东游记----墨尔本买房记

t_guoguo

东游记
原著：t_guoguo

2010-3-11 20:39:58 上传
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[ 本帖最后由 t_guoguo 于 2012-2-21 18:20 编辑 ]

t_guoguo

第1回:灵根育孕源流出,心性修持大道生
诗曰：
混沌未分天地乱，茫茫渺渺无人识。
自从盘古破鸿蒙，开辟从兹清浊辨。
覆载群生仰至仁，发明万物皆成善。
欲知造化会元功，须看东游猫本传。
感盘古开辟，三皇治世，五帝定伦，猫本之间，遂分为四大部洲：东墨尔本，西墨尔本，南墨尔本（搞错了 都是咸水  ），北墨尔本。此文单表东墨尔本。海外有一国土，名曰塔寺马泥呀。东联塔寺马海，西南通印度洋。东墨尔本有数座山峰海拔逾500公尺，最高峰蛋定龙山海拔633公尺，植被茂密，出产水果、鲜花、蔬菜、乳品和浆果，真个好山！
   西南北均不属本文所表之范围，预知详情，各位看官请见股沟。
   刚着地猫本之时，暂安盒子山 干草街，正当路上，有道长桥，气贯长虹，为心里久不能抹去之印记之一。

2010-3-11 20:44:42 上传
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前因桥

  所谓一切事物均从因缘而生，有因必有果。隋?智顗《摩诃止观》卷五之下谓：“招果为因，克获为果。”因又称因缘，果又称果报。因和果辗转相生，谓之因果报应。
  单表此节，无非听闻猫本东西之争愈演愈烈，但我等草根之辈，无缘自择其所，为之奈何。自落地猫本则混迹于东胜之地，正如儿时玩耍之外婆家胡同街巷，虽实为潮湿狭窄寻常巷陌，仍为心中胜地。故心中盘算东游之时，既仅有有限选择之处所。
  预知详情，请听下回分解。
[ 本帖最后由 t_guoguo 于 2010-3-11 21:48 编辑 ]

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第2回:初涉菩提真妙理,断魔归本合元神

2010-3-11 20:49:17 上传
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east

猫本东区概览
红区：第一阶段之猎场（此乃大多猫本童鞋垂涎之所，若红区再西，乃吾等参拜之处，不可妄想，包括背菜的圣所）
绿区：第二阶段之猎场
话说当年 公元2008年末
盖自住房者，自己住的房子也。
  除考虑不可少之七家常事“柴米油盐酱醋茶”，因无米购耗子，被逼矮子里面拔将军，预择最大程度可增值之U, 交通安全学校购物，一样不能少也。
  凡购房之童鞋，料无人能逃“分钟”（zone）之忧,；时预算较裕，故择一区末站或二区始站者，念及2，3年后售之更替，定然钵满盆溢，洋洋得意之。
  然万事开头难，吾至今仍念初见之一3室之U,处 不来啃笨 勺子区，临不来啃笨路，有单独frontage,不小后院，中介神人开价35K,时初涉此地，狐疑满心，料之有诈，未理。岂料7天later,愕然见“sold”贴于牌上，悔之不及
  读及后文，余将知，吾之2年漫漫东游，早把肠子悔青，若肠真可变色。
  惜未存其料，仅凭空臆想。
  “千山鸟飞绝，万径人踪灭。孤舟蓑笠翁，独钓寒江雪。”遂感叹多日，郁郁不已。
  古人贵朝闻夕死，况吾尚初战沙场。且人患志之不立，亦何忧令名不彰邪？处遂改励 ，终愈战愈勇。
  今日回首一看，不来啃已成后起之秀，普通小U均价已破60K。
  莫回头莫回头。
  实房产之事即时机之事，观夫上代移民，早已攻入15KM, 安慰自己道，生不逢时耳。
  预知详情，请听下回分解。（预告：Featured property）
[ 本帖最后由 t_guoguo 于 2010-3-12 10:34 编辑 ]

