关于negative gearing的一个问题（有点偏）

22nomad22

情况是这样的 - 自住小房还有一部分的贷款在还，现在想再买一套大一点的自住，现在的这个转成investment租出去。可不可以把现在这个房的贷款提高，达到negative geraing的程度？按照现在的房贷的利息，租金，outgoing算是差不多positive gearing了。
银行说你想提高就借给你，但是要和tax office确认好，要不会有问题。
想问一下有么有那位童鞋收到过关于这个方面的建议的嘛？ 谢谢。。。。

achollis

不可以，你提高后的贷款不是为了投资房借的，那么利息的支出也就不能由来当做是投资房的支出。
如果你的房子比较新的话，或者最近有装修过，你可以去买一份depreciation report可以帮你增加一些deduction。

22nomad22

看来一个朋友做得有猫腻。

微胖儿

原帖由 22nomad22 于 2011-11-19 00:25 发表
看来一个朋友做得有猫腻。
没什么猫腻的，只要没人举报，ATO一般不会查，就和每年TAX RETURN一样。

zz2008

ATO对投资房和自住房有上门查，看你是不是住哪里。。。
[ 本帖最后由 zz2008 于 2011-11-19 01:53 编辑 ]

tianlin

原帖由 zz2008 于 2011-11-19 01:41 发表
ATO对投资房和自住房有上门查，看你是不是住哪里。。。
自住房免不了税，投资房可以免税，富者恒富。。。
这方面鬼佬挺聪明的，好多人都是在好地段买个小unit，过几年等有钱再买大点的
而且是第一套小unit做投资，自己另外再租一套
另外投资房和自住房每6年可以换一次，也就是说你的投资房过6年以后可以改成自住房再卖，可以少交税

不要误导别人，投资房就是投资房，不可能通过改成自住房再卖的方式来避免交税。只有个人拥有一套自住房并且在离开该区域的时候才能够暂时转成投资房，享受6年内不需要按投资房交税的优惠。

zz2008

原帖由 tianlin 于 2011-11-19 01:55 发表
不要误导别人，投资房就是投资房，不可能通过改成自住房再卖的方式来避免交税。只有个人拥有一套自住房并且在离开该区域的时候才能够暂时转成投资房，享受6年内不需要按投资房交税的优惠。
如果你有2套房，你可以指定一套做自住房，一套做投资房，6年之后可以更改。这是一位CPA，工作多年的税务会计告诉我的
另外我发了没了2分钟就已经编辑掉了，你居然还能引用？我没要误导人，我也没这个兴趣
这个论坛，一不小心就可能被群攻，我第一天发帖就领教了

太阳高高挂

原帖由 22nomad22 于 2011-11-13 14:26 发表
情况是这样的 - 自住小房还有一部分的贷款在还，现在想再买一套大一点的自住，现在的这个转成investment租出去。可不可以把现在这个房的贷款提高，达到negative geraing的程度？按照现在的房贷的利息，租金，outgoing算是差不多p ...
为什么不可以？ 探讨如下情况：
（希望后续参与探讨的贴出官方ruling，造福大家）
如果你有redraw功能，自住房先redraw。出来的钱做任何事比如买新的房产（或者就算花了）。
然后转投资前，refinance或者与银行探讨好，转为IO。  出租。
为探讨方便，我们就假设refinance  到其他银行IO   80%
新银行户口，ATO眼里看来就是投资喽。
补充：
有一个已经被人揭示的方法 2次交易就可达到目的（先pay off，然后银行loan “买入资产”，存在 CGT，但是经过“运作”，不会很多）。 最终可减税并使 原自住房 100% 可减税。这种方法上了书本的。
大部分会计都是根据TR2004/4.  2次交易就是逃避2004/4。 绝大部分会计不会研究这些。  你需要看点legal secrets for tax的东西。
比较想研究，不“交易”，但是重新安排loan的情况。比如刚才提到的
redraw然后refinance到其他银行。
[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-11-19 20:51 编辑 ]

太阳高高挂

最后，人生需要规划，如果真的投资房产事业，一定要做trust  --->避税      ：）

x540d

贷款的事还真没弄过，帮你顶一次！