【专业贷款咨询】本帖内容全部原创--持牌贷款经济，有问必答

greentj022

由于澳洲是不允许做广告，所以我在这边不留下自己的公司名称和电话了，有比较隐私的理财问题可以站内短信联系我，一般问题发帖就可以，我有问必答。
我是悉尼一家大型信贷公司的贷款顾问，帮助客户申请新贷款，做REFINANCE（转贷），申请个人贷款。
有时间给大家更新一点房贷知识，希望对有需要的人有一点帮助。
[color=]最新更新，根据澳联储RBA澳洲时间11月5日的会议决定，澳洲RBA暂时不继续降低利息，保持基准准备金利率不变，这个信号决定了继续降息的可能性基本已经结束。 目前应该是各家银行利息最好的一个时期。 未来估计利息会持续走高。（原文可看PAGE 17页，我已经发到帖子当中）
目前银行利率基本已经达到了一个自1950年代起最好的阶段：
目前我们公司可以从主流银行拿到的最低定期是1，2年定期4.69%,3年定期4.89%
近期澳洲央行降低了利息率标准，各大银行纷纷表示跟进，所以最近一些日子大家可以关注一下各个银行发布的最新浮动利息，基本现在的浮动利息已经处于历史低位，是一个难得的贷款，转贷的好机会。
转贷的话，现在是一个不错的时机，目前我手头有几个CASE全是几年前SET UP的，由于当时利息有点高，所以现在做转贷比较合适，可以节省不少利息。
另外提醒广大购房的朋友，房产sales和贷款顾问不能是同一个人，这样的“专门人才”其实很不专业，很难为客户达到利益最大化，在澳洲这个竞争激烈的市场这样的人往往并不吃香，而只做贷款或者房产销售的单一人才应该是顾客的首选。
以后每天我会更新一点贷款知识，希望大家可以一直支持。
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各位网友如果在帖子里也看到别人的广告（不在本人回帖内容里的东西），请注意那不是本人的信息和电话，切勿上当！
谢谢大家的支持！

0212Y0818

非广告版块只要不发布公司名字、联系电话即可这个可以有。如果会员真有此方面的需求可以通过站内短信互留联系方式。欢迎楼主多普及一下贷款方面的知识，让大家少走弯路顺利批贷。

greentj022

本帖最后由 greentj022 于 2013-4-29 15:22 编辑
回复 2# 0212Y0818
谢谢小编了，我尽量多给大家普及一点贷款知识，这样也让目标客户群更加清晰自己到底需要什么样的贷款，并且在找到BROKER之前对自己的情况有个自我分析。这对于帮助自己找到一份合适的贷款是大有裨益的。

greentj022

本帖最后由 greentj022 于 2013-4-29 15:24 编辑
CASE1
澳洲夫妇一方FULL TIME工资不够贷款，另外一方CASUAL JOB刚刚工作不久，是否可以申请贷款。
男方有FULL TIME工作，所以雇主信还有收入证明不成问题，但是由于贷款金额比较庞大，所以一人支撑比较困难。 问题的关键在于女方的CASUAL收入是否可以被银行记为一个正式的收入。 女方由于刚刚在做CASUAL工作不久，所以不能够得到一个准确的全年收入数目。 申请银行的时候，银行需要审核女方的具体收入情况，会检查她的SALARY进账记录以及PAY SLIP。 通过计算一段时间收入的平局值并入银行的计算器可以得出年薪大概数值，这个数值如果有收入记录还有PAYSLIP还有雇主信的支持是可以被银行认可的。所以不是像有些朋友描述的所有的CASUAL 收入都不能被银行接受的。
当然，CASUAL 工作一些证据要提前准备，比如雇主信，2张有效的PAY SLIP（建议PAYSLIP至少需要3个月以上），雇主信也必须有。

greentj022

本帖最后由 greentj022 于 2013-4-29 15:30 编辑
近期，WESTPAC银行收紧了海外投资置业的审批，之前只需要海外投资人提供一份雇主信并标注出来实际的工资就可以，只要收入达标都可以申请贷款.目前情况发生了改变，即将买房的海外投资人现在必须提供3个月的海外收入记录，就是SALARY CREDIT。 如果没有这份记录，银行将拒绝接受贷款申请。
请有意做海外投资的客户提前准备收入证明。

greentj022

本帖最后由 greentj022 于 2013-4-29 15:25 编辑
OFFSET ACCOUNT的应用

greentj022

本帖最后由 greentj022 于 2013-4-29 15:26 编辑
关于OFFSET ACCOUNT：
很多买房的客户都会听说一个账户，那就是OFFSET ACCOUNT， 中文叫做对冲账户。 其意义在于帮助客户用自己的存款合理的降低贷款利息。
CASE：
银行贷款400，000，利息5.49%， 年利息应该是21960
对冲账户放入200,000， 利息5.49%， 年利息则为10980
对冲账户除了可以帮助客户降低利息支出以外，还可以作为一个活期存款账户使用，因为存在里面的CASH可以通过REDRAW取出来，也就是说如果客户在还款期内有特殊需求需要取出一定部分的现金，可以完全从OFFSET账户当中提取现金。
对于一些随时需要有CASH流动的客户来说是一个灵活使用的账户。

悉尼浪子007

回复 7# greentj022
    这种帐户银行会收年费的对吗?一般多少銭呢?

greentj022

本帖最后由 greentj022 于 2013-4-29 15:26 编辑
回复 8# 悉尼浪子007
银行会收年费，一般各家银行的收费是不同的，但是区别不大，应该是3，4百的样子
这里引入一个名词是贷款PACKAGE, 一般PACKAGE包括的优惠比较多，包括免年费的信用卡，还有PACKAGE规定的利息率，一般是比没有PACKAGE的划算很多。还有之前提到的OFFSET ACCOUNT。
我们公司目前给客户做LOAN一般都是考虑做PACKAGE的。 因为有的客户不是很懂这其中的一些情况，所以我们要给他们专业的意见，我们也要对每一位客户负责。

greentj022

本帖最后由 greentj022 于 2013-4-29 15:27 编辑
关于房子的VALUATION已经你的贷款额度:
有些客户做REFINANCE，做了VALUATION之后往往发现自己的房子已经不知不觉中增值了，但是客户其实没有意识到，增值的这部分价值可以用来向银行多申请贷款，以达到用增值部分的价值再投资的一个良性循环。
CASE
某COUPLE 2006年买的HOUSE当时市价60W，INTEREST ONLY 5年后REFINANCE，VALUATION后发现HOUSE价值增值了10W。 按照可贷款比例80%的情况分析，客户可向银行贷款（60+10）W X 80% = 56W 。
而5年前客户首付20%贷款80% 只贷款 60W X 80% = 48W
这中间的差额56W - 48W = 8W就是客户可以多向银行借的钱。
一般我们鼓励客户在条件允许的情况下多向银行借钱，因为以上CASE中向银行多贷出来的8W块对于一些有投资需求的客户来说价值很大。 比如他们可以用来再投资一套房产，这8W可以相当于交一个小订金，或者客户有其他的投资项目，这部分钱就可以拿出来投资。
如果客户暂时没有什么投资需求，可以把多贷出来的钱放在OFFSET ACCOUNT， 其实并没有增加任何贷款利息。
当然以上的情况一定要看客户的收入水平，如果客户的收入不足以SERVICE房产增值的那部分价值的话，也是比较困难的。