跟流氓的Strata中介打交道，身心俱疲，上来说点经验。换管理公司已经时隔两年多，我回来说说感想 +_+

JuliaTung

本帖最后由 JuliaTung 于 2013-5-8 15:09 编辑
不知道有没有人碰到过跟自己居住的大楼管理公司(Strata Management Agent)不愉快的经历。我非常“幸运”的碰到N次，最近又参与了与他们斗争的过程，从中学会很多知识，写在这里，希望对一些朋友有帮助。
简单介绍一下这个公司的背景：这是一个在三个区垄断了绝大多数公寓楼管理的地产公司。我估计在多年以前，Strata 管理的公司不多，这个公司手下有大量的物业，但是公司人力资源贫乏，对所有物业的管理马虎、敷衍了事。住户的疑问，永远得不到解答；住户要求的服务，永远无法提供；住户的需要，永远得不到满足。当住户表达不满并投诉的时候，管理阶层不予理会；住户想要换管理公司的时候，这个中介就会采用各种流氓手法，欺负许多住户不懂得Strata的规则，尽量拖延阻碍，最后换不成。
我们这个楼，在两三年前就一直想要换Strata了，但是一直没有换成，其中有住户的原因，但是这个Strata太坏，一直阻挠是根本的原因。今年10月初，邻居的阿姨再次提出要换，我们征询了大楼里面业主的看法，结果总共十家人，七家同意。由此，展开了跟这个管理中介斗争的漫漫长路。
首先，我介绍一下换掉Strata的流程。其实，这个中介的服务，怨声载道，凡是我碰到跟我们一样中介管理的大楼，无一不对其表示强烈不满，但是能换掉它的却寥寥无几，其中一个原因是许多业主有误区：要换Strata公司，必须超过半数的住户同意才可以（我以前也是一直这么认为的）。这样一来，操作上就很困难了。如果只有十家人，而且六家的业主都是住在那里，大家平时有交流，这样可能还好说，但大多数的情况却是业主并不住在里面，住在里面的是租客。这样，想要凑齐超过半数的票数去换Strata几乎是不可能的任务，但是其实并不是这样的。
待续......
[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 15:33 编辑 ]

JuliaTung

事实上，我们每年的 Strata 会开一次会，称为年度大会(Annual General Meeting，简称 AGM)。每次开会，都需要达到25%的 Quorum 才能开得成。所谓的 Quorum，就是出席会议的人数，包括不能出席但是填写了Proxy Form，请人代表自己投票(一般是请管理自己这栋物业的经理，也有人请住在附近的亲戚朋友)的业主人数，加起来要达到总户数的25%，否则，这次会议开不成，管理中介需要收一次开会的费用（一般是200块），还得再找时间开，因为 AGM 是必须每年开一次的。如果开得成，则不需要收取费用。（所以业主如果不能出席，最好填一份Proxy Form传真电邮或者邮寄回去给中介，以保证会议能够开得成哦）
所以，如果一栋楼有10户人家，只要3户的业主出席，或者3户的业主填了Proxy Form对会议议程投票，即使一个人都没有出席，也达到了Quorum的要求。会议议程上讨论的东西，只要这三个人的投票就能通过了。同理：要换 Strata公司，如果一栋楼有10户人家，只要有3户的业主同意换，这个Strata公司就可以换了！
待续......
[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 16:29 编辑 ]

go2home

搬凳子，看故事。

JuliaTung

谢谢捧场，我继续写写写。。。打字慢，不好意思

y12345678

mark

libind

头回赶上现场直播,还坐上板凳了,JD~~

libind

原帖由 y12345678 于 2010-11-23 16:34 发表
mark
这位同学少打几个字,把我到手的板凳给抢了~

mike@lu@mel

同情lz

JuliaTung

这样，我们换 Strata，民意上的条件是完全具备了。接下去就是程序的问题。
并不是说，10家人有7家业主同意了，这个 Strata管理公司就可以拜拜走人了，里面的门道多着呢！之所以说他们流氓，就是他们用这些门门道道来绕我们，最后搞得我们身心俱疲之后，就不了了之了。说真的，许多业主很难得下一次决心想换，如果折腾来折腾去，最后换不了，许多人就放弃了，尤其是我们的大楼，大多数业主都不住在里面，房子都是出租的，听说要换Strata，许多人特意跑过来签名同意。如果多跑几次换不成，难免出现这种情绪：不换就不换吧，反正我也不住在里面，随便他们怎么搞。
要换 Strata，得到业主的群众基础之后，业主们要让 Strata公司另外安排开一个会，这个会叫做特别业主大会(Extra-Ordinary General Meeting，简称EGM，不知道这样译对不对)。在这个会议上，会议章程很简单：1. 是否同意解除现在管理中介的服务？2. 是否同意把合同转到新的管理中介xxx？
待续......

JuliaTung

这个会议是一定要开的，如果不开，程序就不合法。并不是说所有业主签了同意信就是代表投票，投票必须通过会议的形式实现。
我们首先把一封信交给现在的中介，要求他们安排14天之内开这个EGM，并且把会议要讨论的章程写在信里面。基本上，这个中介需要做的就是，把这封信复印，发信通知所有业主，安排一个时间让业主来开会，在会议上投票决定是否同意。这也是Strata Schemes Management Act 1996 (这是一个Strata管理的法案) 的要求。会议的通知必须通过信函发出，由于我们手上并没有所有业主的通信地址，所以，最佳的联系方法，就是通过现任的管理中介发信通知。
我们要换，这个中介当然是尽其所能阻止我们换。然后，流氓中介的手段就来了。
第一招，拖字诀，能拖多久就多久。我们的Strata经理，首先问我们为什么要换？我们说，我们不需要解释太多，这是大家一致的决定。然后，她就说，给她两个星期安排(我们信上说的是要求14天之内安排开)。等了三个星期，没有任何回音。我们去问，被告知：这个经理放假去了！两周之后才回来。
第二招，赖字诀，推来推去踢皮球。又等了两周，(注意：这样一来，从我们刚开始提出开会，到现在，已经过去五周了) 又打电话去问，被告知：这个经理已经不在这个公司工作了！现在，你们大楼的一切管理，改为由xxx负责。再问这个xxx，会议安排怎么样？答曰：不好意思，刚刚接手，文件比较混乱，你们给的那封信，现在找不到了！
待续......
[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 17:00 编辑 ]