悉尼买房记，经验与教训分享

清咖一杯 · 发表于 2014-5-31 07:46:27

本帖最后由清咖一杯于 2013-8-12 00:43 编辑
去年10月长登，这大半年的周末我基本上都贡献了给了看房，总算在房价大涨之前置下一套自住房。
作为新移民，买房的过程很是磨人，一方面正赶上悉尼房价的上升期，另一方面自己对澳洲的交易方法不熟悉，在这个过程中，有太多的担心，纠结，疑虑，失望甚至于愤怒，很感谢有新澳洲，基本上每次问问题都能得到很多热心TX的回复。如今房子买到了，自己回头看看，这个过程虽然有点痛苦，但也学到了不少东西，总觉得应该总结点什么，既是答谢热心帮助过我的朋友，也算是对新澳洲这个平台的回馈。
关于澳洲买房的过程，区域选择，房型选择这些，论坛上已经有很多的精华好贴，这里我想从另一个角度来记录一下自己有过疑虑和困惑，自己觉得得意的地方（算是经验），还有后悔的地方（算是教训），分享给各位。作为在澳洲首次置业买房的我们，也许我曾经的困惑也是你正在有或者将要碰到的困惑。希望我的经验能够给点启示和帮助。
我想到的主要是五个方面，我会慢慢写下来，如果大家喜欢，多砸点分分啊。
照例是免责声明，以下所说纯属个人经验分享，如有错误，欢迎指正，但本人不承担因此造成的损失。

1. 关于出offer
澳洲买房与国内最大的区别在于，国内买房，你很容易知道卖家的心理价位，大家见面谈，价格合适基本上都能拿到。
而这里买房，尤其是比较热门的区域，每次都是一个小小的招投标，卖家或者中介都只会给个指导价，你要自己去判断这个房子值什么价，你有多少竞争对手，卖方的真实心理价位，中介的话是否值得信任。在房市很热的时候，房东的心理价位有时倒不重要了，重要的是你有多少个竞争对手。
这大半年我看过的房子超过50套，出offer的有五套，最热门的一套从over 67.5万直接卖出了86.8万！
至于房子是否很热门，你是否真得有很多竞争对手，基本上从第一次open house就可以看出来，抢手的房子一般第一次open house就会有很多人，如果你去看房发现人山人海，就别指望跟中介还还价什么的了，在指导价之上根据自己喜欢程度加价吧。
还有一点就是，个人经验，澳洲中介满嘴跑火车的不多，我自己出过的五个offer，最后证明中介说的话都没有假，说有别人比我出价高的，最后全部证明了他们没讲假话。当然我这五个offer打交道的中介都是Mcgrath和Raywhite，其他小的中介我就不得而知了。
我出的第一个offer，当时指导价是over 570,000，我出了605,000，unconditional，当时中介就说让我第二天去签合同，我因为Strata report的一点问题纠结了一下，到第三天跟中介说我可以来签合同，中介就告诉我昨天下午有人出比我高的offer，现在要over 61万了，我因为是第一次出offer，怎么也不相信才半天就杀出个程咬金，以为是中介忽悠我，不愿意加，结果两天后中介告诉我611,000成交了。
房子总是越看越贵的，这个房子没拿到，老公安慰说不遗憾，其实他不是很特别喜欢，还是买个大些的吧。
四月份之后，我看房从两房转战下北的三房，最最喜欢的一套也是论坛名人raining发过的一套，Artarmon那套从67.5万飙到86.8万的，房子我就不描述了，大家有兴趣可以搜搜以前的帖子。我是周六看的房，当时的人山人海真是盛况空前，排队排出50米开外，除了房子不错，也与这个卖瓜夫开低价的策略有关。我排队的时候听到一个鬼佬一直在电话里对朋友说，67.5万，it is a joke.
周一经过多方考证，我还让银行的贷款经理给我出了一个估价，我出了一个81万的offer，结果自然是无情地被据了，周二接到中介群发短信，说over 82万，还必须是unconditional，周二晚上跟中介说，我很喜欢这个房子，但我最多可以出到83万，问有没有希望，中介告诉我手里有offer，远高于我说的这个数，我问他是多少，说不能告诉我，还貌似很诚恳地对我说，我不想浪费你的时间和做strata 的钱，我这个offer要much higher than 你要出的价。晚上跟老公商量，他说83万已经是他能接受的最高价了，于是我们放弃，后来后来自然是看到了这个86.8万的成交价，我和小伙伴们都惊呆了。
分享这两个经历，是想说明，澳洲买房，出offer是个磨人的过程，出少了直接与喜欢的房子失之交臂，出多了自己心里自然不甘心。个人一点经验是：
1. 大多数中介尤其是大的中介是值得信任的，所以跟他们保持沟通和交流是绝对必要的。房子抢手的时候你是不要指望中介主动联系你，一定要不停地骚扰中介，厚着脸皮去套他的话；
2. 房子热门程度，open house可以看出个七七八八，尤其是周六的open house，多观察其他买房人。有机会第二次open 一定要再去看；
3. 现在很多贷款的银行都可以提供一个valuation的服务，这个valuation比较粗燥，但会把近期成交的周围的相似房源列出来，有很好的参考价值。不过他们给的估计幅度相当大，在这个世道，按上限出就对了，Artarmon那套房子，银行的估价上限就是87万。

