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发表于 2014-1-9 12:16:00
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本帖最后由 墨尔本贷款咨询 于 2014-4-4 10:32 编辑 商用物业和住宅物业的区别大多数对房产投资感兴趣的朋友，对住宅物业的投资了解会比较多一点，因为大部分关于澳洲房产投资的文章，都是谈论住宅物业的。我们华人朋友中投资房产者，倾向于投资住宅物业的多于商用物业。因为大家对住宅物业相对比较熟悉，无论是别墅还是公寓。相反，大多数的朋友对澳洲的商用地产认识较少。一般投资者都不清楚商用地产租约的条款及责权。今天，我想和大家探讨的话题，就是简单介绍一下：关于在澳洲投资商用物业和住宅物业的区别：商用地产的投资主要有以下几种形式：办公室，零售商铺，工业楼房，仓库，诊所，幼儿园等。投资商用地产和投资住宅物业的区别或者说不同点是：住宅物业投资门槛低，风险低，平均投资回报率是百分之五；商用物业投资门槛高，风险高，但回报率也高，平均投资回报率是百分之八。较高的投资风险来自于空置率较高。就拿仓库来作为例子：业主可能需要相当长的一段时间才能找到新的仓库租户，可能是数个月，运气不好的时候可能需要若干年的时间。相反，一个住宅物业一般两个星期或一个月就能找到新的租客。住宅物业的租期一般是半年或一年，租金的递增随行就市，比较缓慢；商用物业的租期一般较长，租约一般是五年，而且可以再有五年的续租权。有的商用物业租约长达二十年，三十年的都有。每年的租金是根据澳洲统计局公布的通货膨胀的比率而逐年递增的。租户的素质显然是物业投资里最关键的因素。对商用地产投资者来说，品牌公司，上市公司和大的集团公司的租客是最受欢迎的“蓝筹”租户。他们一般会长时间租用物业，而且拖欠租金的可能性很低。在这里要提醒大家的是：无论任何形式的物业投资，经济环境的好坏都会直接影响投资者的投资回报。尤其对商用地产投资的影响会更加明显。在经济环境差的时候，你的商用地产有可能完全找不到租客，或者需要大幅降价才能租出去。但相对于住宅物业，由于是生活必需品，最糟糕的情况可能是，需要额外两个星期的时间才能找到新的房客，或者把你的每周租金下调5澳元，或10澳元才能把房子租出去。购买商用物业往往比购买住宅物业要贵得多。比如CBD的办公室，郊区的工业楼房，诊所，或幼儿园，这些物业都在百万甚至数百万以上，所以投资者，都要有扛得住风险的思想准备。住宅物业的维修费一般都有房东承担，但商用物业的维修，保养费很少是由业主承担的。投资澳洲商用物业其中一个最大的好处就是，很多日常的支出不是由业主而是由租户自己负责的。如保险，维修，保养。这就意味着，商用物业业主收取的租金大部分是能够全进口袋的。但如果投资住宅物业，你所收到的租金还要用来支付保险，维修和保养。租赁合约是涉及商用物业最重要的文件。住宅租赁合约的文件，只有约四页长，但商用物业租赁合约往往长达50至60页。所以商用物业的投资者必须聘请律师，仔细处理租约条文，以免后患。在贷款方面，商用物业与住宅也存在不少区别。首先商用物业最多只能贷70%，而住宅最多可以到95%。其次，商用物业的贷款是不需要收入证明的，因为绝大部分的情况下商用物业的租金是比利息要高很多的。银行在对两者估价的方面也存在一定的差异。银行会每隔三年强制要求业主做一次物业的评估，价钱视物业的规模决定（通常在$2,000左右）。所以我们建议在购买商用物业之前，买家最好对感兴趣的物业先做一次估价因为估价的专家能看到我们所忽略的问题盘点再融资的好处再融资（Refinance）一个比较简单的解释就是：重新申请一个新的贷款，把老的贷款替代掉。比如：你有一个房子贷款已经还清了，或者你还贷很多年，房子已经升值了，你目前投资需要用钱，把这个房子拿出来，再做一次贷款，这就叫再融资（Refinance）。再融资，可以还在原来的银行申请贷款，也可以向别的银行申请贷款。