这几个月，我看过的房 - 献给已经买到房和将要买到房的筒子们(updated)

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本帖最后由 @$@ 于 2013-12-5 10:08 编辑
2013年，澳大利亚官方利率降到历史最低点，澳元对美元汇率也创下近两年历史新低，种种因素导致澳大利亚大城市，尤其是悉尼房价飙升，有人说是泡沫，有人说是补涨。不管怎么样，总之是在涨，究竟要涨到什么时候，谁也说不清楚。
笔者很不幸，4年以前决定买房，于是乎，相应政府号召，把所有的钱都放在FHSA，不了解这个账户的TX请GOOGLE，笔者不做解释。坑爹不坑爹自己决定吧。
笔者自主在一个离2E不远的吊丝区，说是吊丝区，自己住着也很舒服。离EASTWOOD近，以前上学，现在上班都很方便，于是乎，自住房的地理位置也就锁定了2E已经周边地区。
不要问我从哪里来，也不要问我到底买到房子没有，谢绝一切人肉搜索，希望大家的目光和精力都放在如何选择和卖掉自己的房子上面。我在这个帖子里面会尽量做到客观，公正。如有不妥，希望大家轻拍。本人虾米吊丝一个，不是富二代，也不是人中龙凤。

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首先，我对房价的理解是，在一个卖方市场，想检漏不如去买彩票。一个卖价不高的房子，一定有它卖不上价钱的理由，而且基本上是不可逆转的硬伤，你觉得检漏了，其实最多也就是一个FAIR PIRCE。因为在拍卖现场，最后的赢家一定不会是所有在场BUDGET最高的，很多人只是不愿意出价而已。
不过自己认为这个房子值，只要大脑不是受过刺激，基本上都算是合理的。在卖方市场，检漏太难太难了。我将在以下的帖子中举例说明

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本帖最后由 @$@ 于 2013-12-4 22:45 编辑
基本上第一次买房的预算都在60万~1.5m之间，我的分析集中在这个价位，希望对大家有所帮助。
首先，来看看Denistone East的这个房子：
2/13 Haig Avenue DENISTONE EAST
http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Villa/NSW/Denistone-East/?adid=2010657400
晕，没权限发照片，有人捧场的给加点分吧，大家自己动手搜以下房子的地址
这个房子是在8月份推出市场的，8月份是房价飙升的开始，这个房子也预示着房价的节节升高。这个房子在以前的帖子里面讨论过，由于没有权限发链接，所以大家还是要自己在坛子里面搜索搜索。
拍卖日期：14/9/2013
房子概况：标准的3-2-2结构，在一拍3栋连体VILLA的中间，地势平台，院子规整。
优点：3年新，房子内部装修现代化，CeasarStone 的bench top,全新地毯，Ducted AirCon. LED 射灯，顶高2.6。
缺点：房子用料一般偏差，房顶使用水泥瓦，整体面积偏小，体现在客厅和厨房连为一体但并不是很开阔，所有的壁柜的门不是推拉式而是比较廉价的朝外打开式，无形中减小了卧房的实际使用范围。水龙头五金等使用廉价产品，不知道能持续使用多长时间。
中介：FIRST NATIONAL EPPING，中介指导价：High 700k. Strata Levy: 800左右，比较合理。
周边环境： Haig Ave 是一条很安静的小路，坐落在North Road和Balaxland Road 中间，距离火车站较远，开车出行十分便利。周边房屋都不错。但Haig Ave 比较狭窄，而且路两侧会有较多车辆停放，显得此街道不是高端大气上档次。
拍卖现场：人很多，有年轻的小夫妻，有年迈的大妈，70%华人30%其他种族。
拍卖过程：700k 起拍，一个中东模样的妇女带着一个6-7岁的小孩子，一路杀到780k。中间竞争对手有一对年轻夫妻，一对男孩子（我怀疑是GAY），最后她被一对带小孩的COUPLE干掉，在拍卖师落锤的一刹那，一个大妈出现，从780k一直杀到835K放弃。
总结：大妈出手是由于780K会是检漏价，那对拍下房子的夫妻也不是刚需，在拍卖最后阶段出价十分犹豫。
后记：此房Auction 结束后，马上放上市场招租，租金650/week。可见都不是刚需，价格虽高，但不离谱。其中丢失此房的那对年轻夫妻和GAY一样的两个男孩在以后的许多OPEN HOUSE中都有见到，自我感觉，年轻COUPLE 的预算其实挺多，但是那时候是刚开始看房，没有做好准备。GAY一样的男孩的预算有限，无奈放弃。估计现在那对年轻小夫妻已经买到自己爱房，希望GAY那一对的COUPLE及时调整战斗方向，早日成功。

