悉尼菜鸟购房日志

xiva · 发表于 2014-5-31 04:57:58

悉尼菜鸟，初来乍到，独自买房，留下一些笔记供各位尚未买房的同学参考。
当然如果有不对的地方也欢迎大家指正。
目前我的进度是：签下了合同，付了0.25%的non-refundable deposit
希望接下来贷款等事情都顺利
1.卖家可能接触到的人:中介(agent) 可选
                  律师(lawyer或者Conveyancer/solicitor）这个一定要有
2.买家可能接触到的人:贷款掮客(broker)可选
                  律师(lawyer或者Conveyancer/solicitor）这个一定要有
3.运作基本流程
卖家把房子委托给agent agent负责发布广告，带有意向者去看房，ms还要有最后settle的时候做的一些事情？鉴于本人参与的这场交易没有agent 请享受过agent服务的卖家买家补充
当然，这个费用也是要有的。据说是房价的4%或者是1w刀左右。详情不明
当买家有意向以后，就向卖家报价。这个讲价的技巧估计大家都比我好，所以我就不班门弄斧了。在有agent参与的交易中不知是否报价是报给agent
价格谈拢以后，就在双方exchange contract 各自签一份合同交换。在合同交换日交定金(deposit)一般行规是10%也有其他约定的。一般会有个冷静期(cooling off period)在冷静期内买家反悔可以拿回大部分的deposit 但是一般是有0.25%不能拿回。所以也有的卖家只要求0.25%的non-refundable deposit的。我这个是交了0.25%的现金给房东，拿了个收条。
冷静期的长短也是可以协商的。这是律师对律师的工作。
冷静期期间还应该进行inspection。如果是apartment或者是unit，一般不进行。如果是townhouse，villa，house则至少应该进行building inspection和pest inspection。如果是townhouse和villa还要strata inspection。building inspection是看看大结构，有无漏水等等。但是都是比较“泛”的检查，比如会告诉你“有漏水”但是不会说明漏水原因，是水管漏了，还是怎地。据说有一套行规，类似check list这种的，如果有进一步的问题还需要找更加专业的水管工电工等进行排查。pest insepction主要是查白蚁。building/pest inspection都有板上的高人在，我就不献丑了而且我的还没有进行 =。= 等弄好了我发上来再请教众多高人。strata inspection主要是查查有没有大修的记录和计划，这些可能导致strata 暴涨。
在这个冷静期进行的inspection的任何问题导致的合同取消，这个0.25%都是不会还的。
如果是冷静期外进行的inspection不知道如何。我看到有人说合同里面有subject to inspection的条款，不知道是不是针对冷静期外的inspection说的。总之，尽量把一些事情都安排在cooling off period里面做掉。
过了冷静期之后就要把剩余的deposit交上啦。也就是如果你已经交了合同里面要求的10% 那就不用再交。否则就补齐。过了冷静期之后这个deposit就要不回来了。此时卖方应该提供一个信托账户(trust account) 一般是由agent提供，在没有agent的情况下由卖方律师提供，卖方律师也没有的情况下，可以由卖方去租（？）一个第三方的信托账户，要产生一定的费用，或者卖方可能要求买方去买一个定金债券（deposit bond)具体就是说买方去某公司买个债券，由某公司保证会在过了cooling off period的时候给卖方这个10%的钱，然后由买方偿还这个公司。这个对卖方的好处是卖方回避了风险。据说在西方人中间比较流行因为他们是没有首付也去买房子 =。=当然这个对买方来说就是增加了一笔几百块的费用。
再等啊等，等到settlement date的时候，卖家搬走你搬进去。此时把剩余的10%的首付，加上银行贷款，一起给卖方，双方就两清了。然后买方就慢慢地偿还银行贷款吧。
买方最大的风险就是房贷问题。之前看一个帖子说房子买价56w，银行估价52w，等于要额外多出4w的首付，弄得我惶惶然。其实我都觉得我自己房子有点买贵，但是实在是觉得45w能在悉尼买个th不错了，就签了。这下子开始担心贷款会不会批。但是呢，后来看挺多人也是估价和房子购买价格一致，差价比较大的一般是楼花，二手房比较少出现，有有点小安心。我是打算如果cooling off period里面贷款下不来就放弃吧 =。= 10%的deposit我承担不起啊承担不起。
