[悉尼] 我是如何找房的，纯技术贴【非地区选择贴】

pengzhao · 发表于 2014-5-31 10:23:38

文中如果有任何说错的地方，请大家及时指正，以免误导他人！

俗话说的好，安居才能乐业。经过一年多的陆陆续续的寻找，我们终于在Kellyville 定了居。
以下介绍下我们是如何找房的。

先说下我们买房的初衷。我们买房是以自主为主，投资放在次要的位置，如果你也是这种情况，可以继续往下看，因为毕竟投资和自主房考量的角度，是完全不一样的。
自住房我的考量：
l房子的硬件设备，比如装修，面积大小
l属于哪个Council (这个确定了一个区人种的成分，毕竟你不希望孩子和一群比如印度或者黎巴嫩人的孩子长大吧)
l是否属于政府公房比较多的区（理由同上）
l附近有没有学校、医院
l附近有没有墓地，高压电，监狱
l是否在铁路、主路旁边（噪音）
l是否靠近商业中心（只要生活必需品购买起来比较方便就可以）
l附近是否将要建造比如：工厂、垃圾站、电厂（污染方面的考量）
l附近是否有高层（隐私方面的考量）
l是否在地势低洼的地方（怕被淹）

这些条件全部都会影响房价，就是多少的问题，记住一句话：便宜没好货，尤其在房地产业里，绝对不会有天上掉馅饼的事情存在。

关于具体区域的选择，我觉得是仁者见仁，相对会比较主观，一个简单的例子：一个人点儿背，在chatswood 大白天街上被抢了，你觉得他会对这个区有好感吗，同样的道理，所以以下我只说一下我们看房的一个大概流程。

