现金流和资本升值是澳洲房产投资选择的两大要点

edwardzhou

现金流和资本升值是澳洲房产投资选择的两大要点。这两个要点到底说明什么呢？
首先，现金流。良性的房产投资现金流可以带来两方面的利益，一是还贷能力；二是财务自由（Financial Freedom）。
还贷能力：还贷能力是进入房产市场的基础，是银行审批你贷款的依据。当你投资了一套房产，但是它却不能给你带来正收益的时候，这套房产就会消耗你的可支配现金，降低银行对你的还贷能力的评估，从而影响你之后的投资。
那么什么是正收益呢？很好理解，就是你的房租-你的房产成本仍然有收益。成本包括：贷款利息、中介佣金、保险费用、维修维护费用、政府费用（Council Rate）、土地税（如果有）。
然而，当前市场的物业往往都无法直接给你带来正收益，因为租金的增长通常在是滞后于房价增长的，所以当前的租金并不能完全覆盖你的成本。这时就体现出购买澳洲期房的优势了。
在澳洲，购买期房，只需要支付10%到信托账户（Trush Account）就可以通过事务律师签订购房合同，当然开发商在交房前是无法动用信托账户里的资金的。等到交房时再根据你申请到的贷款交余额，也就是说如果你申请到90%的贷款，你就不需要再付钱了。（海外投资通常最高可申请到80%）
但是从你支付10%购房款到交房这段时间内（通常是一年半左右），你没有任何的资金和还贷压力。最重要的是这一年半的时间通常已经可以让租金增长到了一个可以支撑你的房产成本的价位。当然前提是你选择的房产要好！
现金流的另一个收益，财务自由。如果你的投资房产能为你带来正收益，你就可以用这个收益冲抵房贷本金。这样你的本金少了，利息少了，正收益就更多了；此消彼长，你的贷款会越来越少，收益会越来越多，你离不工作也有钱收的财务自由的日子（我觉得就是地主土财的日子）就会越来越近了。
我们再来说说另一个要点，资本升值。
资本升值是扩大你房产投资数量的根本原因。当你把你辛苦存下来的钱购买了第一套投资房后，如何才能再买一套呢？再等十年甚至二十年存够另一套的房产首付？当然，我假设我们不是土豪。
得益于澳洲优越的金融制度，当你的房产升值后，我们可以通过让银行再次评估你的房产，并将升值的这部分钱再贷款出来。这样我们就有了第二桶金曲购买你的第二套房产。这就是澳洲大多房产投资者的运作方式！
鉴于现金流和资本升值这两大要素的重要性，我们在投资选择的时候一定要注意评估房产所能带来的现金流情况和资本升值潜力。
当然两者之间是有一定的促进关系的。如果这个区域的房产现金流情况优异，就会吸引投资者进入此区域，那么房价势必会有所上升。同样的道理，房价的上升也会拉动租金的增长。
但是我们要注意的是不能仅仅看到数字，还要挖掘数字背后的真实情况。有没有什么特别的原因造成当地的租金特别高？比如一些依托单一经济的城镇，如矿业城镇，从业人员喜欢在当地租赁房屋，所以租金较高。但随着矿产的开发完毕，人员会随之迁移，那么房产价值就会随之贬值。
所以针对每次投资，要慎重分析，有哪些因素可以促进改善现金流和资本升值，有哪些因素可能拖累它们，找好的中介详细了解各方面信息。做到理性投资，合理规划！

opsstandard

恩，总结的蛮好啊

悉尼房产信贷

其实租金能cover90%以上的还款就够了，买房不是投机行为，看的是长期稳定的回报，澳洲现在房价和30年前相比翻了33倍，拿的时间长无疑回报越丰厚，想要通过炒房快速致富根本不可能，除非是5年前的中国，或者是买彩票和股票了，但不是所有人都能驾驭的了

genesisglobal

其实我自己是中介，但是有个问题一直在困扰着我。希望楼主可以解答。
就拿现在悉尼的房价来说，总体的趋势仍然是在上涨，但是楼花的价格似乎有些高的离谱，跟当区二手房的价格差的太多，比如说wolli creek， 楼花要90万了，但是二手却在60多万，parramatta 90万，二手房50多万，这就造成了这一批期房楼花在settle时候贷款时候估价有问题，意思是客户需要不止20%来成交房子，那这时候说投资apartment我个人觉得却变成了一个很虚假的东西，尤其是refinance，如果说现在银行贷款只贷65%，我们的房子首先在银行估价师眼中要先升值到当时买的价格，然后再上涨，但是这需要几年呢，说不清，到时候再涨上去，还会有人买么？比如说我现在买parramatta花了90万买两房，我到时候要卖我肯定要90万以上才卖啊，5年之后我卖100万，但是有人买么？
所以现在不是我不愿意卖房子，我是不敢卖，我觉得现在卖房卖公寓讲投资就是在骗人，还不如踏踏实实的卖一些house， townhouse给人，卖65万以下的，这些我相信都是人们真正需要的，而不是随着开发商的定价来购买那些虚无飘渺的泡沫

whtsai

相当不错，感谢无私分享精神！

YuXiaoPian

路过，支持一下啦