t_guoguo

第3回: Best Picture 最佳影片（以下排名时间不分先后）
  经过昨晚的深刻反思，由于大把童鞋阅读障碍，今天还是换大白话吧，可能奥斯卡更通俗点。好好的《东游记》要被我搞成狮身人面了 。
  有道是“兵马未动，粮草先行”，澳洲上买房的贴大堆，至于查什么网站，看哪些数据，鉴于澳洲也不按字数评分，在此就不一一赘述，免得浪费你们和我的宝贵时间。查好了长草的区就开始看吧。
第一个奖项颁给MT的一个旧爱。之所以说最佳影片，是个综合评定。要说presentation,后面好的大把，这房子外表很plain,室内也只能说干净罢了，但买房就像选老婆，不能选最好看的（同意的童鞋请加分）。室内装修是小事，今后想整多好看都行，只是时间的事。
  如果不是因为Termite,我还是选它，事后我跟LD说过无数次。这个小U，3卧室（全北向），餐厅客厅，狂大的院子正对Reserve（第一次inspection是夏天中午，走进屋凉气扑面，餐厅的大落地窗正对Reserve的参天绿树，完了，彻底投降，整个儿一猫本的流水别墅）后来签过offer之后又去看过一次，晚上7，8点，外面漆黑一片，很慎人，才感觉到面对park的房子不好的一面。还有句题外话，这个block里的建筑都是经过设计的，很受我青睐。（不懂的童鞋可以跳过）不像很多房子一看就是从图库里随便搬了一个出来。
  Anyway,这个房子最大优点在location,离火车站800米，乌呼，夫复何求哉。虽然2区，但是…MT waverley这样的区，我忍…
  时值08年初，房源很多，每周末看房都有个list, 2个小时3，4处地儿很正常，不象去年底，几周才有那么几个看得上的。
我们第一次inspection这个房（估计不是那个房子第一次open）的时候人就很少（以当时的行情，这种情况其实很蹊跷，当时没觉得，事后才总结的）。中介的asking price430K+,在这个区，3房U,算低的了，但我们只想花400K,当时就跟中介说了400K,她说不行，隔了一周，打电话想去试探中介,说405K行不行，她咬定要430，至少420，于是作罢。挂了之后，考虑了一下，决定加一点，又打过去说407吧，这是我们底线了，不行我们也没办法了。中介最后答应去vendor 那儿try一下，当天晚上7点就去签offer了，过了一天打电话给我们，说vendor接受了，那叫一个激动。
  第二天把Sec32 E-mail给律师看，下午律师打电话过来说，不知道我们自己看过Sec32没，我们说看过啊（是看过，不过走马观花），他说在Body Corparation的会议纪要里提到白蚁问题。OMG,这个是我的死穴（另一个死穴是高压线）。幸好还在cooling off里面，二话不说，当晚就去cancel合同，当时没想到可以用finance通不过这点来cancel合同可以不交罚金,最后声泪俱下的跑到中介那儿说我们change mind了，那个老女人表现出很震惊的样子（演技很高，可以提名最佳女配角），问why,我们说因为白蚁云云，她就说，没问题的阿，vendor已经全部换了地板（提一句，当时Sec32里居然有Building Inspection的报告,房东自己花钱作了Building Inspection,这也是很少见的），她自己的房子也是每年做pest control预防这个（现在想想就气，她就装吧，换了她自己，出现过白蚁的房子她敢买？天杀的）最后cancel掉了，交了0.2%罚金。破财消灾，不希望自己今后因为整天担心白蚁有没有伤到房子主结构而惶惶不可终日。
  这算是第一次private sale给offer的经历,当初来澳洲看有人说过“看100个房，给3个offer,中一个”的建议，我们早就double了。

2010-3-12 14:40:48 上传
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[ 本帖最后由 t_guoguo 于 2010-3-12 15:49 编辑 ]

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第4回: 最佳悬疑片Best Cliffhang films
地点：Glen Waverley
时间：不祥
之所以是悬疑片是因为最终价格大出我们意料。广告上写370K+是个Auction,不过我们本着打S不去Auction的原则，试图说服Vendor提前接offer, 开价到400K,中介仍犹豫不愿递给Vendor,我们于是作罢。拍卖那天我们没去，后来查了结果，405K。按理说，Glen那个地段应该远不止这个价，brochure上没有平面图，院子很大（当然不能跟耗子的后院比），至少2倍建筑面积，对我们而言已经很满足了。
这房为什么最后只卖到这个价在我们心里一直是个谜。后来一次又看附近的房，发现旁边就是Le Pine,住Glen的童鞋都会介意这个么？不熟悉的区真的要谨慎，这种因素如果你是刚看一个区很难发现。

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[ 本帖最后由 t_guoguo 于 2010-3-13 18:48 编辑 ]