今天，我想讲的是：再融资有些什么好处:再融资可以降低利率。有些时候在做贷款时，限于当时银行的某些政策，或某些原因，利率不是很好，比如:有些客人，由于当时刚找到工作，收入不是很好，工资较低，所以只能做低收入的贷款；还有的客人由于是自营生意的，贷款的时候只能做商业贷款；有的客人当初贷款的时候，贷款的数量比较少，所以银行给的折扣不高；还有的是贷款的时候，银行在一个时段利率本身就高，也没有碰到促销，打折什么的；总之是：天时地利人和缺了一点，种种的原因都有可能造成贷款利率的偏高。我有一个客人，来我这里做再融资时，贷款利率高达7%左右，我给他做了再融资以后。利率降到了5%左右，一下子降了2%。他的贷款额是：105万，通过这次再融资，他一年可以节约利息2万澳元。这对于自营小生意的他，真的是一笔不小的数目。所以，我提醒各位朋友：如果你目前的情况已有很大的改变，你买的房子已经三到五年以上，贷款从来没有动过的，你可以通过贷款顾问或银行，用再融资（Refinance）的办法，来降低你的利率，选择目前最合适，利率最低的贷款产品。再融资可以为你寻找新的投资机会作准备。我有时在跟朋友闲聊的时候，听到一些朋友说：我现在没钱，等有了钱，我也想投资房产；有朋友说：我想在房子后面扩建二个房间，加建一个阳光房，现在钱还没有存够；还有的朋友，想要翻新厨房和浴室，但却因为没有钱，迟迟不能动手。我想告诉这些朋友们，你们不缺钱，你们缺的是办法。你们完全可以通过再融资的办法，解决你们的资金问题。把你们已经升值的房子，再做一次融资，你们就可以贷到多一点的钱，从而解决以上这些困难，实现你们投资房产，加建，装修等的愿望。再融资你可以存储多一点的资金，以备不时之需。目前的银行利率是五十多年来最低的。但世界上的任何事情都是在变化之中的，银行的利率也是随着世界经济的变化而变化的，低利率只是暂时的，随时都会有升息的可能，所以你如果找到了一个好的固定利率，你可以把它固定下来，或者你再融资都是一种很好的选择，再融资，你可以把你的多余资金储存在你的对冲账户里，一旦利率涨了，你手头的现金不够付银行，在最紧急的时候，你就可以从对冲账户里拿钱出来还贷，解燃眉之急，这时，对冲账户就是你的保护伞，增强你抗风险的能力。再融资可以寻找到更好的银行为你服务，如果你对你目前的银行感到不满意，你有事情找他们，他们不能及时帮你解决。或者爱搭不理，你就可以再融资，转到你觉得服务好的银行。买房前需不需要做贷款预批大多数的朋友买房都是要贷款的。我给贷款买房者的建议是：在买房前最好先做贷款预批。所谓贷款预批：就是在你买房之前，通过贷款中介Broker或直接向银行递交贷款申请，银行根据你的个人信息，经济状况，信誉等，给你一份书面保证书。保证书里会有包括：通过审批的贷款金额，期限，贷款利率和截止日期。这其实就是银行给你的一个承诺。等你看到了合适的房子，签订了买房的合同以后，银行再给予最后的批准。贷款预批的有效期一般为三个月。预批是不用付任何费用的。贷款预批的好处在于：你可以预先知道你可以得到的贷款额度；贷款的利率；每个月还贷多少？从而对自己的买房能力有更清醒的认识。并对之后在房产价格的竞争上更有信心。贷款预批的价值还在于：有了贷款预批，也就等于在买房前给自己上了一个“保险”。表明了你买房的诚意和能力。据我知道：在有些地方的房地产市场上，只有拿到了贷款预批，卖房者才会考虑你的出价。两年前，我有一个客人，他在东南区看中了一个House，地理位置非常好，近学校和商店，步行到火车站就几分钟，他非常喜欢这个房子，他出价：$54万，另一个竞争者出价：$54.5万。他们都想得到这幢房子，竞争激烈。最后房东还是决定卖给我的客人，尽管我的客人出价还低了五千。原因就是我的客人占了贷款预批的优势，而对方在出价的同时是带有“如果银行不批准贷款，合同自然无效”附加条件的。所以，房东更愿意选择有贷款保证而没有附加条件的，风险更小。另外提请朋友们注意的是：资格预审和贷款预批是不同的。