中澳房产政策对比

今日悉尼房产 · 发表于 2014-5-7 08:36:00

澳洲的政策利国利民，充分保障了购房者的利益，现在将中澳两国房产政策的差别进行一个详细的分析，希望能给各位投资者起到帮助。
　　1.产权年限
　　在国内一个房屋的产权是70年，而在澳洲，房屋的产权是永久的，而且澳洲不存在遗产税，房产可以世代传承。这正好符合了西方人眼中私有财产圣神不可侵犯的原则。
　　2.贷款比例
　　在国内申请贷款一般只能申请到50%左右，而且银行对买家的背景调查得非常严格，很多年轻的买家很难从银行贷到足够的钱去买房。而在澳洲，银行并不会在乎购房者的背景或者收入，只要购房者愿意用房子抵押，银行能够提供房价80%的贷款，还款期限一般为30年。
　　3.还款方式
　　在国内，永远是本金和利息要一起还。而在澳洲买家可以选择自己的还贷模式比如只还利息不还本金，或者先还利息后还本金，或者是本金利息一起还。
　　4.还款开始的时间
　　在国内买家需要在签完购房合同以后马上开始偿还银行利息，而在澳洲买家只需要在开发商交房以后才开始偿还银行利息，也就是说在楼房盖好之前，买家除了付首期10%以外，不需要付任何的房款。对于期房来说，买家在签购房合同的时候只需要付10%即可，剩余的10%是在房子建好以后再支付。
　　5.首期的去向
　　在中国，购房者的首期直接交给开发商，开发商拿着购房者的首期去盖房子。而在澳洲，10%的首期可以存入银行定期或者放入律师行的信托账户，这些钱在房子盖完之前会被冻结起来，开放商只有在完成房屋建造并且通过政府验收的时候才可以拿到这笔钱。这个政策充分保证了消费者的利益，同时也监督开发商的建筑质量。也就是说开发商如果不能顺利完工或者不能通过政府的验收，开发商一分钱都拿不到。
　　这个政策也充分地保证了消费者首期的安全，如果开发商过了建筑工期，消费者可以要求退款。
　　6.烂尾楼?
　　在中国，有大量的烂尾楼存在，是因为往往开发商一边卖房一边建房，买家的首期被拿去卖房，但是假如开发商没有办法保证后续的资金，那就会形成烂尾楼。在澳洲，烂尾楼是不存在的。因为买家的首期全部被冻结在银行或者信托账户里，开发商一般都是要向银行申请建筑贷款，只有在开发商销售了楼盘70%以上的房子以后，银行才会批准建筑贷款。
　　有了从银行借来的足够的资金，开发商是可以保证完工的。唯一的情况是，开发商没有办法达到银行的销售要求，那么银行就不会批准贷款，而项目根本就盖不起来。这种情况很少有，在悉尼只发生过一次。
　　7.空置率
　　在北京，官方的数据是36%。而在悉尼房屋的空置率只有1.9%，这充分说明了澳洲当地稳定的租房市场。房屋的周租金和房价存在一个1：1000的比例，假如60万澳币的房子，那么周租金就肯定可以达到600澳币。
　　8.二次贷款
　　在国内，申请过贷款的人再申请贷款非常困难。而在澳洲二次贷款非常容易。打个比方，我在3年前买了一个50万澳币的房子，当时我向银行借了 80%。我之前的贷款还没有还清，但是我现在又想买第二套房子需要贷款。我之前的一个房子已经从50万澳币上涨到60万澳币，我在申请银行贷款的时候就可以多向银行贷款10万澳币，因为我之前的房子升值了。所以很多人在第二次买房的时候能申请到90%的贷款。本人身边最厉害的一个人买房子首期只支付了 2%。
　　9.对冲账户
　　这又是澳洲的一大特色政策。如果买家手上有闲钱了，不需要直接还给银行，只要把钱放进对冲账户，存款的利息和贷款的利息可以互相抵消。但是这比钱可以随时放进去，也可以随时拿出来。举个例子，一套60万的房子，首期给了12万，向银行借了48万，假如买家手上突然多了8万的现金，只需要把这个钱放进对冲账户，那么银行的利息就会自动以40万的本金来计算。假如买家已下载中了大奖，拿到了48万，只要把这个钱放进对冲账户，那么本金就马上为0。但是如果买家有急用或者需要做其它投资，那么随时可以把资金从对冲账户里面提出来。
　　10.负扣税
　　这也是澳洲一大特色，在澳洲几乎所有的买家都是吧还贷时间拉到最长30年，尽可能地向银行借钱。因为银行的贷款可以帮助买家抵税。具体的操作是这样子，假如买家买投资方的话，每周的租金算是投资房收益，每周的还贷还有房屋的折旧都算是这个投资房的支出，假如支出大于收益的时候，买家可以申请减税来弥补自己的损失。这就是为什么在悉尼很多年收入超过100万澳币的人，每年个人所得税只交不到一万，因为他们用了负扣税的政策来合理避税。
