有人能介绍一下Auction方式买房的过程和注意事项吗？

xji

在我爱我家版看了不少tz的买房经验，但是以private sale为主，所以涉及了包括砍价，冷静期等等概念。但是通过auction买房的经验就不是很多了。有没有高人介绍一下auction买房要注意的地方呢？
我就有几个问题：
1. Auction的规则是怎样的呢。比如，有一次auction，中介开始开了个低价470K，然后只有一个人举手，但中介又继续升价到480K，我就觉得很奇怪，明明低价只有一个人有意，抬高价格又有什么意义呢？只有当一个价位有多于一个人竞投的时候，才有升价的意义吧。这个就不是很明白。
2. Auction是没有冷静期的吧？也就是说，如果你当场开出最高价而房主又肯卖的话，你就一定要买了（当然，也应该可以通过其他理由crash contract）。这里是不是有些学问呢？
3. 关于是否要提前检查房子的问题。感觉就算请人检查了房子，也没办法和卖主讨价还价，因为你的第一竞争对手不是卖主而是其他有意的买主，这样auction对于卖家就比较便宜了，因为卖家总是比较主动的。就算房子有小问题，只要你的对手不在意，你还是要和他竞争。而且，如果事先请人看了房子，后来又竞投不下，也只能算交点学费，那么有没有几个买家联合起来请人看房子的现象呢？
4. 去过几次auction，感觉气氛都不是很热烈，很多时候只有1，2个人出价，而最后卖家往往在达不到心理价位的情况下做出不卖的决定，这个就叫做流拍吧？往往这样的房子很快就会打出private sale的广告，只是低价升高了不少。我就见过一个房子，当时auction时最高出价40万，房主没有卖，后来发现竟然以44万的价格private sold了，这个现象有说明什么呢？
5. 能不能分析一下auction和private sale在确定买家后的区别？也就是说从首付，到settlement之间auction和private sale还有区别吗？如果有，需要注意什么地方。
6. 最后，我还不清楚律师的主要作用，现在只是知道他是一个懂法律的人，可以帮你看合同，指出其中的潜在问题，还可以替你跑跑腿什么的。但是这就是律师的全部职责吗？看合同当然律师比较在行，但是跑腿的地方很多吗？很多跑路的事情可能还是要亲自去办吧？那么为什么律师收费如此高呢？
7. 到底有些什么费用是要预先交的呢？有一次，一个private sale的房子的中介对我说，如果我有意思，先将一个什么费用存到指定帐户，可是那个时候我只是去inspection，也只是对中介说我感兴趣，但我的口头估价在房主要求之下，中介竟然就要我交钱，还说交了钱可以做房主工作，这个我就有点困惑，为什么什么都没定就要先一笔不小的钱呢，我留在银行利息一个月还有点呢，就先要交给这个八字都没一撇的房子的中介吗？
很多问题，都在这里问了，希望高人不要觉得问题傻，帮忙解决一下。这些都是我看房过程中产生的疑惑。

olicc

1.在auction的时候，即使没有人举手，agent也可以代表vendor举手，这叫vendor bid，一般来说在auction之前agent都说说明。vendor bid的意思就是vendor要卖掉的价钱在这个之上。中介这么做的用意也是在带动大家举手的积极性。
2.auction是没有冷静期的，同样，也没有subject to XXX，就是说这是uncondition的，你不能再subject to finance或者别的。所以在auction的时候一定要算好自己的预算。
3. 一般来说没有几家人联合起来请人看房的，如果你真的很喜欢这个房子，而这个房子又比较旧，那么你可以考虑请人来看，不过一般来说都是不会有问题的。
4. 今年的市场不是很好，总的来说是卖的人多，买的人少，市场不像去年，已经转移到买方这里了。auction的时候拍到40万，然后最后以44万卖掉，这只能说明还是有人愿意出这个价格买这个房子。不过一般来说auction是最能表现市场价格的。
5. auction和private sale的区别就是,auction是unconditional的，private sale有3天的冷静期，其它都是一样的，可以有conditional.
6.律师的作用就是帮你看合同和交接，这是澳州法律规定的，一般来说华人收费比较便宜在600块左右，西人或者大公司就比较贵。关键是房屋settle的时候需要律师。
7. 有时候你可以先付一点holding deposit到中介的trust account里面，这样方便中介去说服vendor,但是同样的，在你付这个钱的时候最好签下合同，也就是给出offer。如果vendor接受的话那么可以直接签字。不过一般来说，最好是给出offer，签合同，不要给钱啦。
呵呵，可能有些地方说得不准确~

