两家银行，两个故事，各有各的说法，听谁的比较好。

小茉莉 · 发表于 2014-5-31 02:06:37

背景：现有两个apartment，一个自住（联名），一个投资（高收入一方名字）。
一共有三个loan。
其中自住房抵押出来的贷款分为两个账户，一个是自住的部分，为loan1
一个用于支付投资房的20%首付，为loan2
一个以投资房为抵押，为loan3
退税时候，会计建议将loan2与loan3合并，减少不必要的麻烦。

小茉莉 · 发表于 2014-5-31 03:35:10

接下来我们想要买一个投资房，顺便把现在快结束蜜月期的贷款改一下。谈了几家，较有意向的两家银行给了完全不一样的两个建议。各说各有理。我也糊涂了。请大家帮忙分析一下。
银行一，我们现在跟的银行。建议我们保持现在的贷款结构。只把两个房子增值的部分从loan2和loan3中top up出来，再开一个loan4和loan5，用来支付新房子的首付。
银行的理由是：这么做可以在法律允许范围内最大程度的享受税务优惠。却没有交叉抵押带来的烦恼。万一想要买卖房子，不会很复杂，也可以节约估价的支出。（但是这不符合会计的建议。）
银行二，推荐了交叉抵押的方式。同意将自住房以抵押很少的loan（因我目前没能力付清贷款），而投资房的账户可以抵押出100%+自住房未抵押的部分。从而无可指摘的享受税务优惠。（会计提醒我ATO有权利对loan2产生的税务抵扣提出异议。这点我想请教一下：如果这么做是纯为避税，那么银行二的建议不也是纯为避税吗？）
目前银行一给了较好的rate，银行二给了很好的limit，并且保证beat any offer。
在交流时，感觉银行二的经理更加专业，而且他本人是store manager，处理材料和申请折扣方面，应该可以更好的得到公司内部的支持。
至于银行一嘛……跟习惯了，也没什么大的不是。几次加息也不算贪心的。
还没有到决定跟哪家银行
只是想请大家来分析一下
对于两家银行的建议
各有什么值得取舍的
谢谢跟贴

sunjoy · 发表于 2014-5-31 03:46:17

第二个属于专业回答第一个纯属怕麻烦

小茉莉 · 发表于 2014-5-31 04:18:56

第一个是我的贷款行，如果像第二个的做法，会非常复杂。
谢谢楼上的解答

sunjoy · 发表于 2014-5-31 05:35:51

你现在的状态一定做cross security, 以后即使卖掉房子或者refinance也不怕就多一些paperwork
第一个回答太不专业了这么搞的话 3套房子 5个贷款你会计师看到直接晕倒银行是简单了你自己和会计师麻烦多多

小茉莉 · 发表于 2014-5-31 05:45:37

第一个在打交道的时候是感觉有点儿不专业
我脑子都算好的数字
他按计算机自己把自己按晕了

sunjoy · 发表于 2014-5-31 06:32:57

cross security复杂什么 spouse G‘tor也很简单只要你材料真实内部做什么都一样最多在paperwork上多花半小时的事情
经验贷款经理的经验很重要
当产业超过2套以上的时候一定选择cross security. 除非你想以后再refinance到其他银行不想full disclosure你在现在银行的liablity
跟第二个走吧第一个感觉不靠谱

小茉莉 · 发表于 2014-5-31 07:07:58

我看银行二的经理在系统里算的的时候，给我的rate是6.4×（×忘记了）。两年的fix可以做到6不到一点点。
目前我们还没有谈折扣。在这个基础上我再要多深比较合适。（贷款额假设1.5m+）

小茉莉 · 发表于 2014-5-31 08:29:49

交叉抵押的话
主要是害怕将来卖一套留一套的时候
会复杂
虽然我们家的思路倾向于做长线

sunjoy · 发表于 2014-5-31 09:05:13

给加了那么多分我就多码一些字吧
先做假设：A房自主 700k， B房已有投资：300k，C房未来投资：400k
我认为合理的贷款结构应该是：
A=Total lending - B - C，假设你能贷到80%=（700+300+400）X 80% - 310 - 420 = 390k（由于不能抵税这个数字越低越好不过保持高的limit对自己现金流很有帮助）
B=300K+purchasing cost(stamp duty+legal)=310k
C=400k+purchasing cost=420k
这样结构下可以把negtive gearing发挥到极致
个人建议抛砖引玉

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