清咖一杯 · 发表于 2014-5-31 08:58:43

本帖最后由清咖一杯于 2013-8-12 01:22 编辑
2. 关于Strata Report
我的预算其实是一变再变的，刚来的时候是想买1 million上下的house，虽然看的都是北区的房子，但区域之广，从North Sydney 到 Hornsby都留了我的脚印，最后发现100万的预算要买像样的house只能去hornsby了，加上发现住house，打扫，修理花园也是个累人的活（住house的TX别笑话我吃不到葡萄嫌葡萄酸啊），于是调转方向看unit或者townhouse。
我虽然没有买成house，但我建议要买house的TX，building & pest inspection 一定要做，事关房屋结构，这点小钱和小麻烦不能省略。但买unit和townhouse，这个strata report是不是一定要做呢，个人觉得如果自己对这个区域有所了解的话，不做风险也不会太大，做了有点小问题也影响不到房价。当然，我建议还是做的，怎么做呢？个人觉得如果特别喜欢一个房子，可以一边跟中介沟通，甚至于一边出书面offer一边做strata report，没问题立刻出unconditional的offer（当然一定要确定自己的finance没问题），一般来说同等条件，屋主会更喜欢unconditonal的offer。至于书面offer，只要你不签合同，是没什么法律效力的，万一strata report有问题，你完全可以撤回。
基本上如果你买的是有一定年龄的unit的话，strata report多多少少会有一些问题，但大多数情况下也就是在未来会出现一些special levy，除非房子有重大要维修事项或者跟开发商打官司这些，一般多个几千块的special levy是不会让卖家降价处理的。但我看过一处高层apartment，本身strata就已经很贵了，2房1200多，还有可能有special levy，这种情况就要好好考虑一下，会不会买了将来strata付到肉疼。
一般人做strata report都是找solicitor让他们代为order，我个人第一次是找了我的solicitor，但我真觉得这个钱花的冤枉，她收了我280刀，但没两句解释，很套路的告诉我没啥问题，再让她具体解释就没空理我了。第二次我直接在网上找了个专门做strata report的鬼佬，首先是价格便宜，才200刀，速度快，第一天下午order，第二天就拿到了，最好的是他整整花了40分钟的时间给我一条条解释这个strata report，对于我这么个好学的人来说（请允许我厚颜无耻一下），这个服务太超值了，找鬼佬练一小时口语也要不少钱那，更何况还学到了那么多专业知识。
所以我个人经验，如果你跟我一样抠门，同时希望完全弄清楚自己将要买的房子的strata状况，找更专业专做strata report的人吧，或者找个有耐心的律师。