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第5回: Best Documentary 最佳纪录片
地点：Mckinnon
时间：2008
  又是一个惨重教训，对于不熟悉的区，中介有一堆堆的trick来对付一个区的New comer。我们只知道这个区的房价很awesome，这家中介在同期推出了2个类似房源，都是两室unit,一个状况很不错，10多年房龄，One owner，看得出维护得很好，屋主细心维护的，有自己的frontage,唯一让人不爽的是离火车站2KM多，意味着步行很可能要半小时，开价380K+,private sale;我们看上的这个，离Bentleigh火车站10Min步行，370+ Auction,最吸引人的是这房子在Mckinnon校区内，看在校区份上，拍就拍吧。于是找了Mr. Werner,煞有其事的先把Building inspection做了, 做的时候随口问了句风度翩翩的Wernerz: How much is this unit worth to your experience？他的回答在我心里严重留下阴影，他张口说half a million.
  OMG, 我们只想出400K左右，这对我们绝对是个打击,但我还是试图告诉自己他只是随口说说，不必当真。
  拍卖当天，带上支票本passport就出发了，临近3条街完全full-loaded，没地儿停车，于是有种不祥预感。好不容易停下了，心想还是靠后站吧，谁知道有什么彪人。果然，热闹非凡的百余人的拍卖现场，最后以大家的掌声雷动完美收场，498000，中介也喜笑颜开。
  从此以后，珍爱生命，远离校区。

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[ 本帖最后由 t_guoguo 于 2010-3-15 21:39 编辑 ]

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第6回：Best Visual Effects 最佳视觉效果
地点：Cheltenham
时间：2008
这个TH，赏心悦目的内饰，很cute的院子，卧室的大落地窗，开价也不高360K+,但LD不是很满意，离火车站要2KM多，所以后来出价时很犹豫，被别人以370K买走了。 当然，Cheltenham这种区也没有很多亮点，虽然也算是Bayside,钓鱼方便。

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[ 本帖最后由 t_guoguo 于 2010-3-15 22:51 编辑 ]

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第7回：Best Art Direction最佳艺术执导  
  这个房子是看房以来遇见最cool的一个（请看平面），一直觉得很适合做个商用的Studio,太现代了，少了些居家的感觉，第一次open for inspection的时候，中介特意放了熏香和音乐来渲染气氛；我的预计是这房子要能碰上right person 真能卖个好价，可惜最后遇人不淑，流拍了。最后估计400K多一些卖了，这可是Hughesdale阿。

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[ 本帖最后由 t_guoguo 于 2010-3-15 21:57 编辑 ]

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第8回：Best Costume Design最佳服装设计
  和最佳视觉效果奖的最大区别是，这个unit图片看起来虽然也很讨喜（特别是后院草坪），但实际去看就能看出很多让人咯硬的地方，特别是走进那条街，没过多远就看见一个建筑极破旧的block,屋檐的漆都支支楞楞，摇摇欲坠。心想，该不会是这儿吧，结果一看门牌号，果然是这儿。总共有6，7户，走过其他户的时候，有人家开着车库整理东西，乱七八糟，音乐放得震天响。顿时觉得兴致全无。这个最后拍卖买到430K左右，我们没去。
  但是照片真的很好看，奉劝后来人，房子不能只看外表。
忘说了 这片让人一见钟情的mow是假草坪 塑料的 刚知道时就像吞了苍蝇的感觉

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[ 本帖最后由 t_guoguo 于 2010-3-17 12:45 编辑 ]

