商有R P Data和Residex，他们对每个区都有这个区的主要类型的房产的租金回报情况，房产升值回报情况的资料。除了这些数据之外还有这个区的人口的分布，增长情况；还有这个区家庭的收入情况，善于分析的人士可以从这些数据中找到你理想的投资区域和理想的房产类型。历史不代表未来，但中国还有一句话，叫做历史在不断的重现，历史或多或少对未来有些影响。另外要特别关注区域房产的空置率数据，如果一个区域的控制已经很高，则租不出去的风险就会很大。不要看一个城市总的空置率，那只是宏观上的平均，必须具体看到你想投资的这个区的空置率。空置率已经很高的区，尽量不投。这个方法比较适合善于做研究的人。
政府信息法基础设施对房子将来的价值有着极大的影响，关注未来的设施的发展，也是成功投资者必备的素质。政府，包括联邦政府，州政府，和市政府，都会公开将来的基础设施的建设，学校的建设等，研究这些信息，是选房的一种很好的办法。选在将来有重大利好的基础设施的附近，房子一定升值。
银行评估法银行要贷款给你，必须对你的作为抵押物的房产进行评估，以保障他们的利益。只要你有贷款，那房子就不是你的，而是银行的，只是各自拥有的比例不同而已。银行通常用评估的办法，正确的说是用通过调整你的房产的评估价值的办法，来回避他们将来要面临的风险。银行是一个庞大的机构，他们有他们自己的房产研究团队，有密切配合的房产评估团队，他们的决策相对于你个人来说，要全面，权威等多。跟着银行走，你投资产生的错误不会很大。凡是银行喜好的，风险不是很大，凡是银行不喜好的，银行都觉得风险大，你为什么还要和风险较劲？多和懂投资的贷款经理联系，询问银行对哪些区域，哪些类型的房子评估较低；也可以买房时候加上Subjectto finance，一旦评估差异太大，则你必须重新考虑你决策的正确性。
地产周期法房产投资的时机是非常重要的，在相对低迷的时候买入，能够确保你的投资收益。不能说是什么时候买入都是对的，假如你在最高位的时候买入，则你要花几年的时间来恢复到你的原位。地产一般有周期的，尤其的澳洲的纯市场经济的地产。周期简单的说可以是低迷，恢复，高位，下跌，再低迷，这样一个过程，第二次的低迷的位置，相对于第一次低迷要高点，但比高位要低，价格这样循环往复的往上走。在低迷和恢复阶段买入，是最佳的进入点。你会问我怎么才能知道什么时候是低迷和恢复的阶段呢？有一个很简单的办法就是看利率。当房价持续下跌的时候，经济不活跃，买房的人更少，则央行为了扭转这种局面，降低利率。降了一次，房价还没有回升，再降，还没有回升，然后再降。几次之后，人们发现资金的成本这么低了，于是精明的投资者开始进入了，慢慢带动其他人进入。这个时候的房价是最低的。随着进入的人多起来，则房子就开始回升了，然后就是涨价很猛，再猛，再猛。这个时候就会出现一些泡沫，则央行就需要开始加息，再涨，再加息，还涨，再加息，几次之后，房价在高位盘整，然后进入下降通道，可以看出利率最高的时候，房价也达到了最高。目前总体处于回升通道，有些区域已经接近高位。特别注意，不同的城市，不同的区域，有着不同的周期的时间差。
2014-3-28 10:57 上传
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S 法S 法是最简单直观的一种选房方法，它是以房子靠近越多S越有价值为基础来选房，简单的说就是你房子具备的S越多越会升值，越有好的租金回报。那么什么是S呢，主要有哪些呢？
School靠近非常好的学校，尤其是中学和小学。孩子上学是每天的事情，家长大部分都需要工作，更重要的是基本上每个家长对孩子的教育都是非常重视的，尤其是中国家长，所以能在一所好的学校附件买房，让孩子就近上学，是大部分家长的心愿。公立学校有校区，在校区内的房子，孩子就能进学校；私立学校没有校区，但靠近点孩子上学方便，家长也省事，这样家长就会愿意付多余的钱来挤进学校附近，附近的房产越来越看好。大学附近主要住大学生，租赁的较多，租金可以，自住的少，升值没有好的中学快。
Station靠近车站，如汽车站，火车站，电车站等，靠近车站的地方交通方便，自己出行或者租客出行都很方便，如果靠近火车站更好。要特别注意，要靠近不要太近，靠近以走路10分种之内为好，但不要就在边上，否则很吵，有点乱。
Shopping Centre靠近购物中心给你的生活带来极大的方便，同样你感觉方便了，别人也会感觉方便，则大家都愿意来，需求多了自然升值。
Safety当一个区的治安不好的时候，今天你家被偷了，明天他家人被打了，这样的区你敢住吗？安全感对安居乐业是极其重要的，所以你的房子一定要买在治安很好的区域，一定要买在很好邻居的中间。
Several kilometres tocity离市区不要太远。以为市中心是市民生活的中心，大部分就业和娱乐活动都在市区，离市区近，就是更接近这些机会和设施。一般以开车30分钟为限，超过30分钟开车就会很累，也就是相当于离市区20公里左右。不要超过这个距离。
Sea海边，风景和舒适感很强；还有水边也具备同样的感觉，水可以是湖或者河流。靠近这些，价值总在。
Sports facilities休闲娱乐是人们生活的一部分。在家门口就能享受到公园，影院，体育设施是人们的一种渴望。
Silent如果你的房子在主马路边，高速路边，铁路边，你会疯掉的。安静是睡眠的基本要求，所以房子要在安静的小街内；再者大马路边上，你的车都出不来。
Spacious宽敞点，地大的，房子大的。有钱的人越来越多，不管家人多人少，他们总喜欢大的，这样大的就更有价值。
Scenery 住在一个天天都能看到风景的房子里，是一种真的享受！当然风景不是主要的，如果在满足上面的条件后，还有风景，那是极其有价值的。
你很难拥有所有的S，但你必须想办法使得S越多越好。当然S越多，你付出的价钱就越高，但是只有是在合适的地产周期上是值得的，因为价值总在，即所谓的绩优股。还有另外一种情况，就是这些S现在还没有，但将来一定会有，现在没有就以为着你的投入成本很低，将来有是指将来其价值一定会体现出来，也就是一定会被认可而升值，即所谓的潜力股。
以上五种基本的选房方法应该结合起来用，单独用S法也可以，看个人的情况而定。理解并使用这些方法，将会给你的投资带来一个质的变化，从而得到一个值的变化！
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2014-3-28 10:56 上传
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yuchendd123

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