实例分析你的投资房赚钱了吗？如何买投资房才能赚钱？（更新老公做的web版的软件。更新：修改年收益率为复利

ddwwhhkk · 发表于 2014-5-31 08:56:06

本帖最后由 ddwwhhkk 于 2013-10-9 22:55 编辑
申明：
以下都是我个人见解，本人不为任何损失和责任负责。
写这个帖子是因为我之前心血来潮，想看看最近房价大涨，投资房到底赚钱了没有，结果挺让我震惊的，一个墨尔本投资热门区上涨还算不错的房子，看起来赚了30多万，而其实基本没赚甚至可能小亏，详细信息参考帖子：
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... p;extra=&page=1
更新：老公好好伟大，又做了个web版的软件：http://192.241.141.159/pihelper/
这个软件会不断更新，web版软件更新记录见顶楼末尾。
感谢老公为我做的软件，让我大量分析更多的实例有了可能，这样从数据中找出些实用的规律，从五花八门纷繁芜杂的房产投资市场找到赚钱的方式，或者至少找到最可能赚钱的方式。（老公做的Android app的下载地址：https://www.dropbox.com/sh/rn3bz29mu7hz6da/oPCjruaAZP，详细用法参考上个帖子）
投资房一般两个思路：低房租高涨幅和高房租低涨幅，如何balance这两者我想就是赚钱的关键了。
1. 先来分析低房租高涨幅：
之前使用的就是balwyn的例子，我觉得这个区是挺典型的低房租高涨幅，墨尔本投资热门区，著名学区，涨得多，但是也许因为涨得快所以相对房租比较低：
案例一：
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-balwyn-114547023
2009年9月卖出价是：$1,350,000
2013年9月卖出价是： $1,685,000
看起来赚了有33.5万，实际上根据下面的数据可以看出这是个很失败的投资案例（我计算得比较宽松，如这个房子的维护费如council fee/land tax/water/repair/insurance等实际应该不止5000/年，而且负扣税rate我用的37%，所以如果收入比较低的人利润可能更少，同样收入更高的人可能利润更多些）：
------------------------------------------------------------------------------100%贷款--------------------------------------------------------------------
++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价=1350000
卖出价=1685000
贷款利息=6.0%
印花税=74250
中介卖房提成比例=2.0%
中介租房提成比例=6.0%
房租/周=500
维护费/年(council fee/land tax/water/repair/insurance)=5000
持有年数=4
负扣税率=37.0%
CGT率=37.0%
买房杂费(律师费等)=2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 335000
总租金 = 104000.0
负扣税 = 88800.0
总利息 = 324000.0
总维护费 = 20000.0
CGT = 48238.75
++++++++++++++++++++++++房产收入++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 527800.0
++++++++++++++++++++++++房产支出++++++++++++++++++++++++
房产支出 = 508928.75
++++++++++++++++++++++++grand final++++++++++++++++++++++++
利润 = 18871.25
-----------------------------------------------------------------------------20%首付------------------------------------------------------------------------
如果是首付20%也就是27万，那么每年的利息支出少了1.62万，利息总支出少了6.48万，负扣税的收入少了2.4万，所以利润会在18871.25的基础上增加40800也就是6万。
这笔首付如果放银行能产生6%的利息的话那就是6.48万，但是这笔钱还要扣税，如果按照37%的税率去扣税的话，存银行的利润是大约4万
所以在付20%首付的情况下，投资此房产会比放银行多赚大约2万。
这是老公的程序计算结果，可能看起来更清晰些(这个是老公后台java程序的结果，Android app老公有时间了就升级来计算首付的情况)：
++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价 = 1350000
卖出价 = 1685000
首付比例 = 20.0%
贷款利息 = 6.0%
中介卖房提成 = 2.0%
中介租房提成 = 6.0%
负扣税 rate = 37.0%
CGT rate = 37.0%
购买日期早于"5 May 2008" = false
房租/周 = 500
维护费/年 = 5000
持有年数 = 4
