chatswood的一house刚刚以270万成交（八卦完成了，大家觉得有用请加分不要手软啊！）

martin_2f · 发表于 2014-5-31 05:45:32

刚刚接到中介电话，得意洋洋的告诉这房子以270万成交。
只开放了一星期。原来是打算Auction，但中介开了个指导价250万以上。打酱油的时候随便去看了看，原建于1920s的房子，两次加建过，有一个大的地下室做健身房，后院修得很漂亮，算是一大亮点。当然位置也是亮点：门口就是chatswood风水宝地Beauchamp Park。个人觉得这房子比较符合鬼佬审美。
我当初觉得中介开价有点过高，毕竟是老房子，二楼的加建只是木板，楼上的2个卧室都是很低的阁楼，上锁车库没有，只有两个停车棚，觉得应该early 2M比较合理，后来中介电话回访的时候提了一下结果被鄙视了。
个人感觉在chatswood公寓楼价格持续攀升的情况下，chatswood的house市场也在不断升温。
大家先看链接和图片吧。晚饭后再来八卦下。
http://www.domain.com.au/Propert ... od/?adid=2009650076
房子图片
门口的Beauchamp Park
户型图
[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-5-5 00:12 编辑 ]

martin_2f · 发表于 2014-5-31 06:07:02

这房子跟chatswood其他average的house相比，加建过的户型只能算中规中矩，位置算是一个优点，有个宽敞的地下室也算一个优点，但更突出的一个优点就是后面的花园。除了一个泳池（其实泳池现在不一定是加分的了），一块面积适中的草坪，让人觉得眼前一亮的就是隐藏在庭院深处的休闲decking，流动的小水池，BBQ area 还有一个2层的小hobby 木屋。这个在图片上可能没有太多现场感，但如果去到实地，感觉会很不一样，特别是在土地面积普遍偏小的chatswood来说真的是很难得的。我去的那次开放，很多人参观，但我观察绝大多数人都有花差不多一半的时间在后院，而不是房间里！很多人在休闲decking的室外沙发上坐了又坐，还有小孩子在小木屋里爬上爬下。我感觉这个后院，绝对对270万这个出乎意料的价格有着相当的贡献。
看看上面的户型图，试想如果把后院的休闲decking，小水池，BBQ和木屋的那块占地去掉，那么后院剩下的就是一个游泳池和小草坪，这样的后院就是个随处可见，再普通不过的average backyard了，更谈不上对整个house会有多少加分。
到这里如果你觉得这是这块庭院地是房子本来就有的特色，那屋主也不过就是多做了点landscaping work，不见得有多出彩，但后来我发现，我靠，屋主实在是太聪明了！
未完待续.........
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继续
在google map上看一下，发现整个土地的形状有点不规则，如果跟它左边的一排邻居比较，这块地的rear boundary要深得多，后面多出来的这块地恰好就是包含庭院水池的地方，更像是后来加上去的。
如图

2012-5-5 00:08:36 上传
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我当时就觉得，后边这块地是不是跟后面邻居买的啊？
然后就做了点小research，结果发现：
1. 打酱油当天，有留意到rear fence上有一段是一个门，直接跟后面的邻居，也就是88 Ashley St的后院相通；
2. 88 Ashley St 上个月刚刚卖掉，1百32万5千，一个普通的老4房house，内部装修过；（房子链接http://www.domain.com.au/Propert ... od/?adid=2009559044）
3. 88 Ashley St的销售中介同样是Century 21 Cordeau Marshall - Lindfield ，而且负责中介也是是同一个人,现在卖9 beauchamp ave也是她；
4. 看了9 beauchamp ave 的contract，发现里面有几个法律声明，分别是卖家的律师和卖家本人，意思就是一个：房子的产权书原件失踪了，保证房子没有做其他抵押等等。。。而失踪的原因是，在08年，
房子的boundary做了调整
，原产权证书寄给了产权局做更改，完成后产权局把原件寄给了房子的原来的贷款银行，但其实房子贷款在07年就pay off了，于是银行把原件寄给了卖家的律师，但律师申明在他办公室做过彻底检查后没有发现任何原件的踪影。
总结就是：两个房子一前一后几个星期内相继由同一个中介卖掉，后院还有小门相通，一个房子的地还被调整给了另一个房子。。。
那么是不是可以得出结论：9 beauchamp ave后面的房子88 ashley st其实也是屋主拥有（至少是近亲或者朋友拥有），然后屋主自己做了boundary调整，把88 Ashley st后院的一部分地划给了9 beauchamp Ave，而这块地正是作为休闲decking，BBQ，水池和木屋用的。
如果是这样，大家试想一下，如果9 beauchamp ave没有那部分赏心悦目的后院，而只有一个游泳池和一个小草坪，它还会卖到这么高吗？特别是它的后院地下还有council 的主stormwater easement横穿而过（因为其实9 beauchamp ave的地势是所在街道最低的地方）见下图：

2012-5-5 00:08:36 上传
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觉得屋主的聪明在于，从88 ashley st拿走的那部分土地，并没有很强烈的影响到88 ashley st的卖价（88 ashley st 是前高后低的地形，最后面的地是最低地，也最难利用），但却给了9 beauchamp ave一个极大的可操作亮点，两个房子总的卖价相加超过了400万。如果没有土地调整，在9 beauchamp ave后院无亮点+还有council雨水道穿地而过的硬伤的情况下还能达到这么多吗？（参考邻近房屋，比如 5 beauchamp ave，和9号在调整前是差不多大小的，但是5号的房子是两层双砖，06年的成交价是1百30万，你觉得现在能卖到多少？21 darling st，同样也面对公园，2层双砖的房子在10年流拍，最高价是vendor bid 1百92万5千，这两个房子是没有easement的硬伤的）
我觉得卖家的这种操作手法给了我们很多启发，因为对于绝大多数低密度住宅区，拥有2个相邻的house可能并不会给你太多的好处，除非地大到可以再分割，否则不能修高密度的townhouse或者unit的话，就没有太多的选择了。但卖家这样调整土地边界的操作是把一个房子的鸡肋，变成了另一个房子的宝藏，最终实现了1+1>2. 所以，同学们以后你家前后左右有邻居卖房子的话，不妨多想一下哦！说不定会有意想不到的回报哦！

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[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-5-5 11:55 编辑 ]