redraw account转成 offset account，能退税么？

xiaopangmao

刚刚得知我们的redraw account不是 offset account。 现在银行说可以帮我们从3 year economizer 转成standard variable，这样就有offset account 了。我想问在自住房转成投资房之前，我把钱都放在offset里，这样投资房产生的利息就可以退税了么？比如把现在REDRAW里面的10万转成OFFSET，然后拿出来买另一个自住房，这个房子的10万贷款用来抵税？

SydPeterLiu

原帖由 xiaopangmao 于 2012-7-24 18:32 发表
刚刚得知我们的redraw account不是 offset account。 现在银行说可以帮我们从3 year economizer 转成standard variable，这样就有offset account 了。我想问在自住房转成投资房之前，我把钱都放在offset里，这样投资 ...
事实上，楼主说的Redraw account其实只是带redraw facility的帐户。
1，那么什么是Redraw 功能呢？
? Redraw 功能容许客户将银行计算的归还金额以外的额外的资金，再次从银行有条件限制的借出来。例如，按贷款合同要求，你必需每月归还银行1000元，而你归还了2000元，在年终的时候，你更额外多付了2万元。那么，总计你多归还的金额为：1000X12=12000, 再加上20000，一共是32000元。
也就是，redraw 功能容许你把额外归还的32000元再向银行借出来。
2，redraw 功能和offset account的对比
? 最大的分别是，redraw是向银行借钱，因为这部分的钱你已经提早归还给银行，你要使用只能算再借，程序会复杂点，部分银行还需要说明理由，理由不恰当就不借，呵呵，有的银行甚至还要收手续费，还规定最低取款额。有点麻烦。
? offset account 里面百分百属于你的钱，爱怎么用就怎么用，除了你妈或你女朋友没有人管你，不过，要是你女朋友拿去买LV或者爱马仕，事后你也不要怨银行。
? 详细offset account的更多说明，请参照我另一个帖子：什么是offset account
3, 税务问题
? 在投资房中，利息成本可以用于抵扣客户的投资房租金收入，无论redraw 还是offset, 税局都是计算实际利息成本，所以，你的多余资金放在home loan和放在offset帐户中，利息都会减少，效果是一样的，所以，如果从减少税收的角度看，使用offset帐号是没有帮助的。反而redraw才会令利息成本上升，从而导致taxable income减低。
另外，如何利益最大化是很综合的问题，不应该只考虑税收的多与少，而要考虑总体收入水平的提高和长远（long term)的总和成本和收益，还涉及个人的中期财务方向，例如很多人目前追求负扣税，是不是会带来长远的收益？真是见仁见智。
以上属于个人意见，不构成投资和税务建议，如需进一步沟通，欢迎私信。
Peter Liu @ Sydney
[ 本帖最后由 HomeLoanPeter 于 2012-7-24 23:48 编辑 ]

medacctmed

谢谢PETER,长知识罗

SydPeterLiu

原帖由 medacctmed 于 2012-7-25 00:06 发表
谢谢PETER,长知识罗
客气客气。有人看就好。呵呵

amada945

"反而redraw才会令利息成本上升，从而导致taxable income减低“
这句何解尼》 请教

SydPeterLiu

原帖由 amada945 于 2012-7-25 07:04 发表
"反而redraw才会令利息成本上升，从而导致taxable income减低“
这句何解尼》 请教
Redraw的意思是向银行申请，把已经归还的额外部分再次借出来。
例如，经过两年后，你的Loan amount从最初的$500k，降到$400k，你只需要支付$400k的利息，按照6%利率计算，你的利息成本是$24k。
假设，这里面你的额外归还部分是$700k，而你把它redraw出来，你的loan amount又从$400k上升到$470k，那么你需支付的利息应按照$470X6%=$28.2k
所以，经过redraw,利息成本增加了，同样的收入不变情况下，经过扣减，税务反而少了。
如果不清楚或不恰当的地方请指教。
Peter Liu

yiminlei

原帖由 HomeLoanPeter 于 2012-7-24 23:47 发表
事实上，楼主说的Redraw account其实只是带redraw facility的帐户。
1，那么什么是Redraw 功能呢？
? Redraw 功能容许客户将银行计算的归还金额以外的额外的资金，再次从银行有条件限制的借出来。例如，按贷款合同要求，你 ...
我的会计告诉我，如果我把redraw 的100000 提出买自住房，同时把100000的offset 拿出买，redraw 的100000 还是我的债务，offset 的1000000 是投资债务。。所以在税务上很亏。请解释