清咖一杯 · 发表于 2014-5-31 09:13:11

本帖最后由清咖一杯于 2013-8-12 10:50 编辑
3. 关于Conveyancer还是Solicitor
这个问题我买房的时候纠结了很久，搜新澳洲，搜鬼佬论坛，但很遗憾我最终做了一个大多数人做的选择，但事过境迁回头看看，我觉得这不是一个最好的选择。
首先，关于conveyancing，其实就是过户，自己一定要读透官方文件，NSW fairtrading的网站上有基本的阐释。http://www.fairtrading.nsw.gov.a ... y/Conveyancing.page
这里面很清楚地阐述了conveyancer和solicitor的区别，根本的一条就是solicitor会给到你更多更广泛的法律建议，而conveyance的法律建议基本上只限于与合同相关的内容，原文如下：
“ While conveyancers and solicitors are equally qualified to do conveyancing work, solicitors can also give you legal advice about other matters.”
“Conveyancers are licensed to do legal work such as preparing documents, giving legal advice on contracts and explaining the implications.”
个人理解就是conveyancer基本上就合同论合同，根据法律要求为你审核合同，准备过户文件，办理过户手续，在交易顺利的情况下conveyancer应该是足够了，而solicitor理论上可以为了提供更多的法律建议（这个更多是指什么，我找不到法律原文，但个人理解应该是当合同执行出现问题的时候帮你与对方打交道，挽回损失）。
作为新移民，看着上百页的合同，心里真是发憷，为了求太平，总觉得还是找个solicitor更好一些吧，更何况咱华人的solicitor不也就1000刀以内，就比conveyancer多了两三百刀而已？这是我的选择，我相信也是大多数新澳洲朋友的选择，但事实上，你有没有发现大多数收1000刀以内的华人solicitor干的活和conveyancer没有区别，甚至于还不如conveyancer！后来我也和其他买房的朋友交流过，初步结论是这个收费范畴的solicitor做的事情就是conveyancer可以做的。
如果交易稍微复杂一些，比如home & land package或者一些政府的scheme，或者你想得到更好的服务，买的明明白白，清清楚楚，你的solicitor会认真负责地给你一条条review合同条款的话，还是找个专攻property law的solicitor吧，收费基本上要在1500上下。如果只是简单的过户，那么完全可以找个licensed conveyancer，可能收费也就六百刀上下，一样可以达到审核合同，过户和基本咨询的目的。
说两句我用的这个solicitor吧，我用的这个solicitor也是论坛里有人推荐的，生意爆好的那种华人solicitor，说实话按照人家名气，她的这个收费，我是没有什么理由可以complaint的，我只是说如果再来一次，我换一种选择。对于我一个新人来说，这个交易过程中，实在有很多不如意的地方，一是人家实在太忙太忙，要找到她本人你得非常非常的执着；第二虽然基本的过户没有什么问题，但一些特殊的条款，我觉得某些方面的知识她还不如我自己（不是说我比她专业，而是我会更仔细地研究合同，研究政府相关的法律条文）；第三是基本上人家只愿意做“份内”的事，你要想节外生枝一点点，她是没空理踩你的。
好了，关于solicitor和conveyancer，就说这么多，别问我他是谁，因为别人没有做错什么，只是不是适合我的最佳选择罢了。说到底，一分钱一分货而已。

清咖一杯 · 发表于 2014-5-31 10:32:32

本帖最后由清咖一杯于 2013-8-12 11:06 编辑
4. 关于Broker还是直接找银行
我不得不承认，我是个纠结的人，前面纠结用conveyancer还是solicitor，这个找broker还是直接找银行，我又是纠结了很久，不同的是这个决定so far我认为是明智的，合适我的。
先说说过程吧，我首先找的是某四大行的一个鬼佬home loan manager，我记得很清楚，是去年12月，当时看上了Waverton的一套townhouse，当时对买房的程序啥的一无所知，中介建议我先去拿个preapproval来参加拍卖，于是我打NAB的客服电话，下午找个鬼佬就给我打来电话，约我见面，那时候我真是一小白呀，白的不能再白了，连offset是啥都没有完全搞清楚。当我说我木有收入，我老公的工资只有XXX，而我要买1 million的房子，人家的眼神告诉我，她肯定觉得我疯了，不过人家还是很有礼貌的告诉我，除了房款，你还要算印花税云云，这个收入她最多可以贷给我多少。我心里很受伤，但装作很镇定很强大地跟她说，我不仅要更多的贷款，还要更好的利息，还要免所有费用，结果人家说你英文很好，鼓励我尽快去找一份工作。
有事要出去了，看晚上有没有时间来写完这一段。