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ppplive

本帖最后由 ppplive 于 2013-10-7 19:06 编辑
               
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eric_hl88

每个人只能有一个自住房Principal Property of Residense. 这个房子卖了可以不交capital  gain tax。其他的都要交。住过一年的自住房变成投资房卖了有50%的CGT减免。

ppplive

谢谢楼上，就是说第二套以上不管用不用来退税以后卖了都要交cgt?

eric_hl88

原帖由 ppplive 于 2011-5-10 20:12 发表
谢谢楼上，就是说第二套以上不管用不用来退税以后卖了都要交cgt?
CGT收和不收，或者减免有以下几条原则：
1. 自住房是有一定条件被认定为自住的，比如你的水电煤气帐户，选举注册地址，post address.银行帐单，手机帐单等等地址
2. 被ATO认为(is Deemed to)是自住房的全免 CGT，如果房子是1996年8月20后买的，要先自己居住，才能有full exemption，而不能先出租一段时间再搬入自住，
3. 每个认证的自住房可以有6年期限保持自住房资格，这6年你可以不住那里，可以出租，而自己住其他地方，这个出租的房子6年内都算自住房，从第7年开始计算CGT了，你可以6年再搬回来自己住，来回多少次都可以。注意如果是多个投资房的，要注意这个自住房豁免期限是累积的(cumulative),也就是所有的房子一共才有6个retal years可以不计算CGT，不是一个房子6年。
4. 每个房子如果要开始算CGT了，拥有房产（hold）超过一年的可以减免50%,然后计入你当年的taxable income。super funds是更少，才三分之一。如果超过一个owner，折扣按照每个人的比例计算金额，另外CGT是根据Pro-rata base来算出租的时间部分
好了同学，我们来做题目复习一下，假设小明先买了一个自住房，住了一年，然后有钱了要讨老婆了，就又买了新房，自己搬去新房住了，原来的房子出租。这一租就是8年，小明预计今年楼市不好了，把这个投资房抛售了，还了贷款还获利40万元，请问小明要交多少CGT。
答案: 原来的房子是自住房，有6年豁免CGT，那么只有2年出租期要计CGT (pro-rata)，也就是四分之一的收入要计算，那么是10万元，但是很明显小明拥有房产超过一年了，那么他有50%的discount，就是5万元。这个5w要计入这年小明的taxable income，然后综合其他收入算出当年的税率。如果小明这年收入很低还要养孩子老婆，，这个cgt可以低到只有1w 左右。当然在你免这6年的CGT时候，你另外的房子就开始计算了。

ppplive

请问楼上小明结婚后买的房子算自住还是投资？

liedong

原帖由 ppplive 于 2011-5-11 21:15 发表
请问楼上小明结婚后买的房子算自住还是投资？
自住,因为另一幢是投资

eric_hl88

当然是自住房。但是如果这个新房子以后卖，不能拿到全免CGT，至少前面6年的CGT要交的，因为你在卖投资房的时候，已经提名过那个投资房子是自住，已经用6年豁免期，而每个人同时只能有一个自住，那么你卖原来房子的时候，算了自住，你同期住的其他房子就不是了，等同于自己那时候自己在外面租房住。当然你可以不在投资房上用这6年，因为你可能以后还要卖新房，而且预期获利可能远远大于投资房的，当然新房算自住划算。那么投资房没有6年豁免，就只有折扣50%了。如果最后所有房子全部卖掉了，再过了一段时间再买入房子，这个算法重新又开始了。关键就是同一时期你只可能住在一个房子算自住。例外情况是在卖房子时候，搬出要卖的房子，搬入新房，出售房子时候，原来的房子有三个月豁免期，这三个月，你可以同时有两个自住，但是就这三个月。
这个CGT要怎样全免，如果有多个房产，怎样分配这6年，非常复杂，要看哪个房子收益好，哪个可能卖得早，有多少房产porfolio，所以一般就用折扣50%的政策，还有预计收益较高的房产，而且几年内要抛售的房产，弄个一年自住先。

caesar6668

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-11 16:35 发表
CGT收和不收，或者减免有以下几条原则：
1. 自住房是有一定条件被认定为自住的，比如你的水电煤气帐户，选举注册地址，post address.银行帐单，手机帐单等等地址
2. 被ATO认为(is Deemed to)是自住房的全免 CGT，如果房子是1996 ...
大牛， 这段复制下来回去給俺做会计的老婆看看

高寿财

还是问会计吧

eric_hl88

原帖由 caesar6668 于 2011-5-12 12:24 发表
大牛， 这段复制下来回去給俺做会计的老婆看看
其实真的要精确算CGT，还要有个表算出cost base来扣除，这个在ATO网站都有。你太太是会计，应该找得到标准算法。这里是讲原则大概。
[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-12 16:42 编辑 ]