1.选定一个区域
其实说起来也简单，主要看个人需要，是否需要公共交通，是否需要距离家比较近，这些因人而异了。
我们最早选择的时候是拿着悉尼的火车地图（www.cityrail.info），一个小站一个小站的查，因为毕竟知道的区名很有限。
2.维基百科了解这个区的人文历史（http://en.wikipedia.org/wiki/Main_Page）
这个环节我觉得非常重要也是非常花功夫的事情，但是毕竟买的是房子，几十万的东西，花点时间做做功课是必须的。
通常要关注的比如这个区的人种比例，之前是否有污染性比较强的工厂（化工厂），交通是否便利，有没有商业中心，属于哪个council等等。
3.上2个主要网站搜索相关的房子（http://www.domain.com.au/ 和 http://www.realestate.com.au/）
这两个网站其实房源都差不多，搜索前先要确定自己哪些条件是一定要满足的，比如几个卧室，几个卫生间，有没有车库，等等。这样做可以大大缩短搜索的时间。
这里说一下，我的习惯是按照登上去的时间从最新开始排列，很简单的理由，一个房子半年还没卖出去那基本上不是房东的价位开的太高，就是房子有这个那个的问题。
4.动用google map
通常这两个网站上是会有出售房屋的地址的（如果没有的话直接打电话问中介索取），用google map 搜索，分别放到地图和卫星模式，主要检查的电站、公墓、监狱之类的比较显眼的目标，还可以测量出这个地址到附近商业中心、学校、车站、主路、铁路的距离。
5.如果是house 看一下土地大小
http://www.homepriceguide.com.au：这个网站免费的功能可以查出这块地的大概面积，因为毕竟有时候中介会夸大其词，700平说800平的也大有人在。
6.打电话约中介看房
买房和租房，从中介那边的态度是完全不一样的，基本上你说你要买房，中介不论什么时间，都会帮你约的去看的，而且越早看过房越早可以决定下一步要做的事情，谁都不想看到心仪的房子却被别人抢先一步吧。
7.看房
看房子其实就像2个人见面一见钟情一样，毕竟是自住房，你喜不喜欢这个房子，可以说你从走进那个房子的第一刻起就已经很明了了。我的观念，第一也是唯一的一条，一定要自己喜欢。就跟买车买衣服一样，你不会因为它便宜一点但是不喜欢就买，对吧。
如果房子看的不满意，不要紧，一定要把你详细的要求留给中介，让他一有类似的房子就第一时间通知你，因为其实很多房子都没有做广告就已经卖出去了，每个中介手里攥着的潜在买家还是很多的。
这边说个小细节，看房子的时候尽量找这家中介公司的老板（当然最好）、有牌照的中介不要找那些比如卖房助理之类的，这些人经验尚浅，又不了解你作为买家真正想要的是什么，加上在价格上没有经验，也缺乏在买卖家中间游说的技巧。
还有看房的途中最好是去一下这个区的所属council, 可以问道一些比如之后这房子附近有没有大的工程，或者是有没有公房之类的信息。
8.购买report了解详情
如果以上各方面都很满意的话，可以去上文我们提到的网站（http://www.homepriceguide.com.au），购买这个物业的report,这个报告包括他们网站根据附近房屋，和过去的交易记录所预估的一个房价，如果觉得还是不确定，可以买一分12个月之内这个区所有交易的记录，这里很容易找到相似的房型，对以后谈价格做好基础
9.谈价格
这个的方法也是仁者见仁了，不过如果你找的是比较有经验的中介，你无论开多夸张的价格，他都不会说对你态度很差（这也是衡量好坏中介的标准之一），毕竟你对于他来说是外行，而且买卖不在仁义在嘛，毕竟是潜在的客户。
我们开价格是做了大量调查以后，再往下面砍个几万，这样一个是看卖家是不是很急，如果很急这个价格同意了，你可以立刻交定金，交换合同。如果不急，而且卖家心里价位又很高就会比较麻烦，来回的开价拉锯。
说到这里，不得不再次强调一点，如果房子是用来自住的，也就是意味着你至少5年之内不会再卖掉，现在你哪怕多花了比如2-3万，但是对于房子来说，5年以后2-3万还算的了什么呢？自己喜欢是王道。
10.交小定金（房款的0.25%）
这里一定解释下小定金的概念（现学现卖）。一种是所谓的比较自由的小定，意识就是你交了这个定金以后，无论你或者卖家，无论因为什么原因改变主意，这个定金都可以拿回来的，基本上没有什么保障。这个的优点在于，无论怎样你的定金都可以拿回来。但是缺点就是卖家可以随时改主意，想想看，当你花钱请了律师，花钱对房子做了检查以后，房主反悔了，加上又是你特别喜欢的房子，心里的落差远不是那小定金可以弥补的。

另一种是当你交了定金以后，就意味着和卖家交换了合同，也就意味着如果你和卖家任何一方毁约，就会按照合同上的毁约条例来执行。这个缺点是，无论是因为什么原因，比如房子你查出来有问题，比如你贷款没有批下来，你都无法拿回你的小定金，但是优点就是只要交换了合同，卖家不会轻易毁约，你心仪的房子也不会轻易因为卖家改主意了而失之交臂。换句话说你交了这个小定金以后，网站上这个房子就会变成： Under Contract.

所以一些中介忽悠你交小定金，说什么不论怎么样都能拿回来的那种，其实并没有什么实际的意义。
11.冷静期要做的事情
小定金交完以后的5个工作日叫做冷静期，这段时间你需要做的事情是：
1.找好律师，中介会直接把contract发给你的律师，基本上收费是800左右
2.律师会有他们的合作公司负责检查房子的状况，这个是可选的，但是推荐做一下，毕竟如果有白蚁或者结构有问题，那是一定不要买的。这个大概4-500的样子。
等报告拿到，律师看过合同一切都没问题了，那就可以去交所为的大定金了，这个定金是房款的5%-10%，具体多少都是可以商量的。

貌似说的有点跑题了，其实之前觉得冷静期过后，买房就告一段落了，其实不是，这才是真正的开始。毕竟自己住，怎么也要稍事装修吧，家具要买，电器要买，各种琐碎的东西。
大家做好心理准备吧。
[ 本帖最后由 pengzhao 于 2011-2-15 17:09 编辑 ]