物业法问题，公共地被exclusive used by law，请大家帮忙

cwb1000

本帖最后由 cwb1000 于 2013-5-15 23:55 编辑
主要两个事，一个是多年前有一户业主提出申请，把公共地占进去。当时属于欺诈行为，告诉业主说，只是使用，卖房子的时候会在还出来。（这个不说了，口说无凭）不过新洲的法律不是这么定，你签字以后，他就有权使用，而且卖了房子还是归新业主使用。现在只是想了解一下，我今天去查了文档，当时的投票会议竟然是使用paper meeting，也就是说据说第一次开会是不到四分一到场，然后邮寄的投票纸给各个业主。不知道这是否合法，因为这个东西，你有没有寄给业主，都无从考究，哪怕你寄回去说不同意，他登记的时候也可以无视你，或者说你回寄的太晚，或者干脆说没有收到。
第二个事，是我们有户鬼佬老是和物业公司捆到一起乱花我们钱，转入他们口袋。后来一番argue之后，这个鬼佬去tribunal告我们，然后结果是指定了一家compulsory的物业，然后我们现在无权过问他花什么钱。甚至准备花2w块刷墙。就想了解一下，还有什么办法监督一下他，起码只花必要的钱，或者说让他真的对大部分业主负责。
如果有谁是这行的，或者比较熟。希望能够给与一下建议或者咨询，不胜感激！说的也不算清楚，最好能电话交流一下！

OZ10426

按理说的正规的每年都会有strata report里应该会有花费的明细，如果你有疑问必须在开会前至少24小时内提出并通知strata公司进行解释。 在每次开会必须要有至少一半以上的owner到场会议的决议才算正式有效。
自己也不是这方面的专家，还好我这边的owner还都很负责任，每次大家都会讨论strata的一些问题，并及时反馈解决。 我想你应该先了解一下谁是你们的物业委员 community和chairman， 这种问题你自己是解决不了的，而且你说那个人和strata捆起来花钱，你要有足够的证据能够证明才可以。
之前也有几个帖子写过关于strata的不合理性，
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... p;extra=&page=1
另外NSW的物业管理在Fair trading上的一些信息也是最需要参考的：
http://www.fairtrading.nsw.gov.a ... Strata_schemes.html
希望有所帮助！

年轻时代

lz 说的不详细，也很不“专业”。  :)  
1. 要先看是否是license， lease or 物权转让。 strata 必定有文件。
2. 你说的鬼佬算是building manager 或者类似的人么？
一句话：lz 最近买的就认了吧。

sim818

按照法律manager要提供2个以上的估价for 500元以上的job。其它业主也可以找其它有牌照的trade person估价。价低者得。如果property manager 和其它业主玩野。可以控告到fairtrading，pensioner业主告，only 5元。

sim818

有很多的property manager和一些业主看华人业主不开会，利益输送。所以一定要开会。没空proxy form指定其它人开会，有大数目的工程，业主也可以自己找人估价。没有了利益，他们就不会乱花自己的钱。有牌照的manager最怕业主去fair trading告他。因为会停牌和罚钱。

sim818

澳洲的物业法还是非常严的，我们一户pensioner业主花5元告了manager以后，manager跪求放过他。

callmelily

OZ10426 发表于 2013-5-4 16:23

按理说的正规的每年都会有strata report里应该会有花费的明细，如果你有疑问必须在开会前至少24小时内提出 ...
谢谢，虽然现在的SＴＲＡＴＡ还算负责,自己相关知识还是需要的

微胖儿

99%是你自己凭空想像的

cwb1000

多谢各位的热心回复，本身问题也比较复杂。这个鬼佬业主呢，也不是一般的鬼。sim818说得不错，她也是看这边几户华人英语不好，而且对这些事也不太关心，主要是太相信他们觉得鬼佬不会骗人，或者不会乱来。还有几户是出租，业主不住这里，所以其实业主之间的沟通基本只有1年1次的AGM。
最近因为这个事，搞了1年多。慢慢也懂了很多，物业法说严是严，但是太多细节不清不楚，从常理角度来看也不合理，所以就被这个鬼佬专了太多空子。总之起码两点我理解了，话随便说，黑得说白，白的说黑，只要没写到纸上，完全不能相信。第二，物业公司收回扣是99.99%，惯例是10%，只是狠点或者仁慈点。所谓的仁慈和你自己作为业主的监督力度有关。要不然贪掉几千块也就几天的事情。今天邻居一位老澳洲告诉我澳洲政府也一样，收钱办事。劝我忍气吞声，当作经验教训，反正花大家的钱，就算了。
废话少说，因为事情太搞，我也担心描述不清楚。分为几个主要点的问题：
1. paper EGM是否合法，有没有这么个说法，尤其是涉及到授权无条件使用公共财产的使用权投票此等重大问题上的时候。
2. 如果paper EGM合法，如何保证或者监督业主们都收到关于投票这封信或者叫notice？又如何保证业主回信之后，物业不会否认说没收到信件。再来， notice/这封投票的信上如果没有说明最晚需要的回复日期，是否可有默认的deadline或者closure，比如14天？因为你可以简单的比如收到4封同意的回复，然后就直接说大家都同意，如果后来收到不同意的就说我们已经结束，结果已经通过等等。因为当他们故意玩把戏的时候，他们就故意很多地方不写清楚日期，比如那天做决定，那天写会议纪要等等。如果没有写明日期是否也是不合法。
3. 通知业主开会的notice是如何保证业主都有收到的，是否要手写备份，最少说今天发送给所有业主开会通知。如果没有任何记录，我是不是可以认为物业故意不发通知，照成会议开不成的假象。或者说故意不发通知给明知道会反对投票的业主。我知道一般人不会这么多，但是这个确实就发生在我们身上了，我们只是在找有力的证据证明这件事罢了。
如果不记录发通知是违法，那么我也就不需要担心paper meeting。因为她很有策略的，开年会的通知上，她只字不提这个要求，到时候在会议上的时候看来得人很少，而且没有对她不利的人就提出来。而且解释的时候，撒谎了。说这个只是临时借用，为了孩子安全隐私考虑。到时候卖房子会再让出来。（岂知法律不是这么规定的，虽然说业主委员会给她的只是使用权，但同时在卖的时候她可以不放弃这个使用权，也就是新的业主可以继续使用。一般业主不仔细读法律的话，理解都是我随时可以投票再要回来，或者说每3~5年大家再投一次。可法律规定的是，签字之后，除非该业主同意，要不然其他业主无权再进行投票。而且就算业主同意，也需要超过75%同意她让出来才行。这又是另一个不符合常理，圈进去的时候只要75%投票同意，而且必须是到会的，不到会不计入投票。让出来就得使用的业主自身同意，然后再来75%的投票，比圈进去难，因为业主自身相对于有一票否决权。所以去开会非常重要，而且每次举手要非常清楚为了什么举手。这些都是后话。。。）然后写入会议纪要，做成既成事实。然后快速召开第二次会议投票，在故意不通知所有可能反对的业主的情况下（因为前面的会已经摸底成功，谁会赞成，谁会反对，谁肯定不会来开会等等），造成会议不能召开的事实，然后转为paper meeting，那么就由他们完全掌握主动。所以最终结果这么大的事是11户业主，只有5户投票记录在案，4个同意，一个不同意。80%同意成功。不给其他业主任何物质补助的情况下，也就是1分钱未花的情况下，圈的公用土地将近30个平方。

年轻时代

到目前为止，你没有提供实际有效的信息。 这个人是你们EC头？ 还是manager? 还是什么人？
意象的就算了。 估计你也不会掏钱打官司。低头认了吧。