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本帖最后由 salesbay 于 2014-2-25 12:44 编辑
看了帖子，关于拍卖技巧的，觉得很有道理。
我虽不是这方面的专家，但还是有一定的经验，也希望能和大家分享。
如果您是达人，请不要笑话我说的浅薄，您也谈谈，我这是抛砖引玉，为的是大家能有更好地机会买到心仪的房子。
之前有帖子说，要大刀阔斧，或者软磨硬泡两种，我觉得都很有道理。
不管用哪种，都要有个合理的心理预算与价格上限。
房价是和房市有这密不可分的关系的，这年头都惦记着捡便宜，但是机会少的不如去买彩票。
有一个合理的对竞拍房子的估价是至关重要的。查查附近类似房产的成交价格，多做做市场调查，没坏处。
不用考虑中介的报价，人家那叫市场营销策略，和道德啥的没关系，你自己糊里糊涂的都不知道房子该卖什么价格，怪不得别人的。
然后定个死死地上限，每套房子的情况都会有不同，所以上线也不同，不过一定要有，不然多花个几万甚至更多的情况都很正常。
一般看房子，如果真想出价，一般都会至少看两次，或者管中介要相关资料，比如S32等文件。那么这时，有经验的中介已经知道你会是个潜在的买家了，那么在拍卖当天你很可能会被他们重点照顾。
他们可能会和拍卖师沟通，也可能直接站到你身边帮助你出价，等等等，都是中介的职业水平的体现。他们也会通过你之前和他们的沟通等等信息区分析你的购买实力还有兴趣大小等等。
当然，近些年来越来越的的人，不按照常理出牌，比如之前一次没看过的房子，拍卖时路过就顺手买了的事情也有的是，这样的有钱人，不在今天讨论范围之内。
我们还是说说正常的，拿钱当钱的普通百姓吧。
好了，现在参观时间结束了，中介摇铃铛了，让大家聚在一起，一般是前院或者前门附近开始准备拍卖。
你这时候会发现，拍卖师的左右和前面是人群，后面一般没人（我见过站住拍卖师身后的奇葩，真牛逼，脑子不是一般的有病）。房东在屋里。
这时的人群里，一般分几类人：
准备出价的潜在买家。
看看市场，最近又想法买房或卖房的人。
看热闹的，比如邻居。
还有在人群中夹着的中介工作人员，他们的工作就是寻找竞拍者并且帮助其竞拍出价，同时有机会的时候和人群交流寻找有买卖房屋想法的人，为今后做打算。
那么好了，在拍卖师一大段你也许根本听不懂的，或长或短，或幽默或无聊的介绍后，拍卖开始了，你身边的中介会开始怂恿你出价。
这时候你要做的就是，保持冷静，观察。
观察人群里的情况，试图搞清自己的对手是谁，观察出价情况，看看抢的凶不凶。
当然，很多工作你之前就可以做，比如之前看房时，如果每次人都很多，跟菜市场似的，那么很显然，房子很抢手，多准备点银两吧。
有时候，一个房子根本没人第一个出价，都是拍卖师先叫个VB，然后才开始慢慢出价。
也有时候，上来就有人出价，顺风顺水，一个一个的叫价。
记住，你不需要做第一个出价的人，你需要做的是成为最后一个出价的人。
那么很重要的一点就是，打击对手的信心。
每个人都有自己的习惯，这里我只是谈谈我自己的习惯，不一定全对，个人见解而已。
首先，这时候你事前做的准备就要排上用场了， 那就是心里预期价位。
如果价格已经轻松达到或者接近了你的预期价位，而且没有要停的意思，那么咱干脆就别吱声了。
您很可能今天运气不好，碰到了财大气粗的大款了，或者那种不论如何都要把这房子拿下的疯子，咱就认了。
记住，咱是买房不是斗气也不是炫富。
我一直坚信一条，不管您的预期多么的合理，运气如果不好，一切都是白搭，所以买卖房屋都有运气的成分在里面。
还有一种可能就是您把这房子估低了，人家本来至少1M的房子你老惦记着85就拿下，那算您是想瞎了心了。
我绝不否认这种捡漏的机会存在，但是如果每次买房都抱着这样的心态，老想占便宜，这叫病态，是病，得治。
好了，今天咱运气不错，没有很离谱的出价也没有疯子捣乱，现在价格离咱们的心理预期还有点差距。
这时候，您需要做的是耐心，等待。
等啥啊等，再等房都卖了。
你不要去管拍卖师怎么叫唤，什么FINAL AND LAST BID之类的屁话，也不要管中介的怂恿，你需要的是咬牙坚持住，等待。
等到别的买家已经出价越来越少，等到他们叫价开始费劲，每次拖的时间越来越长才加一次价，等到从3,5个叫价的直到最后两个甚至一个的时候。
等到真正真正拍卖师要落锤的时候，这时候你惊喜的发现你还能往上加价，并且没有超过运算。
别想了，直接来个狠的。
这里你可以直接加1,2,3，甚至5w，依据房子的价格和当时叫价的幅度，一般这时候都是1千一口了，500，甚至100的都有可能。
你要做的就是，说出你的价格，让别人灰心。
因为他不知道你的底线，如果你给他的感觉绝对够实力，那么很可能他会放弃，或者跟着加一两次后放弃。
你要让别人以为你是个疯子，是个大款，是个拿钱不当钱的牛人，是势在必得的主，那么除非对方也是这样的人，或者对方是在是笨的可以的人（比如自己都不知道自己要花多少钱买房）那么你拿下房子就很可能了。
这招归根结底叫做，虚张声势。
当然，您可以不等到最后才出价，我见过上来就出价的，每口5万，直接别人就不敢出价了。看着他出的很猛，其实成交价格真的挺划算。
保持冷静的头脑，虚张声势的同时不要被对方的虚张声势给忽悠了。
我比较不习惯用一次一点的加价，因为见过太多次一次一千一千的加价，最后成交价格高出市场很多的情况。
因为你以为你再加1千对方就放弃了，殊不知对方也是这么想的。
而且很多人往往表现的加起来很费劲，考虑时间很长，这时等于给对方一个信号，卧槽，我不行了， 就这一千了，再多了买不起了的感觉。
于是双方互相传递错误信息，误判对方意图，把价格炒到了一个本来没有必要的高度。
不管什么时候出价，都要果断，只要没到你的价位就不要犹豫，让对方觉得你离不行了还十万八千里呢。
还有，拍卖的时候站哪我觉得也挺重要的，最好站个能看到全局的地方，至少是个不用费劲就能看到其他竞拍者的地方。
我一般习惯站和拍卖师平行的地方，越不起眼越不容易被人注意的地方越好，这样你不会再一开始就成为众矢之的。
当然，任何的技巧都依旧躲不开运气的问题，如果您点背，那么一切技巧都是扯淡。
上班空闲，想起来就写点，大家请拍砖。
有达人有更高明的办法，跟大家分享一下吧
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