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本帖最后由 @$@ 于 2013-12-4 22:43 编辑
接下来，请大家看看这个房子：
6/9 Eulo Pde, Ryde
http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/House/NSW/Ryde/?adid=2010736014
拍卖日期：26/10/2013
概况： 坐落于 Denistone East 和Top Ryde 中间的高地上，房龄16年，房子属于DHA的，现在已经过了10年租约，可以自由使用。
结构 3-2-2
优点：房子结构无疑是整个大RYDE区数一数二的，硕大的Living Room, Formal Dinning Room, Family Room，新装修的厨房是和其他地方巧妙的隔离。整个房间用料足，面积大，有后院和前院。进门有一个很大方的隔断作为前厅。这个VILLIA有一种HOUSE的感觉，甚至比很多破HOUSE的感觉要好。在FAMILY Room,房顶加装了音响，这是只有在豪宅中才会出现的。
Eulo Parade 的地势高，在这个小区外有清晰的City View. 在夜晚可以清晰的看到Harbour Bridge和若隐若现的Oper House.
缺点：房顶比较低，2.4m，其原因是主人装修了加上了LED。但是没有加装中央空调，是整个吊顶有种鸡肋的感觉。厕所旧，有窗，但是很小。地理位置刚好在DE 学区之外。失去了学区房+100k 的优势。
周边环境：Eulo Parade 是一条静街并且及其方便的小路，从这个小区到RTA步行2分钟，周边有两个Park环境优美。步行Top Ryde Centre 15分钟左右，开车3分钟左右，路途平坦，有坡，但很平缓。
中介：Star Partners，中介指导价：1st 690K, 2nd 720K, Strata: 980左右，较高。小区物业今年受白蚁影响, Strata Levy 层出不穷。
拍卖现场：人山人海，80%西人，10%华人 10%其他种族。
拍卖过程：西人家庭在起拍后迅速出价从700k开始到780基本上都是西人在竞争，期间上贴中提过的Gay Couple 打酱油一次，被秒杀。一对年轻中国小夫妻780k杀入战斗，与主要竞争对手一个西人老头杀到845k，西人老头无奈放弃。在拍卖师落锤一刹那，角落里面的一群年轻中国富二代加入战斗，人群中很多惊叹的声音。一个年轻百富美手起刀落十分干净利落，在竞价到875k的时候，白富美决定退出。年轻中国夫妻长松一口气。
总结：白富美出手是认为845k为检漏价，人家可不稀罕住这种半新不旧的VILLA。
后记：Star Partner由于此次拍卖卖出了Ryde 的Record，所以生意红火了不少，但毕竟是小中介，还是拿不到什么好房子来卖。

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本帖最后由 @$@ 于 2013-12-5 00:01 编辑
写了半天没人捧场? 睡觉去了，明天继续
谢谢各位同学的鼓励和加分，你们的支持是我最大的动力。
废话少说，上文提到了一个有house感觉的villa，在Eulo Parade。笔者通过强大的Ksou搜索了一下这个小区，发现这个小区内藏着一个超豪华的Villia。
http://www.mcgrath.com.au/buy/villa-ryde-nsw-2112/165609
大家可以去看看这个4房的超级Villia。全新的装修，超大的房间，独立的Family Room 以及室外的活动区。这个房子在去年房地产市场最低谷的时候售价850k最后被900k买到。比起这个Villia，上周那个4房的大Villia只能是望尘莫及，估计只是站在有DE学区房这一个优势，其他方面完败。
通过笔者的现场观察，去年购入这个Villia的是一对年轻的西人夫妇。在去年市场那么冷淡的时候，这个Villia的售价已经超过了许多周边的House。可见市场对这种豪华Villia的认可。我们买房自住房主要目的是自住，其次是考虑升值。就这个来说，这个Villia可以完胜绝大部分被誉为“一朝拥有别无所求的地大屋破” 因为你不需要推到从建就可以享受宽敞的卧室已经整套excellent designed的房间。
当然，这个房子是去年卖出的，如果今年在市场上的话估计售价也会在1m以上。在这个房子不仅国人回来抢，西人也会来抢。对于房价的上升可谓是具有双保险。