　　11.律师参与
　　澳洲房产交易要求买卖双方都由律师参与，律师可以充分保障买家和卖的利益。律师的主要工作是解释购房合同元以及向开发商提出要求。律师费大概是1000澳币左右。
　　12.中介参与
　　国内的中介一般只是打广告，为买家招租客，至于之后的事，都由房主和租客自行解决。而在澳洲，中介提供很多全面的服务。很多中介在买家完成购房后可以提供包租服务，保证房主在两年或者5年的时间内每周都由一定数额的租金收入，中介负责帮房主与房客打交道，并在法律法规的框架内处理很多事宜。除此以外，澳洲的中介还会负责帮买家申请银行贷款以及政府购房补助，为买家省去很多时间。
综上所述
　　投资澳大利亚房地产的优势：
　　1、澳大利亚的生活水准属于世界上较高的国家之一，其生活成本却大大低于包括美国、英国、德国、日本、香港、新加坡和加拿大等许多国家和地区。
　　2、澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，经济之都悉尼已连续多年被评为世界五大最佳居住城市，拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。同时，文化之都墨尔本也是世界最适合居住的城市之一。
　　3、澳大利亚房地产市场名列世界第一类“高度透明”。澳洲的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。
　　4、澳洲房地产近40年来平均每七至十年即可增值一倍。有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。
　　5、购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出的“70年使用权”到期后可能要有偿续期，而在澳洲则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。
　　6、海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额；个人购房消费首付10%，与当地居民一样享受房屋贷款权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便且实惠。
　　7、澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零，因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求，这样就最大限度的保证贷款的安全。
　　8、悉尼、墨尔本、黄金海岸、布里斯班等主要城市的房地产增值能力稳定。此论增值周期由2006年底开始发起，澳洲物业的增长态势一直较好，其中墨尔本作为主要移民城市更是潜力长远，而黄金海岸和布里斯班作为世界级的旅游胜地优势也较突出。
　　9、政府眼光远，澳洲政府鼓励一年以上的房产投资计划。规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。在澳洲买房或投资，如果您持有一年内出售，将会征收高达49%的增值税，而持有一年以上则为25%。因此在澳洲置业是一种长远的投资行为，而不是一种投机行为。
　　10、在澳洲，政府对从事澳洲房地产中介活动的专业人员有严格的监管，对他们中某些触犯法律的行为惩罚是十分严厉的，最高达七年刑期。因此如果海外投资客购买下物业交由当地房产中介管理有严格的法律保护，十分有利的保护了海外的投资者。
　　11、在澳洲投资房地产，专业化的一站式成交系统不仅可以令中国投资者避开许多困难，且能快捷地完成购置程序，置业后还可以连带获得全面的出租和管理服务。您可以选择在中国有合法资质的澳洲房产中介公司，从咨询房屋、看房、成交、律师签约、贷款、交房、出租都是一站式服务，更有一些本身就具有移民和留学资质，更加方便了国内客户在一家就能完成所有想完成是事，可以说是事半功倍。
　　12、澳洲政府大部分州对房地产不征遗产税，通常在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。
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