买房杂费 = 2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 335000
总租金 = 104000.0
负扣税 = 64824.0
印花税 = 74250
总利息 = 259200.0
总维护费 = 20000.0
CGT = 48238.75
++++++++++++++++++++++++总结++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 503824.0
房产支出 = 444128.75
首付 = 270000
利润 = 59695
年回报率 = 5.527% -- 如果还有自住房贷款没还完的话，这个回报率显示这部分首付不如放在自住房里
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lesson learned（后面随着实例的增加，我会不停地修改lesson learned，我有理解不对的地方，请大家给出建议）:
-如果是这种低租金高涨幅的投资方式，房产hold的时间要长一些，一般至少7年。
-这个房子租金有些过低，即使是低租金高涨幅的投资方式也要考虑租金，或者把房子简单装修下以获得更高的租金是否也是一种方式？
案例二：
http://house.ksou.cn/p.php?q=Balwyn&sta=vic&id=61846
2008年9月卖出价是：$1,115,000
2013年9月卖出价是： $1,500,000
2010年5月租金是：$480pw
考虑到墨尔本过去几年租金并未上涨，所以rent我假定过去四年都是480，每年能租52周。
考虑到08年的银行贷款利率要比09年高得多，所以我使用了这五年平均利率7%，这只是估计，我还没有想到这个平均利率怎么计算比较合理，请大家给出建议，或者是不是有现成的tool可以使用来计算过去几年的平均利率的。
分析结果：
----------------------------------------------------20%首付----------------------------------------------------------------------------------
++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价 = 1115000
卖出价 = 1500000
首付比例 = 20.0%
贷款利息 = 7%
中介卖房提成 = 2.0%
中介租房提成 = 6.0%
负扣税 rate = 37.0%
CGT rate = 37.0%
购买日期早于"5 May 2008" = false
房租/周 = 480
维护费/年 = 5000
持有年数 = 5
买房杂费 = 2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 385000
总租金 = 124800.0
负扣税 = 78588.00000000001
印花税 = 61325
总利息 = 312200.00000000006
总维护费 = 25000.0
CGT = 59879.69
++++++++++++++++++++++++总结++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 588388.0
房产支出 = 498392.69000000006
首付 = 223000
利润 = 89995
年回报率 = 8.071%
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但是如果有自住房还没有还完贷款的话，这笔钱放在offset里产生的收益相当于7%
这个的年回报率比案例一要好。我个人觉得这个属于比较lucky的例子，因为它恰好在购买后很快经历了2009年的大涨。应该代表了这个区这个类型的投资比较高的收益。
案例三：
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-balwyn-114618071
这个挺奇葩：http://house.ksou.cn/p.php?q=Balwyn&sta=vic&id=44658
Sold $1,381,000 in 14 Sep 2013
Last Sold $1,250,000 in Dec 2009
按照租金500计算结果：

2013-10-2 17:50:57 上传
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这个赔得...
这个房子我完全不理解为啥别人涨那么多的情况下，它咋不涨涅？有没有高人来分析下？这是典型的大地破房子啊。您的强项就是涨幅高啊，那您为啥就不涨涅？为啥为啥为啥涅？
2. 高房租低涨幅（unit/apartment）
案例一
http://house.ksou.cn/p.php?q=Balwyn&sta=vic&id=36800
租金参考：http://house.ksou.cn/rp.php?q=Balwyn&sta=vic&id=338297
计算到这里，有点小伤心，有点心灰意冷，不知道能不能在墨尔本找到数据表现好的房子。
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web版的软件：http://192.241.141.159/pihelper/ 更新记录
2013-10-03
--修改持有年数可以接受小数，如6.5年
--增加印花税计算器link，兼顾所有state，从而使印花税计算更准确
2013-10-04
修改年收益率为福利，从而使年收益率计算更准确