资格预审只是口头的，只有完成了贷款预批，有一份书面的保证书，银行才能最终为你提供贷款。如果不注意这一点，你可能会失去一幢你心仪的房子。我的邻居房子拿出来拍卖，就曾经碰到过这样一件事，房子拍卖的当天，有一个人以$180.6万的价格拍下了这幢房子，可是，两个星期以后，这幢房子又重新回到了房地产市场，我很好奇，这幢房子不是已经拍卖掉了，为什么又挂出了再次拍卖的牌子。一问原因才知道：原来拍下这幢房子的人，买房前没有办理贷款预批，而只是得到了银行的一个资格预审，即口头同意。他以为去银行问过了，贷款没问题。等签下买房合约，正式去银行办理贷款的时候，银行告诉他，根据你的收入和经济状况，你不可能贷到那么多的款。于是，不仅拍下的房子不能成交，付出的10%定金也打水漂。这是一个发生在我家隔壁的真实故事，这也是一个让大家引以为戒的前车之鉴。所以，我想告诉所有的朋友，贷款预批对想要买房的朋友来说是有百利而无一害的。尤其是想通过参加拍卖而买房的朋友。不同视角看澳洲房产的优势今年以来，准确地说是今年下半年以来，澳洲房地产业一片红火，呈现出非常兴旺的势头，这该归功于储备银行的降息？亦或是澳币降低以后汇率的优势？还是移民的不断增多，房子显得越来越供不应求？曾经有世界一流的经济专家预言：澳洲的房产泡沫最终会破灭，但直到现在专家的预言还仅仅只是预言，澳洲的房地产业像一株奇葩我行我秀，盛开依旧，原因何在？澳洲房产的优势究竟在那里呢？我们可以通过不同的视角来看澳洲房产的优势：澳洲有多个城市被评为世界上最适合人类居住的城市，悉尼，墨尔本曾连续多年被例入世界最佳居住城市的榜单。这两大城市拥有清新的气候，唯美的花园，独特而舒适的生活环境，宽松自如的人文氛围，高质量的社会与文化基础建设，也许是宜居城市，货真价实的美名，吸引了无数新移民的加入。新移民为澳洲带来了多元文化，增添了新鲜的血液，促进了澳洲经济的发展。澳洲房产近几十年来发展一直比较平稳，增值较快，每年都有一定比例的增值，是一种较为稳健的投资方式。澳洲房地产业“高度透明”，不论是海外投资者还是本土人士购房价格都是统一标准。这不能不说是吸引海外投资者的原因之一。澳洲政府对房地产业有一套完整的政策和措施，政府鼓励一年以上的房产投资计划，用税收来制衡房产买卖和交易。比如：你买的房产在一年以上转手的，所得的增值部分，减税一半，如果你的房产在一年以内转手，其增值部分将全部算在你的个人收入里面，所征收的增值税有些会高达49%，甚至以上。因此，在澳洲买房是一种长远的投资行为，而不是一种投机行为。在澳洲买房，申请银行贷款，只要你有正常的收入证明，最高可获得你所买房子，银行估价的80%的房屋贷款额度。澳洲作为一个移民国家，拥有着很宽容的政策，对待海外人士购房，澳洲不像美国，美国是不给海外人士贷款的，澳洲各银行都可以给海外人士提供房屋贷款服务，但银行对海外人士的贷款还是有一些规定的。（这些规定，你在贷款之前银行都会告诉你）各银行对客户贷款的条件审核，相对美国和其他国家相比，还是比较严格的。对客人的财产和收入都有一定的要求和规定。这样就最大限度地保证了贷款的安全性。由于澳洲是一个法制的国家，他的房地产买卖，几十年以来，形成了一条在法律保护下的健全和完善的交易系统，所以，澳洲各银行默认：为房地产提供贷款的风险是少之又少的。因此，不论是自住物业还是投资物业，根据你的个人收入，银行评估，审核，你都能获得银行给予的不同比例的贷款支持。购买澳洲房产就可以永久拥有房子和土地的所有权和继承权。在澳洲房产是可以世代相传，留给子孙后代的。而且澳洲政府不对房地产征收遗产税。而在其他国家，如房产要遗传给子孙后代，通常是要征收遗产税的，有的遗产税甚至高达40%以上。综上所述，澳洲房地产业的这些优势，不仅鼓励着在澳的人们置业买房，同时还吸引着大量的海外人士投资澳洲房产。这可能就是澳洲房地产业在全球发达国家中一枝独秀的原因吧。 |
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