SOSHELPPLZ

拍卖的时候我觉得最主要就是两点：
1 是注意DUMMY BIDDER。不上圈套。
2 是注意房子的结构问题。 有些问题房子是用AUCTION出手的，发现问题也不能反悔。 比如有的ENSUITE到主睡房有漏水情况，如果粉刷一下看不出来， 但使用一段时间后水渍又会出现，修起来非常的贵。

SOSHELPPLZ

关于LZ第六条提到的律师，
你可以用律师，或是CONVEYANCER，或是自己做。不一定需要用第三方来办交接的。
如果是买方律师， 律师应该帮助发现卖方格式合同中的不利条款，做TITLE SEARCH，并帮助买家跟卖家律师商量条款，为买家争取最大权益，真正的为买家着想而不是走过场式的办交接。律师还会与你的FINANCIAL LENDER联系。如果房东有欠费现象， 比如欠STRATA FEE之类，律师应告知你并与对方律师交涉要求付清。。。
可惜我目前还没碰到这样负责的。。。。谁知道这样负责任的律师麻烦介绍一下。。
[ 本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2008-7-8 18:23 编辑 ]

rogerk

以VIC为例，因为我在VIC, 别处规矩我不知道。
1. Auction的规则是怎样的呢。比如，有一次auction，中介开始开了个低价470K，然后只有一个人举手，但中介又继续升价到480K，我就觉得很奇怪，明明低价只有一个人有意，抬高价格又有什么意义呢？只有当一个价位有多于一个人竞投的时候，才有升价的意义吧。这个就不是很明白。
A: 这个叫vendor bid.就是拍卖师替房东出的价。当没有人出价，或者出价不够好的时候拍卖时可以替房东出价。意义就在于，没人出价不代表没人想要，真正的买主都在观望中，最后才会出手。
2. Auction是没有冷静期的吧？也就是说，如果你当场开出最高价而房主又肯卖的话，你就一定要买了（当然，也应该可以通过其他理由crash contract）。这里是不是有些学问呢？
A:没有任何条件，auction is unconditional. 就是说拍卖师 一拍手，说就你了。你就得无条件履行合同。有没有其他的例外，比如结构缺陷啥的我就不知道了，但是基本上房子如果没踏喽，你都跑不了了。
3. 关于是否要提前检查房子的问题。感觉就算请人检查了房子，也没办法和卖主讨价还价，因为你的第一竞争对手不是卖主而是其他有意的买主，这样auction 对于卖家就比较便宜了，因为卖家总是比较主动的。就算房子有小问题，只要你的对手不在意，你还是要和他竞争。而且，如果事先请人看了房子，后来又竞投不下，也只能算交点学费，那么有没有几个买家联合起来请人看房子的现象呢？
A: 你也可以一定程度讨价还价，可以和房东达成协议说，如果我拍下来了，那么你得帮我把什么什么弄好。当然，要在拍卖以前说好，拍卖后那就as is了，你就没啥可以提条件的地方了。没听说个一起请人inspection房子的，不过如果你看好了，花个300块买个放心也是应该的。
4. 去过几次auction，感觉气氛都不是很热烈，很多时候只有1，2个人出价，而最后卖家往往在达不到心理价位的情况下做出不卖的决定，这个就叫做流拍吧？往往这样的房子很快就会打出private sale的广告，只是低价升高了不少。我就见过一个房子，当时auction时最高出价40万，房主没有卖，后来发现竟然以44万的价格private sold了，这个现象有说明什么呢？
A: 流拍的房子，出价最高的买家可以有exclusive的权利和卖主讲价。如果highest bidder没讲成，那就变成private sale了，人人都可以出offer. 所以，据说有人看拍卖就是为了等着看个市场的心理价位，看完发现流拍了，就去加点价钱offer, 估计人家看的是个潜力。。
5. 能不能分析一下auction和private sale在确定买家后的区别？也就是说从首付，到settlement之间auction和private sale还有区别吗？如果有，需要注意什么地方。
A: private sale我没经过，不敢乱说，但是，我认为，拍卖拍下来的时刻，和private sales cooling off过了要交10%定金的时刻是一样的，往后也一样了。但是区别似乎private sales大家都是在cooling off的时候办贷款，而auction是10%付出去了才办贷款。所以，要确保你的贷款能够拿到买下房子的额度，否则你就麻烦大了。
6. 最后，我还不清楚律师的主要作用，现在只是知道他是一个懂法律的人，可以帮你看合同，指出其中的潜在问题，还可以替你跑跑腿什么的。但是这就是律师的全部职责吗？看合同当然律师比较在行，但是跑腿的地方很多吗？很多跑路的事情可能还是要亲自去办吧？那么为什么律师收费如此高呢？
A :这个是我发现这里比国内好的一个重要的方面，律师，其实是你的solicitor. 代理人。基本上这里买房子，你只要auction 啪，拍下来，签两个字，开一张支票，你的事情就基本结束了。没有什么需要你跑路的地方。
下一件事情就是去settlement后找中介拿钥匙了。你的solicitor替你办理这中间所有的一切事务。至于看合同，其实看得多了倒是可以自己看了。至于律师收费高不高，你买好几十万的房子，律师才收500-600，不算太多吧？
7. 到底有些什么费用是要预先交的呢？有一次，一个private sale的房子的中介对我说，如果我有意思，先将一个什么费用存到指定帐户，可是那个时候我只是去inspection，也只是对中介说我感兴趣，但我的口头估价在房主要求之下，中介竟然就要我交钱，还说交了钱可以做房主工作，这个我就有点困惑，为什么什么都没定就要先一笔不小的钱呢，我留在银行利息一个月还有点呢，就先要交给这个八字都没一撇的房子的中介吗？
A：如果你对中介表示了你有购买的兴趣，并且给你一个价钱，这个就算是你出了一个offer. 中介为了保证这是一个serious offer, 会要求你付一点钱，500-1000，还有说是0.25%做为小定。然后他会转达意图给房东，你们可以开始讨价还价。价钱合适了就签合同。另外，有些中介口头offer不要钱的。。这个因人而异。。