另外不晓得如果银行说贷款批下来了，不会有其他原因再在settlement之前收回吧？
在看房之前，可以向卖方要求一个合同。悉尼的是在contract for the sale of land-2005 edition上再进行一些增补，基本约定了
1)房子的交付方式。vacant possession就是说里面没有租客，交给你的是空房。或者subject to existing tenancies 有租客这个具体咋解决要请教律师
2)improvement 我这里是有个garage有个home unit。话说我还不知道home unit是啥。。。
3)附件，比如窗帘，纱窗，炉子，洗碗机等等。都是一些标准的勾上就好。如果有其他的要在other这里写明
4)List of document 地产书，plan of land等等。如果之前有分地啥的可能还有一堆plan of land to be subdivided等等一堆。还有重要的sewerage connections diagram 污水管连接图。大家买的房子性质不一样文档各异。
接下来有一个律师要签的单子。首先是要声明ta是有证的律师，然后把见证了property的转移之类之类。这个没有很仔细看。
再下面有一段，是关于烟雾或者热量报警器(smoke/heat alarm)有些房子必须要装这个，不能移除。如果移除会被罚款。具体哪些要装我还不清楚。我也看不出我的是否装了。。。
接着就是concept conveyancing
1)amendments to standard form clauses 在基本条款上改了哪些
我这个就写了一个clause 16.8 the word "settlement" amended to read "bank" 这估计是为了方便律师解读。省得要从头读到尾
2)warranty as to agent
就是买家保证不跳单。只能找合同里面说的那个中介。我这个没有经过中介所以没有这个问题。一般通过中介的看房是需要带个ID的。万一你跳单找了其他中介来买这房子之前的中介是有权追究的。
3)incapacity of a party
如果有一方或者双方
a. 是自然人，挂了或者神志不清了，或者宣布破产了
b. 是个公司，被清算了或者have a petition for winding up presented（这我不晓得是啥）或者any manager be appointed for it（就是那个我不晓得是啥的)
那么另外一方可以通过律师的方式撤销合约，基于clause 19的应用来终止之。
还有一个很重要的
purchaser's acceptance as to present state of repair 接受第一页inclusion里面的现有状况。卖家不给修的。也不接受以任何以这些inclusion为理由的推迟settle
如果因为买方的原因，比如贷款不到位等，耽误了settle 那么买方要按照购房全额的年息(8%)给卖方付利息。
deposit在双方约定的情况下可以低于5%，可是一旦买家违约，卖家还是可以得到10%的deposit。
有游泳池的房子要特别仔细查查，因为卖家并不担保游泳池符合swimming pools act 1992。鉴于本人买的是一个小小的townhouse没有这烦恼……
4）settlement date 一般是签了合同之后几周我这个卖家是比较奇怪的浮动，最长13周，提早35天通知啥的
如果是拍卖（auction）的房子，拍下来就要无条件履行合同里面的条约。所以很多拍卖的房东会准备好inspection report就是说你放心吧我这房子没有结构虫害问题。
再后面有个legal liaison services 就是搜一下房子的产权
不太确定为什么这个房子房东买了7年了，search date是2012年4月，edition no是4也就是说目前是第四任主人了么？但是date 是2011年1月。是title每过一段时间就更新一下吗？
再接下来，就是一堆比较糊的各种平面图什么的了。手工画的再复印的，实在看不懂啊看不懂。
还有一份strata plan 就是根据这个房子的面积，看跟它一起的房子总共多少strata费用，再算它的比例。
接着就是5页的strata schemes manangement act 这个就是规定了你在自己家里和公用区域啥能做啥不能做。我在澳洲是新鲜人，没有这么长期在西方社会生活过，有时间还是要好好研究一下，融入这社会，也学会保障自己权益。
再又是一堆图。看不懂……
再就是一堆planning certificate 由对方律师向当地的council来申请的。里面有一些诸如这块地是不是保留地啊之类的信息。这个也是有个牛人的帖子可以看看。我有看我的合同上的信息大部分都不懂哈哈。我这边说起来还是洪水高发地区……