twister

原帖由 HomeLoanPeter 于 2012-7-25 07:59 发表
Redraw的意思是向银行申请，把已经归还的额外部分再次借出来。
例如，经过两年后，你的Loan amount从最初的$500k，降到$400k，你只需要支付$400k的利息，按照6%利率计算，你的利息成本是$24k。
假设，这里面你的额外归还部分是$700 ...
如果70k是用来买车或者旅游，那税局会否质疑那70k所产生的利息已经不再是房屋贷款的，因而拒绝扣税？

SydPeterLiu

不知什么具体原因，我的「什么是offset帐户」的贴子突然消失了，事实上我并没有卖广告的意思，只是希望用专业知识解答一下有疑问的同学的困惑，互相帮助，相信也是本坛开办的原意吧。呵呵，容许借个地方，再复制给有需要的同学分享。
原文如下：
坛子上几乎每周都有同学提及offset 帐户，好像仍然有不少人想弄清楚一点，其实，所谓的offset account并不复杂，很容易理解。
1，offset account
对冲帐户其实是一个我们日常使用的交易帐户，特别之处只是这个帐户会和我们的home loan相连，它的利息也和我们正需要付给银行的利率一致，所以，只要你对冲帐户上有余额，就能产生利息，这个利息就会马上降低home loan应付的利息成本。
例如：home loan $500k，利率6.00%，在没有对冲帐户时，利息应为：$30k。
如有对冲帐户时，对冲帐户余额：$50k，对冲利息为：$3k，扣减后实际需付利息为$27k。
2，offset account 优点
? 很明显，对冲帐户可以降低home loan的利息成本。对冲帐户上的资金越多，越大幅度的降低应付利息。
? 对冲帐户可以接受一切收入，例如工资，佣金等。
? 有银行卡提供，可以使用ATM，刷卡购物，支票本等。
? 100%对冲帐户所产生的利息完全用于抵扣home loan利息，不必担心税务上的利息收入税。
? 任何时候任何原因，存取自由，不必向银行解释原因。
? 利息按天计算，有资金打入，马上产生利息可以抵消另一边的home loan利息成本。
3，offset的不足或短处
? 通常需要缴交一定费用，从几元一个月到几十元一个月不等。如果多余闲钱不多的顾客，连生活费都很紧张，基本上就是月费都挣不回来。
? 存取太自由，没有计划开支的顾客很容易就把钱花花的用个不停（有女朋友的男孩纸小心啦），本来为了省钱，结果，呵呵...
? 通常浮动利率的帐户才附带对冲帐户，极少数银行提供固定利率带对冲帐户。
总体来说，对冲帐户还是提供了很人性化的财务服务，同学们要根据自己的实际需要来选用这个功能，计算一下利弊和得失，然后也结合不同银行不同收费而采取行动。
Peter Liu @ Sydney
[ 本帖最后由 HomeLoanPeter 于 2012-7-26 23:04 编辑 ]

SydPeterLiu

原帖由 yiminlei 于 2012-7-25 08:31 发表
我的会计告诉我，如果我把redraw 的100000 提出买自住房，同时把100000的offset 拿出买，redraw 的100000 还是我的债务，offset 的1000000 是投资债务。。所以在税务上很亏。请解释
首先，涉及税务的问题请向会计师请教，他们才是税务专业人士，我这里只是讨论贷款相关的话题，即使偶尔触及一些简单的税务问题，也只是个人见解，不构成任何建议或意见。
另外，你提及的redraw和offset必须要联系你的个人实际情况，例如，你有几个房子？以及对应的用途，例如自主或投资，每个房子的对应home loan以及其对应的功能帐户，例如对冲或者redraw? 至于你提出的问题，究竟亏与不亏，还需要了解你的财务管理目的和手段，投资价值和个人承受能力和取向，才能进一步分析用什么方法和方式去实现，有些问题，连会计师也不具备条件回答，需要咨询financial planner.
我的帖子主要分析贷款中常面对的一些产品和问题，不用于解答税务问题和投资方向。
Peter Liu
[ 本帖最后由 HomeLoanPeter 于 2012-7-26 23:21 编辑 ]