moka

好帖子啊，学习了

xji

谢谢各位的回答。下面继续提问：
8、private sale的时候，合同可以在cooling off之内仔细学习，因为还有机会发现问题。那么，auction的房子是不是要在auction之前就问中介拿到合同并找律师呢？因为如果auction bid下房子后发现合同有问题也于事无补。这么说来，auction之前就要请律师的话如果auction没有bid下来律师费大概会有多少呢？
9、有几次inspection的时候中介都说合同还没有ready，只有section 32的一个document，我也不清楚section 32和contract是不是一个东西。不过阅读过section 32，发现contract上一些重要的信息在section 32上找不到，比如，房子里留下的物品清单就不会列在section 32中。看来这两个东西还是有区别的。具体请说说买房过程都会有哪些官方文件，都涵盖哪些方面的内容，有哪些特别要注意的地方。

chu2008

学习了，谢谢楼上各位。

OneLeaf

楼主问了很多我想问的问题。谢谢楼主，谢谢答复。

xji

10、看来auction的房子inspection更加重要啊。我也看了几个关于inspection的问题，比如，关注地基是否塌陷，看看地面是不是水平，用力踩踩地板，看看是不是有松垮的现象，同时打开几个水龙头，看看水压如何，将水在水槽里蓄满，然后放掉，看看下水道是否通畅，关注电源插头和电视插头位置是否合理等等。但是比如房主临时粉刷裂痕，或者是有重大缺陷却用床或沙发等大件遮挡的话就比较难看出，应该注意房间内大体积物件摆放是否不合理，如果发现此情况，就需要留意物件遮盖处是否有问题。但是诸如白蚂蚁和地下水管通道破损等就真的不是自己可以看得出来的了。而且，inspection的时候也从来没有发现有人这么仔细地检查，大部分人都只是看房子框架，看采光，看新旧，问地段房租等，为什么大家都不做力所能及且十分重要的彻底检查呢？还是说有人会另约中介私底下单独做这些事情？