t_guoguo

有头无尾非好汉，写到这儿发现3#的红绿区图还没解释，红色是第一阶段，看房的头一年半吧，预算400K左右的时候看的区，绿色是第二阶段……因种种原因，此处略去10000字……我们的预算降到350K左右，眼看city又远出5KM去。 最后买下的房在绿区。现在装修，惨不忍睹，就不上片吓大家了。
  买到了房回头看那一堆brochure，的确有些吃惊，不过吾非文艺青年，也没那么唏嘘了。无意把这个帖子写成猫本购房指南，因为大家看的区不同，预算不同，入市时间不同，对手中介不同，都是不确定因素。有个朋友曾聊起过，十几年前还是买方市场时，都是inspection之后中介主动打电话问有没有兴趣给offer，这样的行情早不复存在。
虽然很多不定因素，不过还是有几点万变不离其衷的东西。(俗称葵花宝典)
大原则:
  最佳纪录片的那种情况完全是我们自己太大意，没有查查当时附近的2室Unit的成交纪录，当时是第一次看Mckinnon的房，对价格没谱，如果是自己已经看了3，4周的区，本该卖50万左右的，他们开价40万，一眼就能看出是trick。对于白白损失的building inspection费用，我们也无话可说。不过买家的目标是买到房（这个时候相信已经没人奢望以最低价买到房），中介目标卖掉房，看看，大家还是有共同利益的 。 不要有太敌对的情绪就好，大家都是混口饭吃。
下面分开说说Private Sale和Auction
Prviate sale
1.尽量第一次open for inspection的时候去，这样可以看看市场反应，最有兴趣的人一般都是开放第一次就去看；当然如果实在感兴趣，就提前约中介看，这么做的好处在于如果你很有信心出个很competitive的offer ,这样可以避免和其他人竞争；但坏处在于你在暗处，中介在明处了。可以换位思考一下，如果你是卖家，多少的offer会让你在open for inspection之前就接受呢，就像Auction之前的Offer一样，必然是让人无法拒绝的offer才有这种效果。我想，大概就是卖家希望卖40万，你给50以上的offer这么个意思吧。豪宅级的就没经验了。但是如果我是卖家，我还是会选择至少开放一次吧，god knows会不会有更高的offer。所以至今我仍对这点心存疑虑，以前住处附近经常有豪宅sold prior to auction,都是近2百万的房子，这要在Auction之前出offer,得砸多少银子进去啊。
2.inspection之后，如果满意，到关键价格问题了，我们常用的三部曲（这是私房货，看了要加分阿）
问：Have you got any offer?
答：Yes. I’ve got an offer already.
（或还没有offer,就问How many interests have you got already?一般他们会说quite a few）
问：Then , how about the range?
答:Sorry, I can’t tell you other offer…
问：Anyway, if we want to put on offer, how much do you suggest?
答：xxxxxxx(这个是最有参考价值的数据)可能中介会给个range,尽量往high end出吧，如果真的想要。
最后真正签Offer的时候，中介会很郑重其事的问这是你的Best price了？如果你还有所保留那就在这时候再加个3，5千的，毕竟不是每次都有再出价的机会。总体来说，如果中介愿意和你签书面offer,至少证明你们的出价是靠谱的，他们的人工费也很高，也不会浪费时间去和你签一个毫无希望的offer,至于是不是best offer,我想每个人心里都清楚，能舒服承担的价格是多少，要砸锅卖铁的价格是多少（没人愿意到那份上）。
接下来的一件事也很重要，尽量给最好的condition,比如settlement时间，要是有把握一个月搞定贷款就不要写两个月。我们最后买下的房子，offer是第二高的，最高的offer比我们多100，而且unconditional,我们的offer subject to finace&bulding inspection,之所以赢了是因为我们settle时间短。签之前多问问中介how long does the vendor prefer?尽可能多迎合vendor的要求，赢的机会更大些。
Auction
  Auction看了无数，真正出价只有2次，6#那个最佳纪录片都压根没机会出价，之所以不喜欢Auction还是因为风险太大，竞争太激烈。特别是finace方面，万一贷款出点问题，立刻上天无路，下地无门。当然荷包丰厚的童鞋们就不必有这个顾虑了。再加上八字还没一撇的时候就要付个Building Inspection费，所以我们对Auction敬而远之。
不过出价时候的感觉还是很刺激的，特别是有人和你争的时候，可以清晰感觉肾上腺素分泌的快感  
  Auction时很容易失去价格感，最后阶段加价幅度都很小，不知不觉加了好几万自己都不觉得，这还是得注意一下，最好2个人一起去，至少有个提醒的。
第100回　径回东土　五圣成真
南无斗战胜佛。南无观世音菩萨。南无大势至菩萨。南无文殊菩萨。南无普贤菩萨。南无清净大海众菩萨。南无莲池海会佛菩萨。南无西天极乐诸菩萨。南无三千揭谛大菩萨。南无五百阿罗大菩萨。南无比丘夷塞尼菩萨。南无无边无量法菩萨。南无金刚大士圣菩萨。南无净坛使者菩萨。南无八宝金身罗汉菩萨。南无八部天龙广力菩萨。如是等一切世界诸佛，愿以此功德，庄严佛净土。上报四重恩，下济三途苦。若有见闻者，悉发菩提心。同生极乐国，尽报此一身。十方三世一切佛，诸尊菩萨摩诃萨，摩诃般若波罗密。《东游记》至此终。
[ 本帖最后由 t_guoguo 于 2010-3-15 21:40 编辑 ]