猪油球

直接沙发上睡了，梦里支持楼主

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本帖最后由 @$@ 于 2013-12-5 14:13 编辑
占座，明天晚上继续
接下来，笔者要写到一个可以成为史上最惨烈的竞拍。
8/28 Kent Street EPPING
http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Townhouse/NSW/Epping/?adid=2010739965
这个就是大名鼎鼎在Epping 以$1.14m 拍出的Townhouse.
房屋概况：这是一个非常漂亮的小区。屋内使用错层结构，具有前院和后院，一进门就是宽敞的客厅，下五六节台阶明亮的厨房和Dinning Room。客厅往上走几个台阶是一个有15平米以上的宽敞的主人套房，主人套房连着阳台，但看这里，在这种主人套房里面住着心情也会好很多。主人套房上面是两个10平米左右的卧房，设计简约大方。
优点：对于喜爱错层的同学们来说，这是一个可遇而不可求的机会，每个区域都有在不同的层面上，区域相对独立。每个房间的Size都合理，特别是主人套房，卫生间的位置，阳台那宽敞的落地门，特别是房间那近乎黄金分割的长宽比例使得这个主人套房显得非常大气。笔者认为，这样的房间有延年益寿的功效。整个建筑采用全砖结构，走在每一层都有脚踏实地的感觉。房间外面是一个很大，很绿的Park，穿过这个Park就是Epping火车站，地理位置无与伦比。
缺点：对于不喜欢错层的同学来讲，这个房子住着累，上楼下楼，特别是孩子比较小，或者刚学会走路的家庭，住在这种错层结构是活受罪。房屋的外墙是今年新粉刷过的，所以不知道砖头的质量，不过通过搜索，这个小区以前是黑色的，现在变成白色的，说明这里的住户比较喜欢折腾，也许这是Strata较高 +-$1000 的众多原因之一。此房的另外一个致命伤是没有什么院子，前院虽然不算特别小，但是没有什么privacy. 后院比前院更小，而且还要下楼梯，实在是一大遗憾。
拍卖日期：19/10/2013
中介：First National Epping 中介指导价：Over $850
拍卖现场：小区内不算特别宽敞的过道被蜂拥而至的竞拍者和围观者挤得水泄不通，Kent Street常常的街道根本找不到一处停车位。笔者和哥们几个在屌丝区聊天聊过头了所以来晚了，以至于在拍卖开始后五分钟才到达现场。目测华人95%，西人5%
由于来的比较晚，（其原因是和一个高富帅朋友在屌丝区的shopping centre里面喝咖啡，此高富帅已经有两房在手，第三套豪华别墅在纸上。高富帅扬言他有功力能摧毁一切Auction，每次去看拍卖都流拍，于是我决定邀请他来这个拍卖）来晚了，没能占据有利位置来观察,只记得在880k左右的时候，稍微冷场了一下，此时的赢家是一对鬼佬夫妇
，这个经验丰富的拍卖师假装喊 1， 2·····,在拍卖师右侧的一个戴眼镜的姐姐，手举13号牌，慌忙出价，看神情是对这个房子情有独钟，生怕一不小心房屋的钥匙落入他人的口袋。13号姐姐有一个5-6岁大的小孩，也带着眼睛，看来是学习用功的类型，13号姐姐的后面有一个大叔，一个大妈，估计是13号的父母。
在13号举牌之后，西人的战斗力明显下降，不一会儿偃旗息鼓，败阵下来。此时竞拍价已经达到了950+，大家都以为拍卖要结束了，准备拍手庆祝时，坐在角落的一家三口不慌不忙的加入了战斗。价格很快就临近1m，这个时候，我和我的小伙伴们都被吓住了，大家也都在议论，不知道这个房能不能上1m.
话虽如此，拍卖还在继续，在价格超过1m的时候之前竞拍的西人很生气的离开了现场（祝福他们看清了2E的形式，一个土生土长的鬼佬抢这里干吗？生气也没用，早点去西人区买房才是正道）。在超过1m以后，彼此的叫价明显缓了下来，这时候在院子里面的前屋主已经安奈不住笑了起来。坐在角落的一家三口也不是等闲之辈，出价的节奏掌握的非常到位，无奈13号姐姐的战斗力更胜一筹，不久一家三口摇头表示退出。13号姐姐在间隙擦了擦汗，回头和父母嘀咕几句，脸上洋溢着发自内心的喜悦。
谁想，在拍卖师面前的一位黑衣女完全不给13号姐姐充足的休息，还没等拍卖师开始数数就跳了出来加入了此次Epping之巅的论剑。黑衣女使用黯然销魂法，开始每次加价都不高，但急促，竞拍价格迅速上升，13号姐姐逐渐出力不从心。大家都为13号姐姐捏了一把汗。这时黑衣女的气势逐渐压过了13号，在13号姐姐觉得快要支持不住的时候，内功深厚的老两口在13号耳边传授了心法，使得13号精神焕发，牵制住了黑衣女的急促的进攻。和台风一样，来的快，退的也快，黑衣女在13号如同雅典娜一般重生之后迅速推出角逐。我和我的小伙伴们此时真的惊呆了，尤其是那位2房在手，第三套房在纸上的高富帅。他表示回去一定要闭关修炼，待我要出手拍卖的时候再出关。
竞拍如此之激烈，以至于笔者已经没有时间把具体的价位记录下来以供以后参考分析，此时的我，完全折服于13号姐姐的魄力和财力。真心祝福她能买到这个房子。拍卖师也觉得差不多了，准备抡锤画押，说时迟，那时快，在黑衣女身后的一位墨镜高手出现了·······
预知后事如何，待我明晚道来······

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本帖最后由 @$@ 于 2013-12-5 14:14 编辑

roewe

顶一下，

lyrobbie

这个帖子不错. 不少朋友在Denistone附近买了房。 正好学习一下。